上海楼盘的买入难度，正在被一步一步的抬升。
近日，上海四批次入市的前滩东方悦澜入围分出炉，为96.9分，这个项目也超越了瑞虹海景壹号成为目前今年入围分最高的项目。相关资料显示，东方悦澜项目需基础分60分+205个月社保才能达到入围分。
值得一提的是，虽然该入围分为本年度最高，但从所需社保月数来看，并不是最多的。相比东方悦澜而言，所需社保月数更多的还有上海蟠龙天地、森兰名苑、绿宝锦庭。
其中上海蟠龙天地要基础分60分+ 223个月社保；森兰名苑要基础分60分+ 222个月社保；绿宝锦庭要基础分60分+ 214个月社保。
上海最难买的五个项目，瑞安一手贡献了俩。无论是与中粮合作开发的瑞虹海景壹号，还是与青浦区国资合作开发的蟠龙天地，都成为了这个城市的顶流产品。
1、
在上海，瑞安还是有号召力的。
虽然在上海赫赫有名，但是因为港资房企的偏好，瑞安并不是一家布局全国的房企，其行业知名度也仅限于业内一部分人，所以总爷有必要先给大家说一下瑞安。
1971年，当时刚刚海外留学回港的罗康瑞，创立了香港瑞安集团建筑公司，开始在香港发展房地产、建筑业务。1978年，中国改革开放虽然如火如荼的进行，但其市场前景难料，少有北上的香港房地产开发商。
但罗康瑞不这么认为。
但罗康瑞眼中，机遇与未知并存，上海良好的投资环境、历史形成的中西文化、外来信息强大的包容性都独一无二，这让他看到了这片土地的巨大发展空间。
1984年，罗康瑞成立瑞安（中国）有限公司，瑞安成了最早在上海搞开发的房企。1996年，瑞安接连获得上海黄浦区太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块的开发权。
太平桥公园地块成为了上海新天地和翠湖天地，虹桥新城地块成为了瑞虹天地和瑞虹新城。
与所有港商楼盘一样，瑞安开发项目也出奇的慢，1996年获得的太平桥公园地块和虹口区瑞虹新城地块，一直到2022年，最后一期住宅产品才入市，整个的开发周期超过了25年。
2、
如果说“开发慢”是瑞安的第一个特点，那大盘综合开发就是瑞安的第二个特点。
拿下太平桥公园地块后，瑞安着手发展中国首个大型旧改商业项目-上海新天地。
上海新天地坐落在上海市中心，位于淮海中路南侧，比邻太平桥公园，占地面积约3万平方米，建筑面积约6万平方米。
新天地于2001年正式对外运营，分为南里、北里两个地块，南里以现代建筑为主，石库门建筑为辅；北里保留与中共“一大”会址纪念馆相毗邻的石库门建筑，延续历史文脉。2003年，新天地北里荣获了国际房地产界大奖——由Urban Land Institute（ULI）颁发的Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。
时至今日，已经运营了20年的新天地，仍然是上海最重要的城市名片之一。
比邻上海新天地建设的翠湖天地是住宅部分，整个翠湖天地项目规划建筑面积约534,000平方，雅苑是翠湖住宅系列第一期，翠湖天地雅苑建设于2003年，彼时上海市区的新房均价只有6000元每平米，而雅苑开盘均价高达2000美金，目前20年房龄的雅苑，成交均单价多次突破20万元/平。
历史和现代感的交融也是雅苑设计的重要理念，比如雅苑每一栋的入户大堂都以石库门风格作为门头。
比如社区内石库门风格的景观。
3、
新天地之外，瑞虹新城也是瑞安在上海重要的代表作。
瑞虹新城的所在地，属于虹镇老街，是大型棚户区。20 世纪初，大量外地来沪的贫民在虹镇老街搭建棚屋居住。
这个片区，人员集中，棚户简屋多，生活环境较差。
1992年，上海政府要求改造旧区，改善居住环境。针对结构简陋、环境最差的危棚简屋，提出了“365 危棚简屋改造”目标。
自此，大规模的旧区改造，正式拉开序幕。虹镇老街，顺理成章地、成为了上海的旧改重点。
1996 年 4 月，虹口区政府与香港瑞安集团签订了土地使用权出让合同，涉及到11个街坊、40 公顷土地的改造，计划建设成120 万平方米的现代化住宅区，加上商业，整个瑞虹新城总体量达到了170万平。
瑞虹新城，将居住、艺术、商业、生态，四个要素巧妙融合。比如商业，就分成瑞虹坊和瑞虹天地两个板块。
瑞虹坊，早在2003年陆续开业，通过引进高端、业态丰富的商业品牌，为居民提供优质的商业配套服务。
2015年，瑞虹天地系列推出。体系下，又分成3块小型商业。它们的名称也很有趣，分别叫星星堂、月亮湾和太阳宫。
2021年9月太阳宫开业，1500平米的立体植物园以及5500平的穹顶天幕成为了商业地产的天花板设计作品，据说开业初期，整个华东的商业地产人很多都去打卡了。
2022年，瑞虹海景壹号、瑞虹新城臻庭开盘，至此开发了20余年的瑞虹新城宣布结束。
又是一个20年干一盘的项目。
4、
凭借上海新天地和瑞虹新城，瑞安彻底站稳了上海地产圈。
最终青浦区政府把瑞安拉到了大虹桥，共同开发蟠龙古镇。位于上海虹桥商务区的蟠龙天地总规模超50万㎡，其中包含23万㎡公共绿地、25万㎡国际住区和一座5万㎡商业古镇。 住宅包括6号地块蟠龙珑苑948户、5号地块蟠龙云庭741户，以及11号地块蟠龙景园约538户。
如何运营好蟠龙天地，一直是瑞安在思考的事。
除前期已公布的四大合作伙伴：COCO-MAT、余德耀美术馆、乐天陶社、夏山营地教育外，瑞安还引进了黑珍珠精品餐厅晶苑、先锋亲子体验品牌MINIMARS、美国运动自行车领军品牌Specialized（闪电自行车）、引领滑板文化的Moreprk、Wagas旗下的LOKAL等。
可以说，蟠龙天地是公园版本的上海新天地。
回顾瑞安在上海的各个项目，我们可以看到在高周转已经成为行业密码，前几年大行其道的时候，瑞安选择了克制和坚持。
在城市的好地段，集合公共的功能需求，用慢功夫打造好项目。最初用住宅销售反哺商业，但最终是靠商业自己的生命力，成就商业。在慢功夫的开发中，瑞安也收获了超额的净利润率。
《乐居》的统计显示，2022年上半年，房企净利润率排名靠前的是华润、中海和金茂，净利润率最高的华润达到了17.11%，而上半年瑞安达到了18%的净利润率。
关键是这种净利润率是建立在大量的持有型物业的基础上的。
不得不说，还是港资房企这一套牛，既图了名，又赢了利。
大家还想了解哪些房企，欢迎留言给总爷
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