作者:子非鱼

01 | 房价涨幅第一城放松限购了

今年以来房价一直在上涨且涨幅领跑全国的成都,放松限购了。意不意外?其实不意外,这一点后面会解释。

11月17日,成都市发布了《关于进一步优化区域限购措施的通知》,打开了各区之间的限购束缚:

将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域,具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭,均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

只保留了成都高新区南部园区至高无上的限购地位。

也即,想要在成都高新区南部园区还是得符合南部园区的社保资格,或者户籍资格。

至于其他限购区域,则全部打通,拥有任何一个区域的购房资格,可以在任何一个区域购房。

在此之前,成都的限购版图分为了多个圈层等级。

高新南区可以购买高新南区+天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域,也就是说除了二圈层五个区不能买,其他都能买。

天府新区可以购买天府新区+高新西区+主城五区+三圈层所有区域,也就是说除了高新南区和二圈层五个区不能买,其他都能买。

主城五区与高新西区则是除了高新南区不能买,其他都能买。

二圈层五个区则是除了高新南区和天府新区不能买,其他都能买。

三圈层则是只能购买同圈层区域。三圈层在今年年中已经放开,非户籍可以直接购买一套。

现在将除高新南部园区外的其他限购区域全部整合为一个限购范围,限购范围内符合任何一个区的限购条件可以在范围内任何一个区购买,简化了之前错综复杂的限购措施。

02 | 放松背后的大逻辑

按照国家统计局披露的最新数据,成都10月份新房同比上涨7.2%,二手房同比上涨7.5%,双双位居全国第一。

按照正常的逻辑,房价上涨,该收紧调控才是,怎么能放松呢,但成都就是这么的特立独行。

成都市给出的理由是,为牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实支持刚性和改善性住房需求,坚决遏制投机炒房,在更大范围内促进房地产市场供需匹配、职住平衡,推动成都市房地产业良性循环和健康发展。

但在本号看来,这有点此地无银三百两。其实,成都放松限购真正的原因在于,成都房价调整的压力。

从统计局披露的数据来看,成都一直在涨。但是主要是新盘扎堆在核心几个区,导致均价比较坚挺。

换句话说,旱的旱死,涝的涝死。核心区的好盘,抢着买,外围区的房子,无人问津。

这是大多数中心城市的特点,毕竟核心区产业强、经济雄厚,居住的人群相对更富裕一些。尤其是核心区人口密度大。

成都人口密度最大的三个区,锦江区、青羊区和成华区,人口密度都在1万人/平方公里以上,而郊区的县市人口密度很多一平方公里不足1000人。

制图:城市财经;数据:成都市统计局

尽管成都的核心区比较坚挺,但在市场持续探底的背景下,也有相当大的压力。毕竟深圳、广州、杭州、南京、武汉等热点城市的房价调整范围,已经从外围区延伸到了核心区。

成都也难躲过去。

从市场的整体情况来看,当下的成都次外围区片区和外围区调整力度和其他城市比,一点也不含糊。而且,也在逐渐向核心区延伸。

新房价格方面,有机构披露,当下成都14个片区中,7个在下调,1个不变,6个上涨。主城区中的青羊、成华、金牛也在调整。此外,开发商打折非常普遍。直接优惠,全款优惠8%,按揭优惠5%。还有工抵房、员工房、渠道房等名义上的折扣房。还有以砸金蛋,砸出黄金或几万现金等方式给优惠的,至于首付分期,零首付等形式也是常见的事情。

二手房价格方面,多家机构披露的数据共同显示,当下成都的二手房降价房源远远大于涨价房源。

比如好好选房披露的数据,成都当下所有的区,降价房源都要高于涨价房源。

来源:好好选房

比如绿地468公馆一期10月参考均价为23919元/㎡,10月28日-11月3日的周挂牌均价为26751元/㎡。

凯德世纪名邸今年高峰时成交约3.5-4.2万元/㎡,挂牌约3.2-3.8万元/㎡,大源板块其他热门小区均价也有不同程度的下调。

麓山板块的三利麓山城春风里,7月下旬该小区107㎡套三成交价为254万元,到9月下旬同户型成交价为251万元,而到10月下旬同户型成交价则为218.5万元。

可见,尽管10月份的数据显示,成都量价齐升,但成都外围区的价格调整面积已经非常大,正在向核心区延伸。

此时成都放松限购,有未雨绸缪之意图,也在告诉我们,成都楼市也正在转向之中。成都的土地市场,已经率先转向了。

10月27日成都完成的第三轮土拍,已经传递出了成都楼市的寒意。

推出的48宗地,成交了44宗,流拍了4宗。成交的44宗,42宗底价成交,只有2宗有溢价,平均溢价率跌至0.44%,和第一轮的5%、第二轮的5.25%有云泥之别。

同时成交的44宗地,37宗土地被“央国平”拿下。

03 | 成都楼市的判断

在大趋势面前,没有哪个城市能够置身事外。

君不见,深圳、广州这样的城市房价早就转向,外围区核心区价格都在跌。而杭州、南京、苏州、宁波、武汉、郑州、重庆、天津、青岛这些强二线城市,同样在下跌中。

在之前分析成都的文章中,我已经说过,楼市存在轮动效应。无论上涨还是下跌,一般都是从东部轮动到中部再轮动到西部。

比如上一轮牛市行情由深圳出发,立刻传导给上海、杭州、南京、苏州、合肥、厦门等东部城市,之后传导给武汉、南昌、郑州,最后才传导给成都、西安等。到成都、西安开涨的时候,深圳、上海等城市都开启了调控。

这次调整,也基本遵循着这个轮动方向。

该来的迟早会来,更何况,成都外围区的调整已经开始延伸到核心区。成都核心区后续价格调整,在所难免。

当然,面对成都的房价调整,我们也要理性看待一件事情:成都房价调整幅度不会太大,特别是核心区。

原因有三:

第一,成都的房价泡沫相比于东部热点城市,小很多。

第二,在四川强省会战略持续加持下,成都经济不断走强,在四川,成都俨然是一座高山,是一柱擎天般的存在。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

第三,经济不断走强的成都,人口竞争力非常强悍。

去年公布的七普数据显示,成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳、广州,位居全国第三。西安增加了448.5万,全国第四。

去年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都依旧增加了24.5万人,位居第二。西安增加了20.3万人,位居第四。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

泡沫相对较小、经济强悍、人口持续高水平流入,这些因素决定了成都包括核心区在内的房价尽管无法避免调整,但幅度不会太大。