作者:子非鱼

01 | 贵阳推出职工团购活动

11月18日,贵阳住建局透露,由贵阳市总工会牵头举办的职工商品房团购活动已于11月1日正式启动,多家房开企业在观山湖公园民族广场进行推介。

这是贵阳爆发疫情并走向缓和之后的一场规模浩大的卖房活动。

有保利、碧桂园、万科、龙湖、华润、建发等71家房企加入,推出了高层、洋房、多层等类型,共计98个项目6304套房源,参与的楼盘分布范围覆盖整个贵阳市所有辖区,可以满足不同层次以及不同辖区的购房需求。

目前执行的是一房一价,均有优惠,具体优惠力度并未透露。但明确表示,团购价一定低于平时的促销价。

而且如果是首套房,商贷可享受3.1%的利率,公积金贷可享受最低2.6%的利率。

谁可以买?团购对象不仅限于本市居住工作人员,包括非本市及非本省会员,加入会员单位仅指加入本次活动成为本次活动的会员成员。

为了打消购房者的顾虑,贵阳房协此次给购房者开出了多粒“定心丸”:

第一,(1)项目不存在违法违规行为且相关手续齐全;(2)项目已达到预(销)售条件的在建或存量已建未售商品房;(3)项目建设正常且未有其他债务风险;(4)确保保质保量、如期交房。

第二,本次团购房源销售价格低于相应楼盘平时销售价,且保证本次活动未售出的房源在两年内不会低于本次团购价格销售。

02 | 两年内不降房价

第一条,是给参与房企设立的四条定量门槛,只有同时满足四个条件的项目,才可以参加此次活动,这是为了防患于未然,毕竟保交楼仍是当下全国楼市面临的较大难题。

第二条则是本次活动最大的亮点,保证两年内不会降价。

这是针对购房者买涨不买跌的心理而专门设定的。

当下尚有购买需求且拥有购买力的人,迟迟不肯入手,一方面是出于对未来不确定性的担忧,不敢入手。另一方面则是房价持续下降,担心自己买贵。

贵阳房协现在明确保证,这次活动推出的团购项目两年内不会降价,想通过这种价格保障来打消购房者的后顾之忧。

但这种保证管用吗?

本号以为,根本不顶用。因为房价下降已经成为了贵阳楼市的主流。后续即便通过不准开发商下调备案价,但是开发商可以通过促销,或者返现、送礼品卡等诸多方式,变相降价。

毕竟以当下的贵阳楼市成交量和房价走势来看,调整势头难以阻挡。

作为一个弱省会城市,贵阳和南宁一样,在本轮调控周期中,房价早早就转向了。而且,随着成交量越发寒冷,房价转向趋势更加坚定。

数据显示,今年1-9月贵阳新建商品房成交套数24552套,同比下滑43.42%,近乎腰斩;成交面积301.64万平方米,同比下降38.86%。

房价方面,国家统计局最新披露的数据显示,10月份贵阳新房环比下降0.4%,同比下降2.0%;二手房价格指数环比下降0.6%,同比下降5%。

无论新房还是二手房,无论环比还是同比,都在下降。最关键的是,贵阳房价已经阴跌好久了。持续的阴跌,已经让贵阳荣登跌幅榜。

根据国家统计局披露的数据显示,贵阳当下的二手房价格相较于2020年下跌6.2%。

制图:城市财经;数据:国家统计局

看到这个跌幅,大家可能觉得才这点跌幅而已。

这里给大家强调一下,统计局的披露的数据,只能看个大概而已,让你看个趋势,不必太认真,就像之前牛市期间,各城市房价翻倍涨,但统计局给予的数据,也只不过是百分之几点几的涨幅而已。

总而言之,透过与2020年的房价对比来看,贵阳房价目前基本回到了2018年的水平。

而从贵阳的库存量来看,这种跌势还不知何时能够结束。

今年3月份克而瑞披露的数据显示,贵阳3月末的广义商品房库存1.8亿平方米,广义库存量全国第一。几乎遍地都是房子。

所谓广义商品房就是已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子,已出让地块还未动工的房子。

之所以采用3月份的数据是因为,此后克而瑞就没有再将贵阳纳入统计。

1.8亿平方米库存,按照贵阳市2021年人均36.6平方米的居住面积计算,可以容纳491.8万人。

贵阳2021年年末常住人口610.23万人,其中有85%的人拥有自己的住房,只剩下15%的需求,大概91.5万人。

1.8亿广义库存,够这没有房的91.5万人每人再买五六套。

03 | 贵阳楼市后续判断

数据告诉我们,贵阳楼市整体供应远远大于需求。

尽管贵阳是省会城市,而且拥有一定的人口竞争力,去年增加了11.25万人。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

按照这种人口增速,想要依靠人口增量来消化掉当下的库存,需要几十年的时间。更何况,这期间贵阳还得卖地,还得增加供应。

换句话说,贵阳商品房供应远大于需求的局面长期不会改变。

屋漏偏逢连夜雨的是:

第一,在不确定性的当下,市场购买力所剩无几。

第二,人口已经转向,联合国预测,今年年中中国人口较去年年中减少了6000人。

第三,城市化放缓。

有此三条,贵阳房价调整的周期必然不会太短。