作者:子非鱼

01 | 一串利好

进入11月,楼市迎来了前所未有的重视,官方发布了一连串利好。

利好一:11月8日中国银行间市场交易商协会发布的《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》提出,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资

利好二:11月11日央行与银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,也即“房地产金融16条”。

对房企的一次融资大疏通,鼓励银行、金融机构对待房企要国有、民营一视同仁,并且允许债务展期,并且鼓励金融机构步子迈大点,只要对新发放的配套融资形成不良的,只要已尽职,可免责。

利好三:11月14日银保监会、住建部、央行联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,放松了预售资金监管。

以上三大利好,在本号最近的几篇文章中,都有分析。本篇文章来看看最近的几个利好。

利好四:11月21日,人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上,房地产作为了重中之重加以强调。

具体表态为:

第一,要全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。

这句话是解答了当下房产中介疯传的利率到年底要回升的传言。此话传递出的信号是,利率仍会为了支持刚需和刚改,变得友好。

第二,保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债券安全的前提下合理展期。

这段表述是对“房地产金融16条”的再次强调,支持金融机构合理为房企止血。

第三,用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。

这段话也是对此前利好的再次强调,强调第二支箭要努力支持民营房企债券融资。当时提出的规模是2500亿债券融资支持,后续可能会增加。

在第二支箭发布之后,龙湖、新城控股、美的置业、福星股份等均获得了债券融资支持。

第四,完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等,推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

这是对保交楼的再次重申。

年中以来爆发的楼市风波,让保交楼成为了楼市当下的首要任务之一,在诸多重要文件中频繁被提及。

为了支持保交楼,郑州等部分城市设立了地方性纾困基金。中央方面也已经发布了2000亿元“保交楼”专项借款。

这两天,央行再度表态:至2023年3月31日前,央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款,支持商业银行提供配套资金用于支持"保交楼",封闭运行、专款专用。

利好五:央行行长在正在进行的2022年金融街论坛年会上,再次强调了房地产对经济的重要性。

02 | 房地产对经济的重要性

“房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”这是官方对楼市的最新标题,也解释了11月份以来利好政策扎堆而来的原因。

房地产对我们的经济太重要了。其对GDP的贡献仅次于制造业。

数据显示,2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%,房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%,二者合计占比高达17.2%。

其对就业的拉动更为明显。

有专家计算过,中国房地产行业从业人员大约1300万;建筑行业5800万人里,至少4000万跟商业房地产密不可分;由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收,那么全国财政供养人口5000万里,三分之一相当于吃房地产饭。

此外财政收入方面,2021年全国卖地收入占一般预算内财政收入43%。

无论是经济、上下游产业、就业还是财政收入,房地产都至关重要。

而冷场了一年多的房地产市场,目前无论成交量、房价、还是卖地收入都是一片肃杀。由此呈现的经济与就业现状,我们都明白。

上半年,受房地产投资持续探底、规模以上工业增加值负增长、固定投资与社会消费低迷共同影响,我们二季度GDP增速0.4%,整个上半年GDP增速只有2.5%。

二季度GDP负增长的省市自治区有5个,上半年GDP负增长的省市有2个。

其他省市虽然保持正增长,但大部分速度都放缓了。

制图:城市财经;数据:国家统计局

而失业率,仍在高位。10月份的失业率为5.5%,与9月份持平,这一水平比很多欧洲国家都高。

经济与就业,是社会稳定的基石,所以我们已经到了非常重要的关口,必须给房地产释放暖意。

03 | 局面会改变吗

但关键问题来了,如此多的利好措施,会扭转房地产的局面吗?

本号的观点如下:

短期内无法改变,长期还得看疫情的发展局势。

短期无法改变是因为制约于购买力。无论何种利好,最好要成为利好,必须得依赖终端的消费来形成闭环。也就是得有人买房子,才能成功转变为利好。

而当下的购买力所剩无几,疫情在四季度影响面又在不断扩大,赚钱难就业难,经济和购买力复苏的不确定性仍非常大。

这就意味着,这些利好很难在短期内形成闭环,兑现利好。

长期来看,未来经济、就业、购买力实现复苏,房地产跟随复苏是必然的。但再也回不到“银鞍白马度春风”的时代。

因为房地产的背景和基本面已经发生了本质改变。

一方面,大多数城市的房屋供应量供大于求。

另一方面,我们的城市化进入后半程,我们的人口已经转向(联合国最新发布的预测,中国2022年年中较2021年年中人口减少了6000人),大多数三四线城市的人口红利已经终结,中心城市的人口红利也在弱化。

这种背景下,长远来看,在这一波房价调整之后:

大部分人口流失且没啥特色产业的三四线城市,房价会逐渐鹤岗化。

至于中心城市,人口红利弱化的背景下,房价在这一波调整到位之后,会筑底横盘,之后缓慢增长。