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马上又要发新品了,结果苹果还忙着给iPhone13降价销售,搞得好像很缺钱一样。但苹果其实是世上最不缺钱的公司,它账上躺着高达2500亿美元利润。2500亿美元能干啥呢?可以造50个福建号航母舰队,或者2500架歼20,按照现在的市值,还可以买下整个阿里,买下整个腾讯,唯独......唯独还不清恒大2万亿的债务。

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先问大家一个基本的金融学问题,像某大、某创这样的债台累累、濒临破产的房地产企业,如果你是监管者,你会允许他们破产清算,你解决债务问题吗?如果你不允许地产企业提出破产清算,你将面临的是资产和负债的停滞。一边是几千个停工的楼盘,这是资产的停滞,一边是讨债的材料商、承包商、银行和债券投资者,这是负债的停滞。也就是说这个脓包不戳破,就需要很长的时间来化脓。而如果你允许地产企业破产呢?首先,几千个楼盘还是停工,资产还是停滞,但是债务却一笔勾销了,材料商、承包商、银行和债券投资者将血本无归,无数小老板倾家荡产。因为按照法理,房地产企业破产,房企和承包商的债务一笔勾销了,但承包商欠农民工的薪水可没有勾销,小老板将倾家荡产来帮房企擦屁股。

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唯一快乐的是谁呢?地产老板皮带们。因为破产了,皮带们可以无事一身轻,反而可以带上前几十年发的工资、奖金、分红,轻松度假去了。所以,你是监管者,你会允许地产企业破产吗?答案是根本不允许,否则不是让汤师爷拍屁股走了,欠债的反而逍遥快活了?从法理上说,地产商确实可以破产清算,一了百了逍遥快活。但有一种神秘力量,不让这些地产商申请破产,想得美,自己拉的粑粑,自己慢慢擦干净。

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我们使用“第一性原理”寻找问题的本源。房地产企业向上游欠的是银行的贷款以及债券购买者的钱,向下游欠的是包工头们和材料商们的钱。如果要还钱,房地产现在手头没钱,他想还钱就只能靠销售房产来回笼资金。但现实是房地产业屎味太浓了,熏到了购房者,以前大家闻不到粑粑味的时候,情愿掏空六个钱包来买房,现在闻到味儿了,没有人愿意迎难而上,所以指望各位伸出援助之手擦粑粑断不可行。七月份百强房企销售额同比下降30%,环比下降40%,购房者都不愿意出手了,靠销售回款还钱这条路行不通。

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再用“第一性原理”思考,房地产企业资金危机的本质是什么?是突然卡紧了三道红线,银行不得向不满足低债务的企业贷款,这一下就卡死了某大这样的企业,那办法也就有了,只要继续给房企贷款,企业就能盘活。可有的人估计要问,那早知道断贷会造成危机,为何要搞三道红线?其实三道红线是非常好的政策,它的出发点和目的就一句话,阻止资本无序扩张。三道红线施行前,某企业呢,是一路油门,根本不踩刹车,现在啊,是给一脚刹车后再出手治病救人。政策呢,是阻止了地产业的无序扩张,抑制了房价的暴涨。所以只要给贷款,这企业就能盘活。但是这次贷款不能随意给,必须让企业割肉感觉到痛才行,要贷款就把好的资产吐出来,这是犯错的代价。该疾病的治疗总体上分为四步,第一步,通过债务展期延缓倒闭时间。第二步,通过债主债转股来降低债务总量,转成国企。第三步,通过项目注资和重组来盘活烂尾楼。第四步,通过股价抬升来弥补参与方损失。

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先说第一步,通过债务展期延缓倒闭时间。债务展期就是本来今年要还的债务,协商拖到明年去还,而且极有可能是在中间人的撮合下,债权人连利息都不要了。以前借给某大一百亿,可能要收回110亿的,现在大概率啊把本金还我就行,原定一年还完,现在分五年还完就行了,贬值的部分我也认了,这个是叫债务展期。无论是之前的海航集团还是华夏幸福,都使用了债务展期作为化解风险的第一步棋。像之前华夏幸福危机事件就有352亿金融债务待偿还,在河北政府的调和下,这笔钱你欠债券投资者的分八年偿还,欠信托的分五到八年偿还,且利率统一定为2.5%,这样来还大大减轻了华夏幸福的压力。你也别觉得,那凭什么就让债权人利益受损呢?哎,这里债权人嘛,也有自己的不对。大家对地产业的风险啊,都是心知肚明,还不是为了赚点利息自己往坑里跳嘛,大家都一样,就谁也别瞧不起谁了。

