我是郑叔,拥有多年郑州房产研究和投资经验,长期持续关注郑州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容,来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问:

提问:郑叔,你好,现在政策出了这么多,又是商贷利率降低,又是换房退税,还有首套房公积金利率降低从3.35%降到3.1%,那现在是赶紧买房还是在等等呢?

郑叔:你好,虽然这个公积金利率是十年来最低,但是你要满足首先是首套房,其实已经交了公积金,并且满一年这个政策并不是针对所有买房人的,意义不大。现在各个城市商贷利率可以因城施策,可以根据本城市的具体情况,在年底之前继续下调,至于最近退税,如果你现在愿意换房,把现有的房子卖了,然后在一年之内再买房的话,那上面可以把你之前交的个税再退给你。但是对于卖房的人来说,他缺的是得有人来买,有人来接盘,对于买房的人看说,他缺的是首付款,所以这几个政策的实际意义都有限,当下市场观望情绪还是比较浓厚。

提问:郑叔,你好,郑州刚需首套房买哪个区域最合适?

郑叔:你好,首先东区首付门槛太高,最低也要80万,并且可选性也不多,如果你的首付想控制在60万上下,金水区可以作为你的首选,金水区的教育,商业还有区内的人口密度都是目前郑州最强,没有任何一个区域的生活配套能好过金水。当然金水区也有缺点,比如它的城市界面和环境很一般,如果你想环境好一些,首付低一些,还想兼顾孩子的教育,那就要去高新区了,高新区的城市界面和环境是仅次于东区的,也不缺产业和人口,并且房价是真的不高,首付40到50,甚至30到40万,至于经开和管南,如果你首付拿不出四五十万这么高,那经开区基本上就可以排除了,作为东区最佳的外溢区域,从距离上来说,经开区的楼盘少,门槛高,经开老城首付门槛已经在50左右了。 管南这个区域就是郑州的一个刚需的聚集地,区域内并没有什么大型的商圈,也没有什么太优质的教育资源,城市界面和环境也很一般,但是房价便宜啊。最后二七区和中原区,对于这两个区域都是老城区,房价也很便宜, 整体来说吧,中规中矩,谈不上什么特别大的发展,自己住的是没有什么问题的。

提问:郑叔,你好,请问未来房价还会再降吗?

郑叔:你好,这个需要从各区销量的供应和竞争关系来看动机,需要从每个项目成本看降价的空间,需要从房企区域财务情况看急迫性和承受能力,综合根据十一市场的情况来看,十一期间主城区实质性降价的项目实际不超过三个,11期间分化明显,简单来说市区还可以,郊区不行,市区有付款政策的还可以,没政策的不行,改善还可以,刚需看政策。所以郊区项目具备破底的可能性,市区没做政策的项目可能会推出政策会降价,销量一般的改善盘则会推出特价房,而不是普降,这是最基本的格局。而在十一期间表现还好的项目,基本没有降价动机。

提问:郑叔,你好,想在郑州买房啊,请问二七新区,常西湖,金水北,高新老城,双湖科技城,杨金这些区域怎么样呢?

郑叔:你好,二七新区,典型的睡城,晚上人多,白天人少,二七新区已经发展很多年了,生活方便,对刚需很友好,教育布局也在发力,但是缺乏就业,未来天花板可见,二七选房先看大学路,其次再看嵩山路以西,如果说你是二次置业,尽量跳出二七。 常西湖位置很好,规划很高,心 主要西边底子太薄,优选地铁盘,价格1.2w是上限。 高新老城除了,区域偏一点,哪都好,产业底子厚,人口活跃度高,高素质人群偏多,侧重教育,可以关注。双湖科技城环境好,不用担心配套,但是这个位置周期太长,单靠高新老城的外溢,成熟起来还太早。至于杨金长期价值不用担心,但是目前没有明显的规划和好的配套,缺点有区域安置房太多。

提问:郑叔,你好,我家里有车,一般都开车出行,很少坐地铁,现在准备在郑州买房,您觉得我还有没有必要考虑买地铁房?

郑叔:你好,如果有能力买到地铁房,尽量买。地铁对于周边房价的加持不言而喻,公交、地铁等公共交通工具方便出现,也可视为周边房产价值增加的一种手段。而地铁的价值并不仅仅只为一个人服务,特别是大城市,终归要连接路网,变成轨道上的城市,是年轻人上下班的最重要的交通工具,很多不是地铁盘的的楼盘,房价涨幅远远不如有地铁的项目,一旦买入的房产如果未来没人接手的,自然就没有多大的价值,等到需要置换的时候,离地铁很远,肯定是对交易的房价有影响。