遍地的高价改善盘买不起，低价靠谱的刚需盘找不到！
这是目前北京刚需买房人的一个痛点，并且这种痛点还在放大。
上周五（923日），北京今年第三批集中供地结果出炉。好消息是，溢价率有提升，土拍市场有所回暖，信心在逐步恢复。
但拆细了看会发现，刚需买房人想要在北京主城区“上车”个小户型新房，是越来越难了。
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70/90退潮
把握入住朝阳的“末班车”
这次三批次的18宗地中，明确要求执行“套内70/90”政策的只有经开区一宗地，其余地块均不做限制。这意味着未来小户型越来越少。
第一阶段：17-19年“限竞房”盛行，执行“7090政策”，规定了房屋套型建筑面积在90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上，由此，89平的小三居成了市场里的主力；
第二阶段：自从2020年“指导价”元年，从“建面70/90”改为“套内70/90”， “套型建筑面积”变成了“套内建筑面积”，换算公式是：建筑面积×得房率=套内面积。得房率一般在75%-80%左右，所以90平的套内面积，换算成建筑面积，就相当于112-120平的建筑面积。五环限竞房套均价格上扬150万。
第三阶段：2022年拿地的项目，小户型已经蔓延到五环外-六环位置，要想上车小户型，已经到了退无可退的境地。
一个明显的趋势是，供给侧在迎合三胎政策放开后多孩家庭的置业需求，迎合已上升为北京楼市主流的改善型家庭置换需求。
并且分化愈发明显，热门地块几乎都在主城区。买房人也已意识到，在主城区购买的房产才算是未来会有正向现金流贡献的资产，至少能抗跌。
问题是，在北京，主城区新盘几乎遍地都是改善型产品了，并且70/90在退潮，刚需或刚改客群在北京主城购买小户型新房会变得越来越难。
综上，如果遇到一个各方面还算满意的小户型新盘，就抓紧“上车”吧！
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东五环朝阳小户型
主城朝阳最后上车机会
龙湖作为三批次中唯一一个拿地民企，让市场再一次相信的龙湖持之以恒的稳健实力。
按照最新土拍的产品规划，主流产品面积均在110㎡以上改善为主，北京主城四区的上车门槛已经提升至600万以上，且三批次土拍中无朝阳供地。
京能龙湖熙上是朝阳目前上车的最佳选择，户型面积70以下两居置业门槛低至400万起，是刚需上车朝阳的最后机会。
▲京能龙湖熙上效果图
该项目位于朝阳管庄板块，主打洋房产品，面积70-110㎡，总价约400万起。无论从地段、配套还是产品本身看，都比较适合北京刚需入手。
红姐在管庄那片住了很多年，对区域情况比较了解。
交通出行方面，京能龙湖熙上北侧500m就是广渠路，自驾上广渠路，可快速到达国贸CBD及长安街沿线，上五环、四环走环线，也可快速到达其他商圈；向北还有京通快速路可选。
▲京能龙湖熙上区位图
公交出行方面，预计今年年底前广渠路将全线开通快速公交。届时，从京能龙湖熙上向西可直通东二环，向东可达副中心。目前看，京能龙湖熙上距离地铁有点远，到八通线管庄站约2公里，需要骑共享单车过渡，不过，未来附近规划有M104号线郭家场站。
教育配套方面，京能龙湖熙上西侧有朝阳实验二小（双桥分校），北侧有清华附中(管庄学校)。其中清华附中(管庄学校)2019年建校，九年一贯制，教学水平很受区域家长们的认可。
▲京能龙湖熙上效果图
商业配套方面，日常步行购物有华联生活超市、聚乐汇商场，稍远点骑行有万达广场，自驾约20分钟可达龙湖长楹天街、合生汇等大型商业综合体；医疗方面，附近有双桥医院，稍远有三甲朝阳医院、三级综合民航医院等。此外周边有月牙河公园、广渠路公园、暖山生态公园、杜仲公园等多个公园环抱。
从产品自身打造来看，京能龙湖熙上是北京同总价位新盘中难得的精妆洋房，也是管庄区域乃至CBD正东区域难得的新建洋房品质社区。
▲京能龙湖熙上效果图
据红姐了解，该项目不仅对刚需买房人有吸引力，对区域刚改客群乃至延伸到管庄北部龙湖长楹天街的老客户也很有吸引力。
作为深耕朝阳10年2022年的代表作，龙湖在产品端又一次超越了自己。
基于洋房产品的高得房率，龙湖通过控面积达到控总价的目的，同等建筑面积下，高层只能做两居，龙湖做三居；高层做三居的，龙湖做四居。
别人家做工业化装修，龙湖做媲美市场上单价10万+项目的全套精装！购房门槛大大降低，但舒适度非但没有打折、反而精益求精了！
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各方发力促回暖
迎来一波入市好时机
尽管全国楼市依然处在焦灼状态，但从北京本轮土拍、近期政策动向以及房企动作看，大家对北京楼市的信心处于恢复通道中。
其一，北京本轮土拍整体溢价率回升至6.06%，且无地块流拍，也非城投托底，有的主城地块还拍到了地价与现房面积的“双触顶”，部分地块销售指导价还有上调，说明政府和房企对北京楼市都有信心。
其二，北京近期也在接连出台利好楼市交易的政策，助力楼市回暖。
比如，近日北京在全市推行二手房交易“连环单”模式，售房贷款和购房贷款同时操作，降低交易成本，提高交易效率，也能提升市场活力。
还比如，全龄友好住宅项目试点进一步扩大，三批次全部地块均鼓励建设全龄友好社区。该试点政策打破了严格的“认房又认贷”限制，也降低了购房首付门槛，有利于购房需求释放。
总体来看，作为楼市政策调控最严厉的北京，也在因城施策助推楼市回暖。加之四季度是房企冲业绩促销抢收季，在红姐看来，刚需会迎来一波最佳的入手时机。
▲京能龙湖熙上样板间实景拍摄
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当交付成为房企实力的“试金石”
你可以永远相信龙湖
今年对于地产行业来说的确是寒冬，当下购房者的第一关注点是开发商是否稳健靠谱。
当“交付力”成为验证房企实力最重要的“期末大考”与“试金石”，龙湖无疑是众多参赛者中的“佼佼者”。
2021年，即使面对行业整体下行趋势，龙湖依然如期平稳交付12万套房屋，全年工程质量满意度同比提升6.8%。
2022年，受疫情影响市场波动显现，龙湖交付力依旧稳健。仅2022年上半年，龙湖如期交付76个项目，52500套品质住宅，客户满意度高达91%。
在北京第三轮土拍中，作为民企拿地独苗，不仅验证了作为民企模范生龙湖的实力，也说明龙湖对深耕北京市场的看重。
业内共识，龙湖一向不拿高溢价的地，但能保证每块地的产品都做到精益求精。
红姐了解到，这个国庆小长假，京能龙湖熙上会推出一波小户型，促销价399万/套起，难得的，也可能是全北京主城区最后的靠谱的小户型上车机会，快点跑步走起吧
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