摘要：涨不涨，买不买（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1140篇原创
央妈爱得深沉，刚刚，央行官方消息：
中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
节前，操心的央妈又给楼市送温暖了，或者更准确地说是来了一剂强心针。
9月29日晚9点半左右，央行的官方突然发布重磅消息：《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。
首套房贷利率下限放开，业内和舆论都是一片惊呼。甚至有媒体已经在关心，这是房价又要上涨的节奏了吗？
这个举措影响有多大？
最直观的是看今天（9月30日）股市，A股及港股市场上的一众房企们，难得出现了股价上涨，碧桂园、富力地产等盘中涨幅甚至超10%、14%。
从买房的角度来看，如果房贷总额为200万，以等额本息还款，贷款期限30年，房贷利率减少1个百分点，意味着总的房贷利息能少还40万左右；其他条件不变，房贷总额改为100万，则利息能少还20万左右。
央妈对楼市的关爱，能在哪些城市落实？楼市多久才能回暖？
01
首先来看央行和银保监会此次发出的通知核心内容：决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
- “阶段性”指今年底前。
- “差异化”要符合条件的城市，才能自主决定阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
此举的目的：“有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”翻译成大白话：刚需首套房，给你利息优惠，喊你买。
当然，蜜姐认为还是有必要强调下通知里面提及的“房住不炒”大基调并没有变，此次的举措依然是“因城施策”的方式之一。
其中，提到的符合条件的城市，是指今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
据此前国家统计局每月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，符合条件的城市有23个。
其中，包括一些省会及二线城市，如：武汉、贵阳、昆明、天津、石家庄、哈尔滨、兰州、大连。
以及更多的三四线城市：温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。
图片来源|开源证券（特此感谢！）
02
对于稳楼市，今年下半年数次重要会议都有强调，央行的支持也是不断。
就在前一天，9月29日，央行官方发布《中国人民银行货币政策委员会召开2022年第三季度例会》的内容。
相比今年一二季度，提及楼市，着墨更多了，其中有的提法变化也相当微妙。比如一二季度的“更好满足购房者合理住房需求”，三季度变成了：“支持刚性和改善性住房需求”，改善性住房需求也旗帜鲜明地支持了。
稳楼市的背后，是相关数据确实不太好看。
从去年下半年到今年，各地“松绑”楼市的相关政策频发。
今年5月，央行和银保监会发通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
这是LPR改革以来，央行首次下调首套房贷款利率下限，几乎是降至了2015年的房贷利率水平。
今年6月，楼市的各项数据有所有改善，似乎市场在往回暖的方向走了。
但遗憾的是，受疫情反复和部分夏季高温等因素影响，加上夏季本来也是楼市的传统淡季，7月、8月，楼市的相关数据继续探底。
图片来源|国家统计局（特此感谢！）
03
9月份楼市的销售数据还未出炉，不过从各地土拍市场的情况来看，分化还是挺明显的。“因城施策”显得尤为重要。
央行放开部分城市的首套房贷款利率下限，或许有意支持各地不要错过了楼市传统销售旺季“金九银十”中的10月。尤其是国庆长假将至，这无疑给了房企及中介们推销的一个好理由。
放开首套房贷款利率下限，购房者的房贷利息到底能省多少钱？
目前，全国首套房贷利率下限为4.1%，假如贷款100万，房贷利率4.1%，按揭30年，等额本息还款，总共要还利息约74万；其他条件不变，房贷利率降低到3.6%，30年就要少还10万左右。
目前，部分城市的首套房公积金贷款利率为3.25%，如符合条件的城市，将首套房房贷利率下限调至与公积金贷款利率水平相当，对购房者的吸引力就更大了。依然是贷款总额100万，揭30年，等额本息还款，将比4.1%的房贷利率少还约17万左右的房贷利息！
假如一对小年轻结婚要贷款买房，原来只能买房的钱，房贷利率下限放开后，可能买房+买车都能搞定了。
尽管对于此次央妈的送温暖行动，舆论意见不一，有人表示再怎么降都不买，但对于刚需们而言，不失为上车的有利时机。
不过，也不要着急，政策这才刚发布（执行到今年底），各地实施也需要一点时间，等到本地首套房房贷利率真正降下来了也不迟。
当然，我们也要认清一个现实，符合条件的城市，客观来说一定程度上反映了市场对其未来楼市及房价走势的预期恰恰没有那么高。也就是如果投资，需谨慎。
总的来说，部分城市放开房贷，既做到了“因城施策”，该刺激的刺激，又依然坚守了“房住不炒”的基调......
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