作者:子非鱼

01 | 有城市开始涨价了

可能是被最近连续不断的利好冲昏了头脑,安徽六安市的多个楼盘,撤销了之前的降价房源,申请恢复之前的备案价,其中还有不少房源开始涨价。

这一消息,来源于澎湃新闻。

澎湃新闻披露,六安旭辉江来、力高君逸府、锦绣江山和皋城山庄二期四个项目申请撤销“降价”。

原本四个楼盘降价幅度在5.55%至23.54%之间,其中55%的楼盘降价幅度超过了15%。

现在四个楼盘同时申请撤销“降价”,想要恢复之前的备案价,也即涨回原来的备案价。

目前,皋城山庄二期已经获得六安市发改委同意,恢复至原来的备案价。相比于恢复前的降价,以11#号楼为例,28套房源恢复至原价格,其中8套房源的涨幅低于20%,其余20套房源涨幅超过20%,最高涨幅为26.04%。

这是什么情况?降价才是当下的主流啊。

要知道,11月16日国家统计局公布的数据显示,70个大中城市,无论新房还是二手房,无论环比还是同比,调整面积都在扩大。

其中二手房同比下跌城市数量64个,占比超过90%。而且70个城市中有40个城市的二手房价格相较于2020年是下跌的。

制图:城市财经;数据:国家统计局

回到六安方面,六安住建局披露的数据显示,1-10月份,全市商品房销售面积637.2万平方米,同比下降16%;销售金额415.9亿元,同比下降7.6%。

同时,根据中国房价行情网数据显示,10月份六安房价环比下跌了0.26%。

所以才有了之前降价促销的场面。

因为房子卖不动,9月份六安还发布过一份《关于促进返乡就业创业的若干措施》,号召出外打工的游子,回家乡购房。

现在居然公然申请撤销降价,恢复之前的备案价,要将价格涨回去。

这明显与当下的楼市语境格格不入。什么原因呢?

本号认为,与最近几天一系列利好文件有关,尤其是11月11日央行与银保监会发布的“房地产金融16条”,对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通,无论是政策跨度,还是力度,都属实罕见,有人甚至将它与当年的4万亿相比拟。

在这种背景下,资本市场上的房地产股嗨翻天。于是,很多房企产生了一种错觉,觉得最困难的日子就要过去了。

于是,得趁热打铁,以放弃降价乃至涨价的方式,来制造一种紧张的氛围,制造一种房价已经见底,就要开始上涨的错觉。

02 | 兴奋太过了

这一招在过去二十年的房价上涨浪潮中,屡试不爽,也即所谓的买涨不买跌心理。

特别是距离我们最近的一次牛市,就是通过一波涨价来推动去库存的。

但,这一次,开发商可能兴奋得太过了。

他们现在的兴奋就像是,心目中的女神给你发了条“在吗”的消息,你兴奋地连将来孩子的名字都想好了,殊不知人家只是礼貌性地问候一下而已。

首先,这一次调整和以往任何一次调整都不一样。

第一,最大的不一样是购买力。

房改以来,我们的房价也经历过几次调整,但那时候经济增速可期,收入也在不断增长,大家的日子蒸蒸日上,有盼头。

反观如今,在不确定的当下,购买力已经所剩无几,就连华为都高喊着活下去。裁员、离职、降薪成为了主题词。

第二,房价泡沫太大,已经严重背离了收入。

尽管有超过90%的城市房价在调整,但由于上一轮房价上涨太过,房价泡沫太大,已经严重背离了普通人的收入,即便收入没有下降,也没有多少人买得起,何况现在不少人的收入都缩水了不少。

以最新的房价收入比来看,在深圳,一个拿着平均薪酬的人,一年不吃不喝的收入只能买2.23平方米,想要买一套90平米标准大小的房子,得不吃不喝40多年。

压力最小的长沙,一年不吃不喝可以买10.18平米,买一套标准大小的房子,需要不吃不喝9年左右,如果算上吃喝,时间得翻倍。

换句话说,即便是买房压力最小的中心城市,房价收入比也超过了国际标准线。国际标准是3至6年。

第三,人口转向,城市化放缓,供大于求。

目前,除了深圳、北京、上海等少数城市外,大多数城市算上新房和二手房,已经严重供过于求,南昌的商品房空置率已经超过20%。

在这种本就供过于求的背景下,我们的城市化已经进入了后半程,而且人口已经转向。联合国此前发布的《世界人口展望2022》中预测,中国2022年年中人口较2021年年中减少了6000人。

过去房价不断上涨,是因为人口不断流入中心城市,需求不断增加支撑着房价不断上涨,现在这种局面正在改变。

这时,还想着用这种老套的做法来制造紧张的氛围,行不通了,只能是搬起石头砸自己的脚。

03 | 房价调整的趋势短期不会改变

对于最近一系列利好带来的影响,本号还是坚持自己的观点:

利好楼市是肯定的,但短期内房价调整的趋势不会改变。这些利好政策只是给房企止血,而不是输血,房企仍在为“活下去”做困兽之斗的局面不会改变。

具有人口流量的中心城市,在这一波调整之后,可能会横盘较长时间,之后才会缓慢爬升。

而大多数人口流失的三四线城市,则会进入漫长的阴跌期,其中就包括这篇文章的主角六安。

六安位于安徽西部,靠近合肥,人口常年被合肥虹吸。

去年公布的七普数据显示,六安从2010年至2020年常住人口从561.2万人减少至439.4万人,减少了121.8万人。当然其中有寿县被划给淮南的行政区划调整缘故。

但即便扣除这个因素,六安真实的人口减少量也有21万人。

制图:城市财经;数据:安徽省统计局

经济方面也偏弱,已经沦为被帮扶的对象。

在今年年中国家发改委发布的《革命老区重点城市对口合作工作方案》中,六安等20个革命老区均被列入被帮扶的对象,六安由上海帮扶

制图:城市财经;资料来源:国家发改委、各城市统计局

这样的城市,居然还有涨价的勇气,居然还想制造涨价的紧张氛围来推动市场成交,真是勇气可嘉。