作者:子非鱼

01 |买房可享十年地铁免费

我曾经跨过山和大海,也看过人山人海,却不曾看过如此五花八门的托底楼市措施。

活久见这句话还是很有道理的。2020年以来,我们见证了太多了不可思议和匪夷所思。

巴菲特在2020年3月份之前绝对想不到会亲眼见证十天里美股五次熔断,3月份之后,他和我们一起看到了。

我们还看过原油期货跌成负数。

然后就是今年中国楼市的各种魔幻操作,农产品换房,公职人员被摊派卖房任务,并进村挨家挨户推广,见证过“恶意不买房要被约谈”。

现在,我们又见证了买房可以免费坐地铁十年。推出这个活动的是广西首府南宁的南宁轨道地产:

凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的购房者,可100%享受免费坐地铁10年的福利。

财联社记者计算了一下,相当于优惠了3万元。账经不起算,3万元的优惠,力度忒小了。

如果直接说优惠3万元,大家根本提不起兴趣,但以免费乘坐地铁十年来表述,会让人产生一种错觉,以为优惠力度还蛮大。

一个财力不厚的首府城市,拿不出什么大的力度来托底,也只能玩玩这些文字游戏而已。

但推出“买房十年地铁自由”活动的背后,我们需要了解。

其实并不复杂,南宁楼市跌麻了,商品房成交量、房价、土地概莫能外。

而我们都知道,房地产是南宁支柱产业。南宁给很多人留下的记忆,或者说偏见吧,更多的是传销之都、全靠房地产等。

2020年,南宁房地产投资额高达1378.2亿,占GDP比重为29.16%,在广西区内排名第1,在全国省会城市中也能排进前5名。2021年,南宁市的土地财政依赖度超过110%,位居全国第八位。

在房地产肃杀之下,南宁的经济,冲击自然不会小。

02 | 着急忙慌的南宁

南宁楼市早在2020年就已经转向,由于经济不够强,是最早一批转向的城市之一。

2020年南宁商品房成交共计152879套,较2019年减少23910套房,降幅达13.52%,商品房成交面积13419468㎡,同比下降12.85%。

今年以来,南宁出台的托底措施不可谓不多。南宁是今年最早一批降首付的城市,也是最早一批提高公积金贷款的城市。

同时还是鼓励“一人购房全家帮”的城市之一。但这些措施,没有激起任何浪花。

现在,跌幅更大。

克而瑞披露的数据显示,今年前10个月,南宁新房住宅成交面积309万平方米,同比降幅为40%。新房库存783万平方米,消化周期为24.3个月。

同时,房价也跌麻了,从2020年跌到现在,二手房均价相较于2020年下跌5.1%。

广西的北海、桂林同样在跌幅榜上。至于没有纳入统计的、去化周期超长的防城港,更是不忍直视。

制图:城市财经;数据:国家统计局

对于南宁这样一个经济非常依赖房地产拉动的城市来说,其难受程度可想而知。房地产的肃杀,最终反映在了南宁的经济数据上。

前三季度,南宁市GDP3903.93亿元,相较于去年三季度减少了4.22亿元,名义增长率为-0.11%,实际增长率为1.6%。

名义增长是直接将前后数据进行计算得出的结果,而实际增长率等于名义GDP÷本地生产总值平减物价指数,也即实际增长率考虑了货币贬值因素。

在主要城市汇总,增量和名义增速均为负数的只有长春和南宁。这岂能不让南宁着急忙慌。

该出的招数也都出了,现在只能通过最原始的办法来调动市场,以砸钱的方式鼓励购房。

但财政本就不雄厚的南宁,大手笔不起来,所以只能在文字游戏上下功夫。于是才有了南宁轨道地产推出的这个“买房可享10年免费地铁”的活动。

03 | 亏损的地铁需要止血

南宁轨道地产是南宁轨道交通集团全资子公司,是南宁的国有企业,也是南宁地铁营收的主要来源之一。

在之前分析各城市地铁亏损情况时,已经说过,在已经公布数据的24个城市中(上海等城市未公布数据),只有深圳、武汉、南昌、济南、广州五个城市的地铁,在不依靠补贴的情况下,利润为正。

大多数城市利润为正,都是依靠政府补贴,扣除补贴之后,大多数都是在亏损。

数据:各地铁公司财报;制图:城市财经

南宁地铁2021年被补贴了9.87亿元,算上补贴净利润为3.66亿元,若不算上补贴,则亏损了6.21亿元。

深圳地铁之所以利润第一,只因为深圳地铁的主要营收是依靠轨道交通发展的房地产业务。这是引进了香港的模式,如今深圳引进的成果已经推广到了很多城市,南宁便是其中之一。

从各城市的营收划分来看,南宁地铁2021年卖票收入只有4.71亿元,但地铁公司经营的房地产业务销售额22.65亿元,是所有业务中收入最丰厚的一块。

甚至可以说,房屋销售是南宁地铁的保障,南宁地铁经营的楼盘卖得好,南宁政府补贴压力就会小一些。

如今这样的行情之下,意味着南宁市政府得给予南宁地铁更大的补贴。在如今的财政压力之下,南宁的压力又增加了不少。

南宁轨道地产如今开启的活动,无非就是想减轻一点市政府的财政压力。

但这种文字游戏,一经戳破,也就尴尬了。十年免费坐地铁,也才优惠3万元,这能吸引多少购房者?

且不说市场的购买力已经所剩无几,就南宁目前的房价来看,显然还没有调整到位,后续还会继续调整。这时候谁愿意上车呢?