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第二步呢,就是通过债转股或者出售资产的方式来降低债务总量。如果接盘方是国企,那就稀释了民企的股权。民企呢,就再逐渐转为国企。比如华夏幸福这事中,公司通过卖掉自己的楼盘等资产,卖掉了1250亿,已还给债务人。有的项目啊,资产和负债是一样的,就等于呢,把项目转移给了愿意要的企业,用这种断臂求生的方式减轻了1250亿的债务负担。当然了,唯一的代价就是公司的体量也缩小了。除了把资产卖掉,资产负债一并转移这两种形式外,还可以通过债转股的方式来消减一部分债务,比如惯犯某大。

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某大其实不是第一次危机了,早在2020年9月,就曾爆出1300亿债务还不上的消息。当时某大就使用了“债转股”的方式,将债券投资者好言相骗留了下来,让他们变成了股权投资者,然后股价一路下跌,套死了。所以这次某大说,我提议债转股,谁赞成谁反对,大家都不敢吱声了。跟某大混啊,这别说是转股了,这简直是转世投胎了,死都不知道咋死的。既然大家不愿意债转股,那么还有一种办法,就是通过外部注资的方式盘活烂尾楼,没有企业敢接手的话,政府也可以掏点钱来干。

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估计有小伙伴听到这句政府掏钱来干,晦气的拍桌子啥,又是我买单?小兄弟啊,你也不要这样想。理论上,从另一个角度理解,还真不算拿了你的钱来援建烂尾楼,你不知道的是,业界共识,现在平均下来拿地成本要占整个楼盘价值的60%,这部分钱都被当地收走了,所以政府掏钱来干有其合理性。从这个角度想,你也不用觉得自己赔了。前段时间房地产股票猛涨了一天,起因就是网传政府在推出三千亿房地产救市资金,其中建行出500亿,央行出300亿,其他可能会靠市场资金补充。

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而全国大约有2000多个停工楼盘,算下来每个楼盘能分到1亿多资金,基本上能够负担得起后续保交楼了。所以我一直说烂尾楼不是啥大问题能够解决,问题是房地产泡沫难以化解。估计有人要问了,你说能化解,怎么恒大已经大半年了还没化解的动静呢?这是因为恒大、融创、世贸这些企业每一个项目由每个项目自身的复杂性,要统筹摸清楚所有项目停工的复杂原因,这个事情很耗时间。

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我们来看郑州一个楼盘的案例,郑州最大烂尾楼盘“名门翠园”的业主们真的很会做人,先是闹了,但是在烂尾楼问题妥善解决后啊。业主们,感谢全国网友,感谢区里支持啊,大家都很好看,情商呢拉满了。这个楼盘烂尾的原因呢,是开发商将楼盘质押给了一个金融公司中融信托,而该金融公司在接受质押后,不仅没有将质押款打给开发商,反而还拿着楼盘又再次质押给第三方,获得数亿资金。这件事情的解决办法就是政府替业主出面,要求中融信托解除对项目的质押,把项目还给开发商。所以你看啊,楼小妖风大,池浅......支援烂尾楼,听起来简单做起来难,要一个个项目摸清楚才行。所以啊,大家也要相信烂尾事件能够解决,只是现在需要点时间来梳理谈判。

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这第四步呢,嘿嘿,我把它称为赢麻计划,圆满解决事件后,让股价自然回升,这样参与支援的各路队友都能有一个不错的回报。你看啊,事情解决了,危机度过了,按照A股的特色,那久久不能立起来的房地产板块是不是也可以支楞支楞了?那么之前愿意接手债转股的企业,或者愿意股权债务一并接盘的企业,是不是可以趁着股价上涨赚一笔啦?这样就算之前支援项目亏了点,现在也能赚点股价赢一些,一个多赢的局面。

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好了,最后做个总结,债务展期、债转股、项目注资、项目重组,这些都是当前解决烂尾楼问题的有效办法。资金来源很重要,但当前更重要的是梳理清楚每个项目的幺蛾子,毕竟这么多年啊,地产商拆东墙补西墙,把事情做得太复杂了,如今梳理起来需要时间好好梳理清楚。