2022年9月30日,财政部、国家税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(以下简称《公告》),不少自媒体解读为房地产“松绑”;炒房人为此可能“兴奋”,且慢!“居民换购住房”意味着本《公告》仅适用居民以改善为目的出售住房。

以改善为目的出售住房,1年内购房可退税

“住房不是用来炒的”是中央政策,财政部、国税总局不可能出台政策支持炒房。国家与社会需要关注不少自媒体为何总将各种地方政策解读为房地产松绑,例如,住房公积金购房。住房公积金并不是任何人享有,地方政府出台住房公积金购房政策目的之一,推动,或者扩大住房公积金的适用对象;而房地产利益关联者理解为松绑。

就改善性住房而言,房地产利益关联者将改善性理解为“改善型”;性与型一字不同,其含义立刻产生变化。改善性住房不论面积,例如,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,均为改善性;改善型住房可理解为户型,房地产商可以为开发大户型住宅,或者别墅寻找理由,从而影响人们对住房的观念。

地产商等将改善性理解为改善型住房是成功的“案例”。一方面,改善型住房概念的成功引入,多数人购房选择的面积为100平方米以上,从而为公摊面积销售的计量方法奠定了“基础”;另一方面,淡化改善性住宅的概念,使得正常购房者与炒房者共同承担个人所得税,炒房便有了市场。

改善性与改善型住房的概念不同

根据《个人所得税法》规定,个人财产转让所得的,适用比例税率,税率为百分之二十;财产转让所得与财产租赁所得、偶然所得等为同一性质,炒房适用百分之二十税率,炒房市场根本没有适用的空间。根据《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产适用百分之十一的税率;小规模纳税人增值税征收率为百分之三。

根据《增值税暂行条例》第十五条规定,销售的自己使用过的物品的,国家应当免征增值税。购房的目的不同,有的是为了炒房,有的是为了居住,或者改善住房条件;为炒房者免征增值税显然不符合基本的正义,这里需要说明的是,这里的正义,是指分配正义。受地产商等群体宣传的影响,多数人已混淆了改善性与改善型住房的概念;在税收征收上,“牺牲”了改善住房条件人的利益。以改善为目的出售住房,1年内购房可退税。

考察,或者研究西方的法律制度,多数人以不成文法系的法律制度为“标准”,例如,英美等国家可以炒房,多数人便认为我国也可以炒房。问题是,欧洲大陆国家为何不能炒房?例如,欧洲大陆不少古城堡以1欧元的价格拍卖。欧洲大陆国家已高度社会化,而不成文法系的国家以自由资本为核心,任何事宜均能炒作,例如,比特币的发行等。外语教育不能以英文为主,成文法的原始文本多数并不是英文。

就《公告》的内容而言,《公告》开宗明义地规定了制定的目的,即,“为支持居民改善住房条件”。此外,《公告》还具体规定了优惠政策的纳税人须同时满足两项条件:其一,纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内,从而排除跨地区炒房;其二,出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关,应为新购住房产权人或产权人之一,从而排除法人等单位炒房。

人民群众对美好生活的向往和追求包括改善性住房

税收可能是调节炒房最“得力”的手段之一,例如,住宅房“空置”税的开征,欧洲的古城堡以1欧元的价格拍卖不能成交等;住宅房的利益既得者却将空置税与交易税混淆,多数有房者反对开征空置税。事实上,西方的实践为城堡,或者庄园才开征空置税,一般有房者根本不用担心。

国家选择在国庆前一天发布《公告》目的之一为,保障人民群众对美好生活的向往和追求;《公告》被解读为刺激地产销售,解决当前房地产市场相对低迷的状态,与“住房不是用来炒的”政策明显不符。