作者:子非鱼

01 | 严禁低价倾销

上涨的时候,从没见过有城市说严禁高价卖楼,至多是出些调控政策,缓和一下涨势而已。

但一遇到下跌,各种限跌令就出来了。

果然,世界上最难直视的不是太阳,而是人心。

目前有30个左右的城市明确规定新房跌幅不能超过一定幅度,否则不予网签,还有更多的城市,虽然没有出台文件,但已经形成了不成文的规定。

这还不够,贵阳楼市搞职工团购活动,贵阳房协明确表示,购买的房子两年内不会降价。

近日还有城市出台文件,白纸黑字赫然写着:

引导房地产开发企业合理定价、审慎调价,严禁虚高价格,以高折扣诱导客源。严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销,打价格战,依法打击恶性竞争、降标降质等违法违规行为。

这座城市便是湖北省荆门市。

11月23日,荆门市发布了《关于公开征求<关于进一步促进中心城区房地产市场良性循环和健康发展的若干措施(征求意见稿)>意见的公告》。

《公告》包含了一系列如给予购房税收优惠、给予在校生购房补贴、降低成本等诸多稳定房地产市场的措施。其中最吸引眼球的,上面提到的那段话。

来源:荆门市政府官网

严禁低价倾销,短短的几个字,暴露了以荆门为代表的普通三四线城市当下楼市的寒冷和房价调整状况。

通过行政严厉,无非是想以文件的力量,阻挡房价调整,稳定市场。因为房价越跌,房子越没有多少人买。

02 | 以荆门为代表的三四楼市现状

荆门楼市现在是个什么状况?

成交量方面,根据荆门市统计局披露的数据显示:

第一,前10个月,荆门市房地产开发投资同比下降了22.9%。

房地产开发投资衡量的是房企拿地和房屋建设投资资金情况。这一数据全国方面自年初以来一路下滑,但跌幅整体不到10%,荆门跌幅达到了22.9%。

可见,荆门的房企已经失去了拿地的动力,就连建设进度也不够积极。前10个月,荆门新开工面积145.89万平方米,同比下降54.1%,大幅下降,较去年同期腰斩。

第二,前10个月,荆门市新房销售面积170.22万平方米,同比下降了30%。降幅较前三季度的27.9%,进一步扩大。

新房成交较去年降了近三分之一,可见,卖不动是荆门楼市的主旋律。

至于荆门的房价跌幅,由于国家统计局每月披露的70个大中城市中不含荆门,所以只能通过其他机构来看数据。

不过,透过国家统计局披露的武汉、宜昌、襄阳这三个湖北最强城市房价调整幅度,也可以窥一斑而知全豹。

在统计局的数据中,武汉、宜昌和襄阳均位列跌幅靠前的位置,三座城市的房价相较了2020年的高点都有不同程度下跌,基本回到了四年前是水平。

70个大中城市中有40个城市二手房价格较2020年下跌,其中宜昌位居跌幅榜第7,襄阳第14,武汉第30位。

制图:城市财经;数据:国家统计局

湖北省三个最能打的城市房价下跌如斯,荆门能好到哪儿去?

荆门早几年就因为棚改退场而进入了房价下跌通道。去年年末,有人就梳理了一下荆门的小区,有116个小区房价在下跌。

由于之前就已经调整了,荆门目前的均价5000元/平方米左右,今年荆门的房价表现还算平稳,但阴跌的趋势仍在。而且可能已经到了临界点,有点撑不住,不然不会规定严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销,打价格战。

房子难卖,房价阴跌,荆门的现状是当下大多数三四线城市楼市的投影。

中指院披露的数据显示,前三季度,一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%,二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39%,三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。

同时,根据国家统计局披露的房价数据上,90%的城市房价在调整中,其中纳入统计的35个三线城市,全线调整。

在这种背景下,今年三四线城市开启了力挽狂澜式的托底。

鼓励农民进城买房、以农产品换房、鼓励在外务工人员买房、鼓励公职人员带头买房、鼓励团购,皆出自三四线城市的手笔。

但市场根本不买账,在购买力丧失的背景下,所有的托底措施都没有产生任何涟漪。

03 | 荆门等三四线城市的未来

上一轮三四线城市房价跟涨,主要是棚改硬生生托起来的。但自2018年棚改转向之后,很大人口流失的三四线城市房价失去了支撑。

制图:城市财经

在购买力迟迟无法复苏,信心无法恢复的当下,它们的房价还会继续调整。

在这波调整之后,大多数人口流失、产业单薄、经济羸弱的三四线城市,将继续阴跌下去,不少城市的房价会迈向“鹤岗化”。

理由有二:

第一,大部分三四线城市供大于求。

目前三四线城市的整体去化周期在35个月以上。机构披露,一线城市去化周期20.5个月,二线城市去化周期28.1个月、三线城市35.2个月,四线及以下就更长了。

克而瑞披露的数据显示,当下全国广义商品房库存量28.14亿平方米。总的来看,当下除了深圳等少数城市仍呈现供小于求的局面外,包括诸多二线在内的绝大多数城市,新房加二手房的供应量,远大于需求。

第二,相当一部分三四线城市的人口在减少。而如今人口已经转向,未来人口收缩的城市规模会更大。

根据不完全统计(还有不少城市未披露人口数据),目前全国有139个,荆门便是其中之一。

去年公布的七普数据显示,从2010年至2020年,荆门常住人口十年减少了27.68万人。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

2021年荆门常住人口又减少了5.02万人。

联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测:

中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人,从而正式进入负增长区间。

这意味着,中国人口已经见顶转向,人口红利正在消失。

这意味着,未来人口减少的三四线城市数量会加速扩大。即便中心城市,人口红利也会弱化。

人口是楼市的基石,当人口红利不再,意味着原本供大于求的楼市局面很难改变。大部分人口流失且没啥特色产业的城市,房价会逐渐鹤岗化。