美国30年前建造的一批高层住宅,现在成了贫民收容所”。

这不是坊间的调侃,而是出自清华大学原建筑学院副院长、现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授,作为科班出身的他,他的话自然也引起了网友们的热议。实事求是地讲,这些年由于城市化的快速发展,大量农村人口流入城市,在寸土寸金的城市,拔地而起的高层住宅确实解决了很多人的买房需求、居住需求,但相关的问题也不可忽视。

据澎湃新闻报道,尹稚教授再次给大家分享了《对当下中国住宅问题的几点思考》,其中提到:

“住宅出让是70年,而有效寿命是30年甚至是20几年。曾经很多住宅的建造标准是比较低的”。

很多人就纠结了,这个“有效寿命”到底是指多久?说实在的,还真没有查到直接的学术答案,不过,倒是有开发商自己谈到这个话题。万科创始人王石曾言,我国建筑平均寿命大概在30年,后来虽然在舆论的压力下改口说是因为要拆迁,谁都知道,他的意思不可能没有建筑质量因素,要不然好好的干嘛要拆?

无独有偶,20强开发商阳光城原执行董事长朱荣斌在2019年就表示,现在的房屋建筑质量没有跟上发展速度,在他看来,随着楼龄增长,建筑结构、机电系统老化,玻璃外墙松动脱落等等,维修难度大,这些都是未来可能存在的问题。

开发商都这样坦白,说明已经不是一些人的臆测了。有人就纳闷了,我们住宅的设计寿命不是50年吗?怎么可能二三十年就有问题出现。对此,在做过多年的工程监理、华南理工土木与交通学院张原教授看来,设计寿命只是一方面,主要是开发商采取低价中标策略,承建商一方面偷工减料压低成本并在短时间内完成工程多赚钱,另一方面并非按工程造价给付监理费,监理自然难以做到对工程质量发挥相应作用。

实际上,关于住宅质量问题,官方也有过表态,住建部原副部长仇保兴曾表示,“平均寿命30年现象”,的确与建筑质量有一定关系。当然,也有人说,现在的建筑技术越来越先进,是否意味着未来的建筑质量会更好呢?对此,尹稚教授表达了担忧,“如果按现在的“双碳战略”,技术标准会更低”。说白了,技术标准变得更低,加上本身的质量问题,理论上未来新建的建筑耐用性还不如以前的。

不少网友感觉很奇怪,“我们现在很少有听说住宅有多大问题,即便是高层住宅,也少有这方面的报道”,这其中的重要原因就是,我们的房地产快速发展也才10多年、20年历史,说到底,楼龄还比较新,交付前几年有开发商质保,后面陆续有些问题也可用购房者缴纳的维修基金解决,但问题是再过30年呢?对此,其实有开发商曾有过预言,是这样说的:

“实话实说,未来二三十层的高层住宅想推倒重盖几乎不可能!”原因有2:一是不符合城市发展趋势,二是赔付成本太高拆不起。

现在回过头来看,开发商的话基本得到了印证:

1.告别大规模拆除。前一段时间住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确,原则上城市更新单元和项目拆建比不得大于2,更新单元和拆除面积不得大于总面积20%,这里面旧改就占了大部分,剩下的拆迁面积几乎少得可怜,基本上很难轮到大体量的高层住宅小区。所以,未来的主要趋势就是“旧改”代替拆迁,按照国家的说法是,“推进城市更新和开发建设方式的转型,促进经济高质量发展”,意味着高层住宅难以再拆迁。

2.确实拆不起。有开发商算了一笔账,按照现在1:1.5的拆迁赔付比例,加上拆除、建设工程、人力成本和税费等等,起码要做到1:2,换句话说,现在30层的高层住宅,未来理论上要盖60层才能基本覆盖成本,而且,楼层越高的建筑对消防、避难和节能提出了更高的要求,无疑更增加了成本。此外,从以前的拆迁经验看,几栋楼几十户的家庭拆迁都颇费周折,现在一个小区几十栋高层,几千户家庭,所谓众口难调,仅意见就难以达成。一句话,高层住宅既拆不起,也难拆动。

