购房后无法办理按揭贷款导致违约,购房者肯定是要赔偿违约金的。但在扣除违约金之后的剩余首付款,开发商迟迟不愿退还,开发商这样做是否违法,您是否遇上过这样的糟心事,到底该如何解决呢?

臧某长期在广东惠州工作,2019年的时候,手头稍有点积蓄的臧某看上了惠东县一处房产,并有了购买意向。在经历看房、谈判等程序后,臧某和开发商签订了商品房买卖合同,支付了首付款,后期进入了按揭贷款阶段。

可是,由于这样那样的原因,臧某在银行办理按揭贷款时遇上了麻烦,最终贷款申请被银行拒绝,那剩下的购房款自然是无力支付了。这件事就这样拖了下来,可是臧某能等,开发商等不得啊,因见臧某始终没有支付余款,于是便有了与臧某解除购房合同的意向。

当然遇上这样的事情,臧某也很无奈,眼看着买不起房,也不能硬撑着吧,但是这样的行为明显臧某已经违约,是要赔偿开发商违约金的,当然无论放在谁身上也不愿意就这样白白的把钱送出去,毕竟这违约金也是高达房产总价的10%,不是小数目。

我是京子光,以案说法普及法律知识,欢迎阅读。

但无论臧某愿不愿意,开发商面对已经无法履行合同的臧某肯定是要痛下杀手的,总不能让这套房子就这样悬着吧,何况现在商品房很难卖,早点转手早点得利不香吗?为了尽快解决与臧某之间的合同纠纷,开发商于2021年将臧某告上法庭,要求解约并赔偿。

其实此时这件纠纷事实相当清楚,毕竟臧某违约在先,而且已经不能履行合同,按照法律规定,开发商要求解除合同应当予以支持。最终的结果也豪不令人意外,法院依法判决双方解除购房合同,臧某向开发商赔偿涉案房屋总价10%的违约金。

在审理过程中,法院还查证了臧某已经向开发商支付了房屋总价约30%购房首付款的事实,为了保障臧某的合法权益,承办法官还告知开发商在扣除违约金及案件受理费之后,应当将剩余款项退还臧某。

然而幺蛾子也这时候便开始了,开发商胜诉后,三番五次找到法院,要求敦促臧某配合办理购房合同解除及注销备案手续,在承办法官说法说理下,臧某也给予了配合。但在要求开发商将剩余首付款退还臧某过程中,臧某却始终没有收到这笔钱。

从双方交付的钱款金额来看,即便扣除了赔偿违约金,也还有一笔数额不小的钱在开发商手中,而这笔钱是应当退还给臧某的。可现在钱还在开发商手头,臧某想要回来真是难如登天。

一开始,开发商承诺会及时退还臧某剩余钱款,但当臧某因长期没有收到钱在找到开发商时,不仅遭到冷遇,还遭到了冷怼,反而怪责臧某先违约,既然没有能力买啥房?所以才有这么一档子事,态度十分强硬。

因为一方面还要工作,另一方面臧某根本无法和开发商长期纠缠,无奈之下臧某只有找到当时的承办法官请求帮助。了解到臧某的处境后,承办法官进行了耐心的释法明理,并引导臧某提起诉讼解决问题。

2022年7月,臧某将开发商告上法庭,要求退还剩余购房款、转让登记费、他项权证登记费、维修基金并支付相应利息。因为有此前的判决在先,法官对案情十分清楚,在开庭之前,法官在与开发商沟通时,开发商依然毫无理由地拒绝支付剩余款项。

面对开发商的执拗和对法律的无知,法官在反复释法明理无果之后,于2022年9月依法作出了判决,判令开发商限期退还剩余购房款及其他费用并支付相应利息。

真是兜兜转转好几年,一块大石终落地。拿到判决书后的臧某也松了一口气,虽然目前还没收到房款,但判决生效后,臧某能够申请强制执行,由法律督促该开发商履行裁判义务,毕竟开放商再牛也牛不过法律,如果拒不履行,还有可能追究其刑责,他还能跑到月球上去不成?

交易诚信很重要

本案实质上是个十分简单的案件,但却暴露出部分商家不讲诚信的真实面目,诚信首先是道德层面的,交易中的诚信事关商家的声誉以及客户对商家的信任程度,一旦丧失诚信,做多大的生意最终都将以失败告终。

法律对诚信起到的是兜底作用,一般情况下,鉴于对个人或商家的信誉保护,在发生合同纠纷时,法院都会先进行调解,只有在调解不成的情况下才会进行判决,后期面临的就是强制执行。

一旦进入强制执行,对个人或者商家的信誉影响是非常大的,最起码会在一定范围内产生较大的影响,试问谁愿意和一个被法院执行的商家进行交易呢,这样心里肯定也是不踏实的。所以,聪明一点地发现出了问题,都会第一时间抢着申请诉前调解,将信誉的损害降到最低程度。

不过也有部分商家会硬出头,始终认为自己没有错,还会将错误归咎在别人身上,就像本案中虽然臧某因无法办理按揭贷款而违约,但绝不是商家拒绝退还剩余购房款的借口,毕竟臧某在法律的震慑下,也履行了赔偿违约金支付,商家就应该及时退还剩余的购房款。

购房之前应审慎

房屋是大宗商品,一般人购买都会审慎自己的财力,当然现在有了按揭贷款,也帮助不少人圆了购房梦。但在购买之前,还是要结合自己的财力做好规划,特别是要搞清楚自己是否能够办理按揭贷款。

首先,购房之前应到指定银行咨询。很多人因为替人担保、网络贷款、银行贷款逾期等因素,或许在银行征信时会有一定的污点而不自知,那么在有购房意向之前,很有必要到开发商指定的合作银行查询一下自己的信用记录。

向银行查询征信,只需要提供本人的准确信息,资料一定要真实有效,要对自己的征信做到心中有数,咨询好自己是否满足办理贷款的条件,以免盲目签约之后贷款不能获批造成退房困难。

其次,购房合同约定要仔细审阅。在约定首付款支付时间时尽量在获得贷款之前三个月之内。办理贷款到位时间,要注明以按揭银行打款到开发商账户时间,否则可能因自身以外的原因承担逾期付款违约责任。

第三,退房权利应当及时主张。无论是因为自身原因还是开发商原因无法办理贷款,都应当及时主张退房,与开发商进行协商,避免因长时间搁置导致房价涨跌无法退房。

而且根据合同法和最高院司法解释规定,如果开发商在起诉以前解决了贷款的问题,贷款顺利办妥,即买卖双方的购房合同得以继续履行,则购房人再起诉退房将不能得到法院支持。

综上可以看出,无论是什么原因导致违约,尽快退房是关键,即便支付违约金也能最大限度地保障自身的合法权益,避免开发商拖沓拒退剩余购房款,让自己陷入持久的合同纠纷诉讼当中。(本文主要目的是以案说法,普及法律知识,人物均为化名,请勿对号入座。