记者|牛钰

9月1日起,《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)正式施行。

这是全国首个规范“住房租赁”、规范长租公寓等新兴业态的地方性条例。

《条例》七个亮点分别为建立纠纷多元化解机制、租赁住房纳入住房发展规划、建设北京市统一的住房租赁管理服务平台、不得打隔断违法群租、“个人二房东”纳入监管、资金安全有保障、健全市场监管调控机制。

其中明确,住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,市政府可以采取干预措施,稳定租金水平。

《条例》还提到要将租赁住房纳入住房发展规划,扩大保障性租赁住房供给,为新市民、青年人提供更多安居机会,还能够更好地保障租户合法权益,包括租户个人信息保护等。

多个市场分析人士认为,此次北京住房租赁条例的发布和实施意义重大,近年来租房领域热点问题均有涉及,使得过去社会层面的讨论真正有了法律方面的明确规定,有望推动住房租赁市场的进一步规范,有力保障出租人和承租人的合法权益,营造良好的租房环境。

根据中指50城住宅租赁价格指数数据,2022年8月北京住宅平均租金为每月91.4元/平方米,居50城首位,租金收入占比超30%。

“租房难、租房贵是北京住房租赁市场的突出问题,同时各种市场乱象也时有发生,市场亟待规范。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出。

为违规市场主体戴上“紧箍咒”

在北京有四年租房史的小白对界面新闻讲述了前不久经历的换租经历。

今年2月底,因北京租房市场开始阶段性回暖,房东提出续约涨价10%,于是小白找到一套新的转租房源,但麻烦也随之而来。

“有个自称是中介的人说不做这个小区的业务了,房子要收回去,让我快点搬走,还让我不服就看合同,结果上面写着甲方提前4天说明就可以让租客搬离,并没有提赔偿。” 小白强调称,该合同为上任租客所签,上面写的甲方并不是公司,以至于后来那位“中介”松口说房租每月再添300元就可以继续居住时,她还是快速找了新房子搬家。

“我至今不知道被谁坑了,到底是转租的租客、中介,还是他俩一起?就当是给自己提个醒,以后别再遇到相信黑中介了。”

据了解,虚假房源、“黑中介”、克扣租金押金、长租公寓出现资金危机、长收短付、高收低出等投诉层出不穷,针对这些乱象,《条例》为违规市场主体量身定制“紧箍咒”。

在主体方面,规定住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备相应的资金、人员和管理能力,明确表示“房地产经纪机构可以提供居间、代理服务,住房租赁企业可以提供转租服务,房地产经纪机构不得提供转租服务。”

值得注意的是,这种转租服务主要指机构先承租大量房源再出租出去的行为,去年《条例》草案公布时即有关于链家、我爱我家被禁止在京从事房屋转租业务的误读。

实际上,自如、相寓作为两家集团下属的住房租赁企业不受该则要求制约,而链家及我爱我家旗下的中介机构,提供的租赁则为居间代理模式,本就不涉及转租业务,反而是一些小微中介机构想利用“二房东”模式赚取房租差价的行为会被禁止。

并且“个人二房东”也将纳入监管,如果个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记,并明确对违法行为的处罚要求。

另外,《条例》还要求经营主体信息透明公开,需提前编制房屋状况说明书并向承租人告知有关信息。

从业人员均需持卡实名从业。租房合同也需要通过全市统一建设的住房租赁管理服务平台完成租赁合同网签,自动提交登记备案。

租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管,单次收取租金数额一般不得超过三个月租金,超收的租金应当纳入监管;经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金,并且合同期满当事人续约的,经纪机构不得再次收取佣金。

“租金贷”也将被严管。《条例》明确,金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据,划入承租人账户;贷款金额不得高于租赁合同金额,贷款期限不得超过租赁合同期限,发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。

落地细则难题有待细化

此次实施的《条例》还严禁群租,规定出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位、不得打隔断改变房屋内部结构,起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得出租用于居住,人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。

中原地产首席分析师张大伟认为,严格监管“隔断房”问题较为困难,市场上诸多的中介少有符合规范的,就算是一些头部中介,很多房源都是客厅隔断,这种一经发现就要被拆除,还要被罚款,如果严格执行,这些机构就肯定会有巨额亏损。

对租赁机构来说,这则暂未落地起效的《条例》还未有明显影响。

一家租赁服务机构相关人士对界面新闻表示,《条例》落实对其业务的影响还不明朗,还需要观察一下。

贝壳租房相关人士向界面新闻透露,条例意见征求期间,贝壳租房积极与相关主管部门沟通,参与意见征集。条例落地后,将会积极响应各项规定。目前来看,在租金和房源方面,新规对贝壳租房业务暂无影响。

一位我爱我家中介人士对界面新闻透露,一周之前,北京住建委相关人士曾召开类似于直播间的线上宣讲会,公司要求各员工积极参会学习《条例》细则。

“行业虽然能规范一点,但面向客户会有些麻烦。像我爱我家、链家这种比较大的公司,会有明确的价格、规范的管控指示,但那些社交媒体平台常发‘钓鱼贴’的小中介,可能不会受到如此关注,有些客户会觉得隔断间功能性差不多,又价格低廉,可能会更偏向于一些小中介的类似隔断间。”上述中介从业人士也表露了自己对客户流失的隐忧。

有租客算了一笔账,其在某头部中介租的房源为小隔断,彼时管家也说明那个房间为‘厅隔’,但价格要比正常的卧室便宜几百块。

还有租客描述了一种“群租房”情况,由一个人负责出面与中介签订整租一个两居室,实则5人自主分配居住,其中一人居住在客厅,如果《条例》落地之后,在处罚力度之下,相关机构可能会定期检查,从而断绝这种行为,使一些租客不得不面对上升的租房成本。

其实,对饱受“群租”带来的人员管理、噪音等问题的居民,以及一些租房者来说,严禁群租和隔断有利于提升居住品质,同禁止“甲醛房”的核心目的一样,具体的落地情况还需在实践中进一步探索。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次政策体现了一松一紧的导向,紧即是对不规范行为管控,松的领域更多是倾向于承租者。

比如房源供给上的鼓励“非居改租”,以及承租人可通过租赁合同网签备案信息共享,来办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务。

“《条例》其实偏向于管理操作层面,给经纪机构、长租公寓运营商、中介经纪人等从业者一个框架,让他们更加谨慎的对待这个市场。但一些具体细节的影响上,可能没有那么立竿见影。”合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示。

不止是“隔断房”等问题的解决,《条例》规定,市政府可以对房租明显上涨采取干预措施。

有资深中介人士认为,“这个条款其实没有明令‘明显上涨’的范围,也不太能划定区域的租金标准,比如说这个房子市场价已经值5000了,调控说不能超过这个数字,有点不太可能。”

据北京市住建委官微消息,住建委相关负责人8月31日下午解读《条例》时提出,对于“明显上涨”的认定,将结合国家的要求和本市实际进一步明确。

“该政策主要是为了防止市场因恶性竞争、哄抬租金等原因导致住房租金异常波动,解决‘市场失灵’问题,以保障住房租金的稳定。”