文/顾天杰
县城第一名 均价三万五
全国最贵的县城是谁？
是海南陵水。
根据中国房价行情网的数据，陵水8月挂牌价为35452元一平米，位列全国县城第一名。
排在陵水之后的有义乌、永康、温岭、昆山、乐清、万宁和桐乡。
有7个城市的挂牌均价超过2万元一平米。
如果仔细观察，高房价县城榜单可以分为三类。
第一类是海南的陵水和万宁，属于旅游养老型城市。 第二类是浙江的义乌、永康、温岭、乐清和桐乡，属于自身有产业基础，经济发展情况还不错，享受浙江整体发展红利的城市。 第三类是昆山，承接了上海外溢的产业与人口买房需求，同时一步步积累了自己的电子产业集群优势。
排名第一的陵水非常特殊，这座城市居民收入并不高，也没有产业支撑。
它的房价是纯粹依靠旅游、地理位置、养老投资撑起来的。
海南统计局数据显示，2022年1到7月全省平均房价为17254元一平米。
其中7月陵水房价继续领跑海南省，甚至压制住了三亚。
从人均可支配收入和GDP来看，当地购买力是不可能把房价推到3万以上的。
2021年统计公报显示，陵水县城镇居民的人均可支配收入是36122元。
（来源：陵水2021统计公报）
2021年陵水的GDP是223.39亿，完全被一二线各路大哥吊打。
但陵水也有自己独一无二的优势：
靠近三亚
它被称为三亚后花园，有着非常适宜居住的气候条件，同时商业化程度又比三亚要低一些，基础设施配套与交通也十分便利。
陵水拥有57.5公里海岸线，海景板块也是整个县房价最高的区域，少部分楼盘价格已经突破4万一平米。
（来源：房天下海南）
气候、区位、配套设施成熟，让这个小县城占据天时地利人和，接纳了大量三亚外溢买房需求。
2020年的数据显示，当年海南全省房屋销售遭遇负增长，唯独陵水的房屋销售面积与销售额同比增长73.3%和68.8%。
海南有9个县城房价超过1万元一平米，河北有7个县城房价超过1万。
河北县域房价高，主要原因同样是受到北京购买力的外溢，尤其是燕郊所在的三河市，目前的挂牌价为1.8万元。
陵水和三亚似于北三县和北京，不同点在于陵水的买家中，投资客的占比更高。
第二类高房价县城的代表城市义乌，又是另一种风格。
浙江省经济发达藏富于民，义乌更是国际化非常彻底的一座县城。
当地政府编制了一套义乌·中国小商品指数，简称义乌指数。
每周政府网站都会发布点评文章，比如9月9日的一期里对每一个小商品细分项都做了拆解：
15大类价格指数6涨9跌，针·纺织品类、文化办公用品类、体育娱乐用品类、护理及美容用品类、玩具类和工艺品类6个大类出现上涨。
首饰类、鞋类、辅料和包装类、日用品类、钟表眼镜类、服装服饰类、箱包类、五金及电料类和电子电器类9个大类出现下跌。
在97个二级类别中，上涨比例为31%，下跌比例为37%，持平比例为32%。
（来源：义乌政府网）
作为全球最发达的小商品贸易城，义乌坐拥7.5万个商铺，超21万从业人员，云集近200万种商品，出口219个国家和地区。
这也为了给当地家庭积累了大量的财富，赚到钱后很自然地投入到了房地产中保值增值。
2018到2019年是义乌发展最快的两年。
官方数据显示，2018年义乌共核发预售证37个，新建商品房累计批准预售共5990套房。2019年，义乌新房销售达1万套；2020年义乌新房销售达1.6万套，增速超65%。
于是短短五年内义乌房价从2万元以内直接触碰到5万元一平米级别。
中国房价行情网数据，到了2021年5月，义乌整体房价为2.67万元/平方米，同比上涨了21.5%。
义乌楼市在2021年6月迎来自己最高光时刻，随后则是越来越严厉的楼市管控政策。
2022年5月以来，义乌新房、二手房在降息、税费补贴政策刺激下，成交量连涨三个月。
然而到了7月下旬成交量再度陷入低迷，成交均价25117元/平方米。
