我是郑叔,拥有多年郑州房产研究和投资经验,长期持续关注郑州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容,来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问:

提问:郑叔,你好,现在房贷利率又降了,高位站岗的怎么办呢?

郑叔:你好,目前来看,对于存量房业主,比较可行的解套办法有这几种:第一种商转公,但也有局限,在郑州只有省直公积金能够实现,而且要求购房者自筹资金先还完商业贷款,才能办理公积金贷款。但是有三个很现实的问题,一是很多单位并没有缴存公积金,但是即便缴纳的公积金也都是市值公积金,但是郑州市值公积金明确表示暂不开展商转公业务,所以真正符合条件的人其实很少。第二种,转jyd,这也是目前很多人采取的方式,经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于企业或个体获得经营需要,经营贷利率确实要远低于房贷利率目前3%-4%,确实能省不少利息。但需要注意的是,按照规定,经营贷只能用于企业经营,居民将资金流入股市、楼市属于违规,倘若被银行发现,居民的个人信誉会受到影响,经营贷也会被银行提前终止,说白了就是违规操作。而且过程中还有其他的风险,一是有中介费用,二是期限段,一般三到五年要重新审批一次,如果政策调整,指不定什么时候就审批通不过,或者不给你续贷,三是利率也会有变化。第三种,提前还贷,从目前来看,这是性价比最高的方式,但首先得有钱,而且银行也会设置很多门槛,比如要收你的违约金,毕竟你能多还几年,那就能多赚息差。第四种也是很多人都期待了,就是转按揭,先结清上一家银行的贷款,然后重新走一遍流程,比当下更低的房贷利率重新贷款。只可惜只有极少数城市的极少数银行才有这样的业务。

提问:郑叔,你好,今年感觉全国各地楼市出了很多政策,今年郑州楼市房子能不能买,买房是捡漏,还是入坑?

郑叔:你好,现在来说,郑州的经济在快速发展,房价也不会大起大落,而且也可能有投资的机遇。机遇主要就在房价坚挺的主城区和房价下跌的远郊环城区域。对于刚需来说,资金充足的话,可以留意一下郑州三环内配套齐全且小区环境较好的优质楼盘,趁主城区的房价停滞上涨,抓住机会上车;资金不足的话,就等待郊区下跌的楼盘跌至自己的承受范围。对于投资者来说,如果有闲置资金,可以购入郑州市中心的优质房产,再就是等待房价上涨周期的到来。房价还是要看宏观政策。最后,千万要好好利用首贷。

提问:郑叔,你好,房贷利率下调,现在买房要不要再等等?

郑叔:你好,如果正在买房,今天迎来房贷利率的第三次下调,五年期利率下调至4.3,之前是4.45,加上折扣利率,现在买房利率只需要4.1,总的来说,贷款100万比之前少还88元,这是从零九年以来最低利率了,如果现在买房,利率会不会继续下降?房价会不会更便宜?到底买还是不买?今天作为九年的本土房地,给你从以下三个观点给你分析一下。第一点,利率会不会继续下降?lPR是浮动利率,也就是说这个月会降,下个月也有可能会涨,房贷利率下降还是交易量少,所以不用为了追求基准率的下降,咱你更应该关注的是永久的折扣利率,因为你签的是折扣利率,无论以后LPR降或者涨,你享受的都是折扣利率,按目前的市场情况来讲的话,如果交易量还是上不去的话,下降还是有空间的,就像刚才说的浮动利率,但是像挤牙膏一样,也是在试探市场。至于房价会不会再便宜,从目前的交易量来说的话,开发商时不时的每一周会出一些特价房,总的来说还是回笼资金,房价整体还处于一个低价位,但是为了促销也只能出一些楼层不太好的房子来搞特价,如果是品质高的楼盘,你可能感觉到房子还是贵。 如果你是刚需群体,房子该看看,心理预期达到了就可以下手,大部分刚需楼盘比之前的价位是要便宜的,利率也低。如果你是改善群体,毕竟咱有房子住了,那就慢慢挑,慢慢看,可以等等。

提问:郑叔,房产的流动性是否重要呢?是否是买房者需要重点考虑的因素?

郑叔:你好,首先,买房的流动性当然十分重要,因为新盘与二手房的占比是判断一个城市房产活力的重要标志。如果一个城市的二手房占比较小,房地产多为发展的初期,要购买核心区域的房产;二手房占比30%,证明房地产市场开始发展,可以尝试购买城郊一手新房;二手房占比30%-50%,则可以选择购买城郊新房或者地段较好的二手房;二手房占比超过50%,则可以选择购买学区房及产业发达的二手房,或者是有学区,交通发达,基础设施较为完善的新房;而二手房占比超过70%。

提问:郑叔,你好,我想问一下如果期望未来楼盘有较大增幅,在城市哪里购房最为恰当?

郑叔:你好,一般来说,城市市中心核心区域的房价最先上涨,然后城乡结合部随之上涨。但是一般来说,涨幅最大的都是有较好政策规划与发展前景,产业基础好的城乡结合部。近郊的土地从低价入市,到后来政府规划发展,城市拓展,再到配套设施完善,轨道交通完善,是一个长期发展的过程。而随着这些板块的发展与政府规划的落实,产业发展程度的提升,大量人才涌入,地价与房价也随之飙升。北京的海淀北、望京北、通州;广州的黄埔、南沙;深圳的宝安、光明;杭州的未来科技城、大江东都是存在这种可能,但还是需要仔细甄别,尽量选择有强产业支撑,离地铁近,离企业总部近的地区进行购买,未来可能会有较大的投资回报。