|城市更新专题研究系列·59·睿诚研究院|

文|罗乾波

01

天心城更近况

据天心区政府官网发布的相关新闻,9月中旬,相关领导先后就几个重要片区项目和全区的城市更新的工作做了调研和指示,现将其主要内容摘录如下:

◢ 9月14日,周志军一行先后来到先锋街道新路村机场四组、柴房老味、大托城外城建材市场调研集体土地收回处置等情况,随后召开座谈会听取了先锋街道片区更新工作和土地资源摸底情况的汇报,并就片区更新工作进行了研究。

◢ 9月15日,天心区委书记吴新伟主持召开专题会议,就全区城市更新工作进行调度。会议听取了全区城市更新片区整体工作情况,以及黑石铺片区、先锋片区、新开铺片区及长机地块相关工作推进情况汇报,就下阶段具体工作开展进行铺排部署。

◢ 9月17日上午,天心区委副书记、区长周志军带队调研新开铺片区城市更新工作并召开座谈会。

小结:

睿诚研究院观察,在上述三个新闻中,分别提到“加快推进先锋街道片区城市更新”、“要进一步狠抓工作推进”和“各相关部门和街道要积极实质性加快推进新开铺片区城市更新工作”,由此可见天心区在城市更新项目推进上的决心和举措。

同时,近期,我们也对岳麓、雨花、芙蓉和开福等区的情况做了一些查询,在相关区政府官网或其他媒体上,未发现类似天心区的情况。

当然,这并不是说其他区域的项目就无甚动作,只是在按部就班地开展中,我们以前说过,长沙城市更新的发令枪已经打响,各区域都不会停滞不动,只是项目的推进力度、深度等有所差异而已。

此外,从全长沙来看,天心区的脚步似乎跑得更快一些。

比如,在项目招商方面动作频频;

比如,在项目的推出数量上面有新开铺、先锋、下碧湘街、黑石铺和长机项目等;

比如,都是区政府领导亲临指导的相关动作,其重视程度可见一斑等。

同时,因天心区各个项目推进的深度,在上述各新闻中,也提到了许多在城市更新项目实操中的一些具体难点等问题,这也将给其他类似项目的实操提供一些参考。

02

主要动力分析

经睿诚研究院独家观察,近两年天心区在城市更新项目的招商推广、引入合作伙伴的模式、项目推出的力度及其成效等方面,有许多成功之处。

譬如

在招商上,新开铺、黑石铺、披塘、长青机械厂、长机等项目上,无论大小,都在举全区之力来招引“凤凰”;

在引入合作伙伴上,充分借鉴了广深的公开招商和遴选的模式,首次在长沙导入了大型城市更新单元类项目的引资方式,后面被雨花区红星项目参考等。

总体来看,天心区在城市更新上的攻势比其他区域凌厉,主要是三个力量在推动:

1、标杆之争

在六区一县中,岳麓、雨花、天心,三大区域比其他区域发力更早,效果最明显,个别片区类项目中已有部分地块成功挂牌和摘牌。

芙蓉和开福区8-9月份才开始启动,相对上述三大区有所滞后,而望城和星沙暂未看到什么动作。

岳麓、雨花、天心,在各有关新闻中,都阐述了要把自己区域内的重点城市更新项目,打造成长沙城市更新领域中的标杆和引领性项目,而成为全长沙其他区域的学习示范对象,三者都憋着一股劲,在互相竞争。

天心区,也想通过不同项目的快速有效推进,而成为长沙城市更新产业中的排头兵,举全区之力来奋力前行,在这一点上,天心区似乎更加明显。

摘冠城市更新,引领长沙,就将引领湖南等。

标杆的形象价值和示范作用,在当前长沙城市更新的窗口和风口期,一旦走出清晰和系统的有效模式,必将成为其他试点区的效仿对象,其意义深远。

大家都知道,在城市更新过程中,借助留改拆补建等手法,在焕新城市空间的同时,也将在新产业的研发和商贸流通等方面,为第二和第三产业导入新的优质资源,这对于一个行政区划内的产业提升、GDP走高等会奠定更加扎实的基础;因此,从这一角度来审视,标杆之争的背后,其实是未来经济动能和潜力的竞争,也就是区域性产业的竞争。

