作者:子非鱼

01 | 央行最新表态

楼市传来了一个大消息:央行与银保监会最新表态,允许一部分城市突破首套房利率下限,自主决定。

9月29日晚上,央行与银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》:

第一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

第二、按照“因城施策”原则,符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

两段话的意思很明确,允许今年6月份到8月份新房环比、同比持续下跌的城市,放宽首套房利率下限。注意,是首套房,二套房不能放宽。

我们知道,之前央行与银保监会的规定是,允许地方城市的首套房利率在5年期LPR基础上下调20个基点,当下的5年期LPR为4.3%,也即最低只能4.1%。

如今央行与银保监会宣布,部分城市可以放宽。

放宽的程度是多大?答案在上面通知中的第二条中:符合条件的城市,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

也即,放宽程度由符合条件的城市自主决定,可以继续维持当下的利率,可以下调新的下限,甚至可以直接取消下限规定,随便银行怎么降。

这意味着,楼市原本定下的利率底,破了。

对于当下在这些城市继续购房的刚需来说,的确是一个大利好,意味着贷款成本将会下降。

02 | 哪些城市可以自主决定

哪些城市可以自主下调首套房贷款利率?

条件非常明确,6月至8月份新房价格环比、同比持续下跌的城市。

有人已经对国家统计局发布的6月、7月和8月份70个大中城市新房数据进行了梳理,结果发现,目前至少有23个城市符合条件。

包括:

哈尔滨、兰州、武汉、大连、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳、桂林。

至少是这23个城市。之所以说至少,是因为国家统计局每月都是抽样统计70个大中城市,并没有对全国300多个地级以上城市全面统计,是通过抽样的方法反映全国大体情况。

目前全国大多数城市的房价都在下跌,符合条件的城市远不止23个。

那么,为何要继续放开部分城市的房贷利率呢?当然是为了托举楼市。

房贷利率向来都是央行调控楼市冷暖的主要方法之一。降息意味着降低贷款成本,可以刺激需求。

而当下的房地产市场,已经到了最需要刺激的时候。

数据显示,今年全国1至8月份的商品房销售面积8.79亿平方米,创6年来新低。最关键的是,目前成交量还在跌,全年下来,大概率会比2016年低。

从十几个热点城市跌幅来看,前8个月新房成交面积较各自成交量高点时期,均下跌了不少。

厦门跌幅最大,高达62%,差不多膝斩。

福州、郑州、武汉、长沙、天津成交量腰斩。

合肥、济南、深圳、苏州、南京、北京成交量跌去了超三分之一。成都、广州跌幅超四分之一。上海跌幅最小,但也有15%。

热点城市已然如此,广袤的、不抗跌的、人口大多在流失的三四线城市,用脚趾头想想,就能知道会是个什么局面。

一句话概括当下的房地产市场:房子卖不动,库存高企,去化周期不断延长,房价大部分在跌,炒房客持续挂牌离场,房企出清仍在持续。

导致这种局面的根本原因在于国际环境越来越复杂叠加国内疫情多点散发,导致我们的经济增长不确定性加剧,最终在GDP降速的背景下,出现了高企的失业率,出现了裁员潮、门店关闭潮等。

这些宏观的大背景,微观的个体身上,便是收入缩水,购买力下降。

越来越多的人买不起房,越来越多的人对未来不确定性担忧不敢买房,才有了如今拯救了大半年的楼市,依旧没有托起来的局面。

03 | 影响有多大

放开部分城市的利率限制,可以任由它们自己决定,对这些城市的楼市影响有多大?

答案是,影响非常有限。

第一,自去年年中以来,各城市就一直降息不断,央行去年年末以来也三次下调了与房贷直接相关的5年期LPR。

去年不少城市的利率在6%以上,之后最低可以做到4.1%,降幅不可谓不大,不也依旧没有激起什么浪花吗。

现在可以突破4.1%继续下降,理论上可以随便怎么降,但银行主要是靠贷款与存款的利息差赚取利润,总不会低于存款利率吧。

第二,在购买力所剩无几的当下,很多没房的人差的是首付,差的是按揭还款的能力。

宾利、劳斯莱斯,下降10万,普通人依旧买不起,下降20万,还是买不起。

部分城市首套房利率可以继续下降,对购房市场影响不大,但对银行可能会产生很大影响。

本号以为,主要会带来两个影响:

第一,可能会加剧提前还贷潮。

到目前,存量贷款利率始终没有下调,尽管有不少城市鼓励商业贷款转公积金贷款,但毕竟量有限。

在存量贷款迟迟不降,而首套房利率持续下降了一年的背景下,很多老业主们不愿意吃这个哑巴亏,纷纷寻求利率更低的抵押贷或者经营贷。

再加上相当一部分中产对未来不确定性的担忧,纷纷提前还款,才有了当下的提前还贷潮。

主要表现在银行的数据上。

国有六大行上半年个人住房贷款相比过往纷纷大跳水。

制图:城市财经;数据来源:各银行2022年半年报

同时还有多家股份制银行与城市银行的个人住房贷款增量为负数。

导致个人住房要么大跳水,要么增量为负数的原因在于,一方面已经没有多少人愿意贷款买房了,所以个人住房贷款跌至低位。另一方面,部分银行提前还款的人比贷款的人还多,所以才有增量为负数的局面。

第二,可能会引发存量利率进一步下降。

当下的银行其实蛮煎熬。

一方面贷款利率持续下降,另一方面贷款的人变少,还款的人变多,最关键的是存款的越来越多。

银行的收入本来主要就依赖贷款利息。现在贷款的人少还款的人多,收入缩水,存款的人多,支出加大,利润空间被大幅压缩。

以宇宙第一大行工商银行来说,上半年平均付息率仍然上升了9个基点,存款总利息支出同比大涨了17%。

来源:工商银行2022上半年财报

所以,我们已经看到,憋了很久的银行终于在9月中旬对存款利率进行了降息。包括工农中建交与邮政6大国有银行,浦发、兴业、民生等不少股份制银行以及数十家城市银行。

现在不少城市可以进一步降低首套房利率,意味着银行的利润空间会被进一步压缩。在这种背景下,存款利率进一步下降的概率大大增加。