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“环京房价都腰斩了，秦皇岛竟然还敢叫价3万3？”
买房群里一则消息，让瞭望君很是吃惊。
经过近两年房价的连续跌幅，环京房价早已回调到几年前。而秦皇岛作为享受北京外溢的三四线旅游城市，楼市低迷、房价下跌已是既定事实。
根据国家统计局70城统计数据显示，2022年1月至今，秦皇岛新房与二手房房价连续8个月同比下跌。其中秦皇岛8月新房价格下跌0.5%，二手房下跌0.7%，平均单价维持在1.1万/㎡左右。
市场上更是不乏降价或低价入市楼盘，那么这时候，到底是谁，又凭什么还敢叫价3万3？
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这个项目，就是卖了好多年的海碧台。
瞭望君盘点了项目宣传口径下的价值点——
区位优越。海碧台位于海港区金梦海湾片区，属于秦皇岛的核心地段，既能享受市中心完善的市政及生活配套，又能享受约3.6km的海岸线自然资源，是一个典型海滨社区。
地标式建筑，大师设计加成。海碧台是由香港嘉里建设开发，国际建筑大师摩西·萨夫迪设计，号称是中国唯一一座萨夫迪栖息地系列住宅建筑，还获得了2016-2017年度中国建设工程鲁班奖、中国钢结构建筑金奖。
项目占地19.4万㎡，建筑面积55万㎡，容积率2.35。主体为4栋32层的L形体块住宅，建筑设计颠覆性的运用楼体镂空、堆砌式层层退台、连廊相连等元素，每个连廊上设有露台、会所、空中花园等社区配套便利设施。近百种户型空间，其中圆弧露台可270°超广角观海景。此外，园区还规划建面约12万㎡景观园林。
优质物业，拥有私享业主会所等加持圈层价值。
但这些值3.3万/㎡么？
地段才是价格的基础。项目所在的金梦海湾片区，房价虽高于秦皇岛整体均价，但大多也就维持在2万/㎡左右。说直白点儿，这地段最多也就值2万/㎡。
那么剩下每平米1.3万的溢价从哪来？是独特的建筑设计，让海碧台成为金梦海湾片区的地标式建筑，还是户型设计上户户观海的特性，或者是的优质物业？
只能说这些产品增值某种程度上增加了海碧台的资产溢价，但要支撑近1.3万/㎡的价格差，似乎还有点勉强。这种勉强直接体现在销量上，瞭望君查询秦皇岛住建委官网发现，海碧台在2012年就获得了首批预售证开售，卖了10年，才去化了7成，住宅库存还剩了446套房源。
而且号称“中国文旅标杆”的海碧台，虽然口号喊得响，产品兑现力却不尽人意。去年4月22日瞭望君实地探访的时候，先是遇上了地下车库进水，水面直接没过了脚踝，又遇到了电梯故障停用，只能步行爬上17楼。爬楼梯的过程中，发现步行梯上有水向下流，不知道是哪里漏了雨，体验感可以说极差。
虽然事后开发商解释是突发情况，但问题集中出现，说明产品本身自然也存在某种程度的问题。且就在去年海碧台还因为地上停车免费变收费、围挡侵占小区道路等问题被业主投诉。
而二手房价格，可以说是检验一个楼盘和产品价值最直接的标准。目前来看，尽管海碧台新房还在死撑着3.3万/㎡的房价，二手房还是出现了大幅降价趋势。
截至目前，海碧台二手房挂牌价仅2.6万/㎡。不少房源甚至报出了2.1万~2.2万的单价，也就是说，买了每平米至少就先亏7000元。咱就是说，这样的反向倒挂盘谁会买？谁买谁赔啊。
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事实证明，对于文旅地产，最好还是不要抱着投资赚钱的预期去买。
秦皇岛大部分楼盘定位都是以度假为主的文旅项目，但运营的算成功的文旅地产项目屈指可数，大家喊得出来名字的，也就只有—阿那亚。
而阿那亚目前的对外报价也只有2.6万/㎡，远远低于海碧台。
靠着“中国最孤独书店”一炮而红的阿那亚，后续又打造了阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆等地标建筑，还用频繁举办的音乐会、戏剧节、读书会等吸引了众多游客慕名而来。最近举办的李健音乐会、LV大秀又吸引了不少目光，已然变成了先锋、时尚的文化艺术飞地。
就算这样，当下的环境下，把阿那亚置业当投资，同样存在很多潜在风险。
最直接的，就是疫情影响。
有数据显示，疫情前的2019年，秦皇岛全市共接待游客7262.33万人次，实现旅游收入1013.97亿元；到2021年，秦皇岛全年接待游客为3122.93万人次，实现旅游收入330.05亿元。短短2年间，秦皇岛接待游客及旅游收入减少了不止一半。
具体到今年上半年，因为疫情反复出现，整个阿那亚的民宿几乎都没有开张，民宿收入深受影响。
从长远来看，高度依赖“旅游+民宿”创收的阿那亚，一旦旅游热度下降，或者环京出优势更明显的竞品，就很难维持其独一无二的品牌价值，直接影响资产价值。
抛开品牌溢价，文旅地产往往位置上不占优势，土地价值相比传统房地产项目更小，因此很难达到比较好的投资预期。
综上，对于文旅地产，瞭望君的建议是，最好是结合自身经济实力和买房需求选择，比如度假、养老为主，在心态上把买文旅地产当成消费而不是投资，不要预设能通过买房赚钱。在具体项目选择上，优选品牌房企，毕竟现在的市场环境下，安全很重要。
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