请勿将其看作一个单纯的城市更新的较量。

2、市场之争

在整个长沙,优质的合适的社会资本方的数量毕竟有限,在片区类大型城市更新项目中,一个公司即使是实力强大的央企,也不可能在目前市政府专项规划里说到的32个项目上“雨露均沾”,再加上不断有一些新项目推向市场等,人力、财力、时间等要素都难以支撑这样的行为的发生,因此,会导致社会投资人在区域、项目、成熟度、投资规模和未来预期等方面,做出不同的选择。

而且,也由于长沙城市更新还整体处于摸索期,社会投资人短期内也不会也不敢把自己的红旗插得到处都是,除非有其他非经济类原因使然;这一点不在本文观察的视角中。

市场上争抢的就是投资商、产业等优质资源,按上述投资原则,在相对有限的央企等类强势操作主体资源中,你逮住一个,别人就少一个机会。

与央企比较起来,虽为政府指定的本土国企,长沙市产投集团也仅此一家,它也不可能去参与每一个项目,也有自己的局限性,更多的项目需要更多的央企等类社会资本方来积极参与,这是国家或地方政府城市更新相关政策中所倡导的模式。

这也可从另一个方面来佐证天心区,在城市更新上要快马加鞭的原因。

葛洲坝、中房、电建和华润等落子天心区,那么他们的脚步会受到一定牵制,在一个项目还未取得理想战果前,不会去匆忙上马另一个大型城市更新项目。

3、模式之争

就全国而言,长沙在与其他城市进行赛跑;

就长沙而言,各区在与其他兄弟进行较量。

睿诚研究院分析认为,谁先能打造出标杆项目,并沉淀出有效的经得起考验的城市更新操作模式,谁就能成为长沙的典型和标兵。

征拆问题如何破局?

危改问题如何处置?

规划设计如何保持弹性?

土地出让金怎么返还?

项目平衡如何有效实现?等等

各项目基本皆处于同一起跑线,在长沙,项目实操中大家都会遇到类似的许多问题,是障碍也是动力,跨不过就是障碍、跨过去就是你的营养。

大家短兵相接,虽没有真正战场上的那种“一将功成万骨枯”的悲烈,但在这个没有硝烟的竞争中,那些能够深度推进项目、和能有效见招拆招的项目和区域,必能最先取得模式上的成功,未来再经过复盘修正后和完善,必能成为长沙区域一个有效的示范性模式,而获得自己的荣光。

我们认为,天心和雨花、岳麓等,已经在城市更新的赛道上展开了激烈的竞争。

俗话说,不想当将军的士兵不是好士兵;

同样,不想将自己模式的印记打在其他区域身上的项目,至少不是一个非常成功且有影响力的项目。

区域因项目而荣,区域因模式而耀!

天心区,因其战略、操作手法和推进效率等制导,未来必会在湘江东岸流光溢彩。

03

结束语

本文仅从与其他区域相比较的角度,主要就近期和今年,天心区在城市更新上的一些新闻和表现,做了一些观察和探讨。

诚然,除了上述的一些原因外,去年天心区在GDP上的排位不太好看(大家可以自己去查下去年的GDP数据,此略)、区域内土地受大托机场的影响较大等,处于产业发展上的瓶颈期、很多优质土地也基本处于沉寂期等,这两个因素给其很大压力,也逼迫天心区要想方设法在有限的产业和土地的空间中,通过城市更新这一大动作来带动此类元素的发展,进而整体推动区域经济和城区的提质焕新。

谨以本文抛砖引玉,诚与各位朋友交流。

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