从经济和房价双重逆袭的小城市，到缺乏购买力成交低迷，义乌和其他高房价县城面临的困境很类似：
1.经济发展和居民收入不达预期； 2.本地县城居民购买力饱和； 3.一二手房供给过剩。
当我们把目光扩展到浙江省的时候，会发现浙江刚刚经历了2022年最艰难的楼市时刻。
县城狂奔 没有支撑
2022年初以来，全国多个城市陆续放松调控。
四限放松、公积金提额、税费减免等措施陆续出台，调控逐渐从三四线转向杭州、青岛、苏州等二线甚至核心城市。
浙江省除了杭州、宁波两大核心城市能维持热度，省内其他地区普遍在2022年不断降温。
浙江省11个地级市可以分为三大类：
一是杭州宁波核心城市群，它们调控措施未完全放开，后期还有更多购买力可以挖掘。 二是嘉兴绍兴这样的城市，楼市调控周期更长，目前限制性措施大部分放开。 三是金华、衢州、丽水等城市，限制性政策基本完全放开。
克而瑞数据显示，2022上半年浙江新房成交2057万平米，同比下跌60%。6月单月成交量511万平米，环比上涨73%。
杭州、宁波、嘉兴、温州、台州等9个城市新房成交创近5年新低，随后在房企密集营销、热点项目集中入市助推下，6月数据大幅反弹。
三类城市也形成了三种走势。
杭州、台州政策落地后市场有明显回暖，杭州二手房成交放量、台州新开盘去化率提升，市场开始筑底。 宁波、绍兴、金华、嘉兴、湖州政策落地后小幅度拉升成交量，预计不可持续。 温州、丽水、衢州、舟山政策作用不及预期。
2022年上半年，浙江全体居民人均可支配收入达至32443元，比全国平均水平高出1.398万元。
堪称全国第三的居民可支配收入，也无法为浙江提供更多购买力了。
再看全国楼市，也已经触碰到了天花板。
9月16日，国家统计局发布数据显示，1到8月商品房销售额85870亿，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%，其中住宅销售面积下降26.8%。
销售额、销售面积出现两位数下降。
原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏认为，本轮房地产调整已伤及预期与信心。
他给出了三个建议：
一是要效仿2008年进行楼市信心喊话，信心比黄金还宝贵。 二是房价需要出现一定回升迹象。 三是要推出政府救市基金。
在接受采访时，他提到了自己早年间的一段经历。
1997年香港楼市迎来一波大跌，房价一度下跌70%，13万户家庭成为负资产家庭。
孟晓苏根据香港特区政府要求，几次到香港考察，中房集团购买了几栋楼。
这一消息被香港媒体报道为：
孟晓苏要带着中房集团以200亿港元买掉香港2万套居屋
报道出来的第三天香港楼市强烈反弹，新房成交猛增300%，然后低迷6年的香港楼市止跌回升，价格上涨推动购买力回归。
实际上中房集团最终一套房都没买，却无意中成了媒体口中的香港楼市救星。
孟晓苏总结认为这是因为信心和预期回归，推动了香港居民买房。
为了支撑楼市信心，不良资产管理公司，已经加速入局保交楼。
9月16日，信达入局保交楼，在武汉以33.95亿元的底价，从法拍网上竞得泛海控股的两宗地块。
简单来说就是不良资产管理公司负责接管操盘，投入增量资金，找自己的平台代建和第三方公司代建。
在项目能正常销售的前提下，只要前期投入到位，有一定的利润，同时保证债权人利益，这就是一条化解楼市风险安全道路。
稳步前进，少折腾。
只有这样，楼市才能重新慢慢找回信心。
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作者：顾天杰编辑：始末
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