首先就是建筑质量问题。老实讲,对建筑设计寿命50年,如果质量过关的话,显然可以使用更长时间,因为国外还有上百年的建筑。问题就在于我们的住宅发展速度太快了,有业内调侃的一句话:“我们用20年,走过了发达国家上百年的路”,我们去年销售额超过千亿的房企达到了30家,很多企业都是用2-3年时间就实现规模翻番,谁都知道,只有建设“高周转”才能完成这一目标。据某大房企的同事讲,从拿地到开盘慢的5-7个月,快的3个月,再到交付,真正建设周期非常之短,包括一些水泥可能还未达到时间标准又在上面施工了,质量怎能保证?当然,为赶工期、压缩成本,很多施工工序能省则省,无疑更加重了质量问题,所以,一些“楼歪歪”现象也就不足为奇了。

其次是设施设备老化问题。除了建筑结构问题外,楼内设施设备老化也是随着时间增长而出现的。传统方面,像楼内的水电气通信机电等管网,到一定时间就需要维修,而且现代建筑承载了很多新技术,比如科技房,智能系统等等,这无疑增加了维修的项目和难度。就拿我们常说的电梯,身边有不少住高层的朋友就表示,他们最头疼的就是电梯经常出现故障,坐着故障电梯心里都在默默祈祷别有什么问题。让物业维修,物业说要表决才能动用维修基金,一拖就是好久,一旦遇到电梯停摆,爬几十层楼的感觉别提有多“酸爽”。当然,几十年后,维修基金哪还有没用完的道理,要每家每户出钱维修有多难,从“老旧小区加装电梯”的现象看,起码低楼层的邻居未必答应。

第三是高楼层住户逃生问题。地质灾害频发是我们的国情,无论是08年的四川大地震,还是郑州的大洪水,从一些现场视频看,高楼层受到的心理影响都是不容忽视的,楼层高意味着需要耗费的时间长,有时候纯粹就不逃了,只能听天由命,很多人会有感同身受的感觉。高楼层还有一个常见的问题就是消防安全。有人说,消防又不是经常有,其实,从全国的数据看其实还是不低的,据2017年数据显示,近10年有3.1万起高层住宅火灾,如果按栋数算,10年为周期的话,每8栋高层住宅楼就有1起火灾。

很多人可能会说,发生火灾不是有楼内消防设施和消防车救援吗?根据官方的数据显示,在我国23.5万栋高层住宅里,没有配置自动消防设施的占近50%,剩下的50%虽已配备但完好率不足50%,所以,现在我们现在应该能理解“杭州高层豪宅纵火案发生后,同层或者附近楼层消防栓水压不够,消防水只能从一楼往上接到18层,宝贵的救援时间明显耽误”的情况了。而消防车呢?按照消防专家琼色的话说,我国高举车普遍配置在50米以下,依靠外部救援的手段确实不多。

30年后,随着楼龄增长,高层住宅的价值很可能越来越低。

中国城市发展研究会副理事长、北京科技大学博导周天勇曾表示,几十层的高层住宅不接地气,多年后,设施设备老化,维修费用高,拆除成本高,在消防和自然灾害应对方面比较差,未来高层住宅将出现大幅贬值情况。

实际上,关于未来高层住宅的命运,不止一位专家表达了担忧,他们甚至认为未来高层住宅将集中出现“贫民区”,他们有一个共识是,随着经济发展,收入提高,有钱人会逐步从高层住宅搬走,买低层住宅、买洋房,抑或是别墅,而高层住宅里留下的一般是经济条件不怎么好的住户,抑或是租客。加上老龄化趋势,没那么多居住需求长期看,高层住宅确实不是有一定经济条件人的优选项,价值走低也在所难免。

总结

说了这么多,笔者最后想说的是,高层住宅由于提高了单位面积的人口承载量,确实解决了大量新城市人的居住问题,在头一二十年里,由于高层住宅在视野、采光等方面也有一定的优势,但随着时间推移,相应的问题也不能视而不见。有些问题不可避免,但其实也可以延缓,比如在设计上、建筑质量上下功夫。

对此,国家其实已开始重视,比如前不久出台的“限高令”就明确要求,民用建筑高度要与城市规模、空间尺寸、消防救援、抗震、市政配套等相适应等等。还有包括一些专家提出的“小城镇”建设的思路就不错,我们可以把交通延伸到大城市周边的小城镇,把一些产业导入过去,在发展低层建筑满足大家的需求同时,也可缓解大城市病,可谓“一举两得”。那么,你还有什么好建议吗?可在下方留言谈谈。