政策解读 | “保交楼”措施现雏形，郑州百亿纾困基金面世救场|交楼|基金|棚改|纾困|郑州

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前言

7月中上旬，全国各地相继发生停工断贷风波，郑州市部分项目业主也随即发声，包括延期交房多年的或虽未到交付日期但施工进展缓慢的项目，告知书内容多为督促楼盘加快工程进度。目前部分楼盘复工进展仍旧缓慢，出于征信安全、子女教育等考虑，存在少数业主抱团停供的现象，但大面积断贷情形几乎不存在。在停贷风波下，郑州率先成立百亿纾困基金，响应国家层面“保交楼、稳民生”的政策基调。

郑州积极落实“保交楼、稳民生”

百亿纾困基金面世解决困难项目

在郑州项目停工、停贷潮频发下，郑州政府积极落实保交楼、稳民生，提出实质解决方案并逐步落地完善。纾困专项基金重点引导和鼓励国央企和市、区两级国有投融资公司等主体，参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

纾困基金首选优质可盘活项目、头部企业或率先获得政府支持

7月19日，河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立地产纾困基金。郑州地产是代表政府作为一级市场的整备方，河南资产是本土最大的不良资产处置公司，资产规模接近700亿。目前郑州纾困基金规模暂定为100亿元。原则上规定纾困专项基金出资比例不高于30％，其中的自有资金出资原则上不高于40％，因此问题楼盘资金“分摊”到母基金规模是极为有限的，纾困基金具有较好的杠杆撬动效应，以较少的原始资金，推动项目运转。申报纾困基金支持的项目有以下基本要求：优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目等。相对优质的可盘活项目是政府首选，房企和项目或将出现明显分化，头部企业或率先获得政府支持。

建业金融岛写字楼项目获首批次救助，有利于提升房企和市场信心

7月21日，建业完成国资入股，河南铁建投下属同晟置业收购建业29.01%的股份，成为建业第二大股东。8月5日，郑州地产与建业就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，此前，郑州地产已对该项目进行长达数月尽调。2017年底，建业与东龙、协信共同组建郑州金融岛建设发展有限公司（三家占股分别为40%：40%：20%）一举摘得北龙湖12宗建设用地，而本次获得百亿纾困基金的是建业集团全资持有的写字楼项目，该项目主体结构已封顶，在建面积约84万㎡，占金融岛整体建面365万㎡的23%。目前，金融岛内外环34栋办公楼宇多数已竣工或主体封顶，已达成入驻意向的金融机构有30家。金融岛后期还有大批待售、待租货值，郑州地产集团接盘之后，是大概率实现资能抵债并且获得收益的。

收集整理项目名单，纾困进度持续推进中

8月6日，郑州市和各区住建部门组织一批房企开会，和辖区内房企梳理筛选首批纾困楼盘，当日上报的首批项目数量为15个，将向郑州市产业发展基金管理委员会办公室报送。截止8月10日，首批纾困楼盘名单已经增加到45个，涉及恒大、奥园、融创、绿地、瀚海、浩创、康桥、名门、美商置业、鑫苑等多家房企项目。截止目前百亿纾困基金仍有余额，预计根据近期各房企上报的名单，进行合理分配。

棚改项目将以统贷统还为主流，

纾困基金模式将优先资能抵债、剩余货值充足项目

7月27日，郑州市政府相关部门召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，分别为建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海，汇报纾困项目的4种开发模式。第一种是“棚改统贷统还”模式，是由郑州地产作为统借统还主体，向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目，后期由政府主导；第二种，资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；第四种是销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由地方融资平台或其他租赁公司收购后做保障性租赁住房。其中，7月19日成立的百亿纾困基金属于上述4种纾困模式中“收并购”模式的资金来源之一。

图：纾困模式1——棚改统贷统还模式流程图

纾困基金将实质推进“保交付”进度，

助推信心修复、化解潜在风险

以纾困基金的方式输入部分烂尾项目，有利于信心修复，有效化解房地产项目停工、停贷造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，推进郑州“保交付”工作进展。同时纾困基金专款专用，杜绝了房企资金腾挪可能产生的风险。郑州首发成立纾困基金，将会对其他城市的房企纾困工作起到一定的导向和借鉴价值。郑州市政府下半年的重心是全面落实保交楼、稳民生，更多金融机构也将参与进来，积极纾困出险房企、盘活不良资产。预计房地产市场最困难的时刻已经过去，下半年市场或将逐步回稳，成交有望稳中有升。

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