作者:子非鱼

01 | 三四线城市扎堆托底

面对无法面对的楼市,所有城市都在托底,其中最澎湃汹涌的还是三四线及以下城市。

11月22日甘肃省张掖市甘州区发布购房鼓励措施,推出4500万元补贴,覆盖3000套房子。

11月21日,吉林省吉林市舒兰市发布新政策,鼓励农民进城买房。购买舒兰市城区内90平方米及以下商品住房,政府每套补贴6000元;购买90平方米以上商品住房,政府每套补贴10000元。返(来)舒人才给予购房补贴,其中:全日制专科、本科、硕士、博士毕业生分别补贴10000元、20000元、30000元、50000元。

11月21日,内蒙古赤峰市发布新政,二孩以上家庭购买二套房以首套房政策对待。

11月22日,山东沂水发布新政,提升公积金贷款额度,并表示政府可直接购买市场存量房源用作人才租赁住房,促进房企资金回笼。

诸如此类政策,不胜枚举。

截止到目前全国有超120座城市展开了楼市托底行动。其中绝大多数都是三四线城市,使用的方法,无非是降首付、降利率、给补贴、鼓励购房等措施。

因为大多数三四线城市本身不限购,所以不能像中心城市那般以放松限购为噱头,吸引眼球。

贝壳研究与披露的数据显示,100多个三四线城市公积金或商贷首付降至20%,十多个城市房贷利率进入了“3”字打头时代。包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、江门、宜昌、襄阳、包头、阜阳、秦皇岛、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

上半年鼓励农民进城买房、以农产品换房、鼓励在外务工人员买房、鼓励公职人员带头买房、鼓励团购,皆出自三四线城市的手笔。

02 | 相比于一二线,三四线更困难

三四线城市卖力托底的背后,是更加肃杀的成交量,跌跌不休的房价,以及更加吃力的财政。

中指院披露的数据显示,前三季度,一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%,二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39%,三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。

同时,根据国家统计局披露的房价数据上,90%的城市房价在调整中,其中纳入统计的35个三线城市,全线调整。

其中相比于2020年房价下跌的40个城市中,三线城市亦是多数。

制图:城市财经;数据:国家统计局

在这种背景下,越来越多的三四线城市房价迈向“鹤岗化”。

在这种背景下,三四线城市的财政压力更加难以承受。

要知道,中国目前除了深圳、北京、上海等少数几个城市摆脱了土地财政依赖外,其余都非常依赖,哪怕杭州,土地财政依赖度都在120%以上。

城市级别越低、产业越单薄,财政收入越依赖卖地。

财政部数据显示,1-10月累计,全国一般公共预算收入173397亿元,扣除留抵退税因素后增长5.1%,按自然口径计算下降4.5%。

从各省市来看,自然口径下前三季度财政收入增长只有山西、陕西、江西、新疆、内蒙古、宁夏,其余省市自治区较去年同期全部下降。

这种局面下,首当其冲的便是三四线城市。

以上半年县领导鼓励带头买房的湖南石门县,上半年财政总收入12亿,支出则是29.8亿元,已经严重入不敷出。

另一个推动公职人员带头买房的安徽泗县,上半年财政收入9.627亿元,较去年下跌了31.4%。其中地方财政收入只有7.6亿元,较去年同期下跌了6.3%。

在地方财政捉襟见肘的背景下,不少城市的公职人员被降薪,还有一些城市拍卖国营资产的经营权。

比如四川乐山将乐山大佛风景区未来30年的经营权作价17亿起拍。四川阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权,起拍价1.8亿元。贵州榕江县8月23日,将殡仪馆20年经营权以1.268亿元起价拍卖。

还有一些地方,开始增加罚没收入,以抵充财政。如财新网报道的河北省霸州市大规模乱罚款。

公开数据显示,根据2022年7月各地公布的2021年预算执行情况,在111个公布了罚没收入数据的地级市中,有80个城市2021年罚没收入呈上升态势,占比超过72%。其中,有15个城市罚没收入同比增长超过100%。

03 | 供大于求、人口流失是根本原因

三四线楼市呈现出的特点一般都是,在牛市期间最后跟随上涨,在熊市期间,谁先开跌。

不抗跌是三四线城市的通性,这是供需和人口决定的。

目前三四线城市的整体去化周期在35个月以上。机构披露,一线城市去化周期20.5个月,二线城市去化周期28.1个月、三线城市35.2个月,四线及以下就更长了。

克而瑞披露的数据显示,当下全国广义商品房库存量28.14亿平方米。总的来看,当下除了深圳等少数城市仍呈现供小于求的局面外,包括诸多二线在内的绝大多数城市,新房加二手房的供应量,远大于需求。

三四线城市更大的压力在于人口流失。根据不完全统计(还有不少城市未披露人口数据),目前全国有139个。139个城市中,除了天津、哈尔滨、北京、石家庄外,其中全部都是三四线城市。

人口是楼市的基石,也是经济的基石。当基石晃动的时候,供过于求的局面会加剧,房价焉能稳定住。

所以,本号早就说过,即便这一轮房价调整结束。大多数人口流失、产业薄弱的三四线城市仍会继续调整,逐渐迈向鹤岗化。