导读
2021年6月以来，受政策端偏紧，融资困难等影响，湖南楼市下行压力加大，湖南三大城市成为全国22个重启货币化及房票安置的城市，市场是否已经激活？
01
2018年以前
货币安置促新房供求量加上涨
1、湖南货币化安置率远超全国均值，2018年主城区货币化安置多城市达100%
2014-2017年，棚改货币化安置累计带动7.5亿平方米住房销售。棚改销售贡献率逐年递增，2017年棚改货币化安置撬动约21.5%住房销售。2014年 ， 棚改对 住宅销售的撬动 效应还不明显， 全年 棚改 销售贡献率低至 3.4 % 。 随着 货币化安置 推进， 棚改销售贡献率 快速提升 ， 2015年 达到 13.6 %， 2017年 更是突破 2成 ，达到 21.5 %。
湖南的货币化安置率远超全国均值，2013-2017年，湖南棚户区改造申报达45.15万套，其中衡阳、湘潭等城市货币化安置逐年上涨，湘潭2017年全市货币化安置甚至高达100%。
受惠于货币化安置的利好，湖南省新房市场供求量价持续上涨。以岳阳为例，2015年-2018年岳阳主城区商品住宅供求量价一路攀升，供应量甚至达到122万方，均价更是一度与长沙持平，单月业绩在顶点时有8256元/平米。
2018年下半年以后，为了遏制地方政府隐性债务增量，决策层有意推动棚改专项债替代棚改专项贷款。至此，由央行PSL到棚改专项贷款，再到地方棚改货币化和居民购房消费的扩张路径被切断，全国棚改和楼市高热开始退潮。
02
2022年：规模及资金约束
房票安置难以重振楼市成交
2021年7月起，湖南新房市场持续下行，据克而瑞统计，湖南重点房企TOP30榜单业绩呈现逐步下跌态势，至2022年7月同比跌幅已达43%。城市间分化严重，长沙岁市场虽有所下跌，但整体市场有起有伏，但地级市城市基本低位运行，新房市场下行压力持续。
在此环境下，2022年湖南省部分城市6月开始重启货币化安置，截止到8月年共3个城市出台重启货币化安置的政策，且三大城市货币化安置方式基本相似。
一方面推行货币化安置，但以邵阳为例，相对于2018年以前年度3万套左右的安置量，2022年邵阳棚户区改造近3557套，其中工矿澎湖去改造584套，整体量较少，对楼市提振效果有待后市观察。
具体效果以益阳为例，2022年益阳主城区商品住宅持续低迷，月度供求近4月供应破10万方，其余均维持崽10万方以下的低位，货币化安置在量小以及房票具体实施困难得双重问题下，难以提振楼市。
03
总结：房票及货币化安置
实难扭转颓势
近期，项目停工、断贷风险不断发酵，市场信心或将再次重挫。基于担忧项目交付，潜在置业群体更加不敢买新房，市场观望情绪将愈加浓重，新房成交量或将再次转跌，行业复苏进程受阻而二次下探。
来源：克而瑞地产研究、克而瑞湖南区域
整合：钟玲
审核：蔡嫣
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