作者:子非鱼

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回购商品房,再添一城

在开启地方城市回购开发商房源的名单上,又增加了一城,河南开封。

根据财联社、财新网近日报道,河南省开封市住建局公布“2022年保障性租赁住房项目表”,显示本年度筹集四个保租房项目,房源总计1950套。兰考恒大帝景项目的1050套房源位列其中。

根据开封市《保障性租赁住房十四五计划》,开封市需要在2022年筹集保障性租赁住房1950套,通过回购恒大兰考县的1050套,就实现了目标的54%。

公开资料显示,兰考恒大帝景商品房2017年年末开盘,推出了2884套房子,现在居然能有1050套卖给开封市政府作为保障房。

根据财新网透露,在开封市住建局的官网上,一名购房者于2021年11月19日发布咨询帖称,他购买了该小区的商品房,销售合同约定当年10月31日交房,“现在已逾期且小区处于停工状态”。

问题楼盘,开封市居然愿意一口气买这么多,其托举楼市、拯救房企之心,路人皆知。

所谓回购房,是今年济南率先兴起,此后蔓延至郑州、苏州、湖州、武汉、温州、新疆阿勒泰地区等地的托举楼市的措施,在房子降价也卖不动的当下,这是一种赤裸裸地兜底行为。

它是效仿股市的上市企业回购股票,稳定股价之方法。所谓回购商品房,就是地方城市用钱从开发商手中成批次地购买商品房,由此可以达到:

第一,消化市场库存,稳定房价的目的,并在数据上扭转跌跌不休的局面。

第二,一定程度上缓解房企的现金流压力。

02 | 回购商品房的用途与原因

回购商品房用来干嘛?

以开封来说,买过来就是用作保障房,这只是用途的一种。

2022年8月,郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源,用作人才公寓。

10月份,苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房,主要也是用于人才房和保障房。

当然,还有一种用途,就是直接屯着,降库存,稳定房价。待市场回暖之后,再卖给开发商继续卖。

这就是地方城市回购商品房的原因。

看到这里,觉得地方城市回购开发商手中的商品房,似乎是一种一举两得的办法。

但这里就存在一个问题,价格。

我们都知道,无论是人才房还是安居房,地方城市一般都是指定给国企建设,以低成本地价出让,然后低价卖给符合人才房、安居房购买资质的人。

换句话说,安居房、人才房这种保障房,因为价格比市场正常的商品房低很多(比如前不久深圳推出的6个项目、4422套面向人才配售的人才房,价格只有商品房的6折),所以要低成本建设。

然而,现在直接回购开发商手中的商品房,成本可是相当高的。因为这些都是普通的商品房,普通商品房的地价比保障房的地价高很多,开发商必须将成本转嫁给消费者,所以房价自然比保障房高出很多,整体高出40%左右。

说了这么多,就是想告诉你,如果只是为了建设规划数量的保障房,地方城市自己建设的成本,理论上要比回购开发商手中的商品房低很多。换句话说,回购商品房,对于地方城市来说,理论上是亏本的买卖。

既然如此,为何还有这么多的城市加入到回购商品房的大军中?可能的原因有两个:

第一,压低价格回购。

我出钱买你的房子,帮助你纾困,开发商你也得表现诚意,何况我都是打包卖,一口气买上千套,价格必须比一般人买便宜不少。

以开封回购兰考恒大帝景1050套商品房来说,公开资料显示,这一项目对外销售正常均价在5700元/平方米至6000元/平方米不等。官方没有披露回购价格。

尽管官方没有披露回购均价,但从正常的逻辑推理,必然如此。

第二,稳定市场是第一要务。

之所以越来越多的城市动用财政资金回购开发商手中的商品房,主要是降库存、稳房价,并缓解开发商的现金流。不然开发商都在忙着活下去,都没人拿地,地方城市的财政该怎么办。

所以说,表面上是救房企,实际上还是救自己。

03 | 回购商品房考验城市的财力

地方城市回购,能改变市场预期吗?难。

第一,回购商品房存在一个较大的不确定性,就是市场买不买账。

地方城市回购开发商手中的商品房,库存下降了,表面上看会增强市场的供需紧张氛围,推动普通民众购房,但在当下的环境中,观望成了普遍状态,你跌任您跌,你涨任你涨,我自岿然不动。

如果真是这样,那就没法达到预期的效果。

第二,地方城市财力是最大的制约。

当下城市的库存量动辄几百万平方米上千万平方米,青岛、武汉、沈阳三座城市的新房库存量更是在2000万平方米以上。

哪怕回购其中的一部分,也得需要地方城市上百亿的资金。在经济增长吃力、财政收入缩水的今年,多数城市都在为财政烦恼,哪还有这么多钱去回购。

财政收入吃紧的当下,已经有很多城市核酸开始收费了。

这意味着,回购商品房注定形成不了多大规模,对于市场去库存效果,非常有限,改变不了局势,更改变不了趋势。