地产江湖,群雄图谱,有人金甲百战,有人黯淡退场。

回顾天津近十年的地产江湖,从本土房企的独步天下,到外来房企的四处混战,闽系房企绝对是无法忽视的一派。

在最辉煌的时候,地产50强榜单,闽系几近三分天下。

然而,辉煌过后,闽系中的众多房企,纷纷陷入资金链危机。

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2010-2015年这5年间,联发、世茂、禹洲、融侨、旭辉、福晟、正荣、大唐、中骏、金辉等一批闽系陆续在天津站稳脚跟,避开了高峰期,赶上了早期楼市的红利。

这其中当属世茂故事最多。

作为闽系的“老大哥”,世茂算是较早进入天津的闽系房企,先后开发有世茂玖熙、世茂国风锦唐、世茂御龙湾、世茂茂悦府、世茂鲲玺等数十个项目,也曾收获了不错的口碑及销量。

彼时世茂留给市场的印象,一直是稳重与低调。在泰禾、福晟等房企出现危机时,世茂都担当了“白衣骑士”的角色。

然而,这两年,世茂陷入了巨大的舆论涡,世茂璀璨公园二期被爆停工、世茂起雲湾交房时间一拖再拖,业主投诉无门,房企的品牌和口碑都极大受挫。

△世茂璀璨公园二期(来源于网络)
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△世茂璀璨公园二期(来源于网络)
△世茂起雲湾实景图(来源于网络)
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△世茂起雲湾实景图(来源于网络)

今年7月初,世茂集团发布公告称,一笔到期的10亿元美元公募债券,未能进行本息偿还,已经逾期,这也意味着,世茂集团正式暴雷。

跟世茂相比,禹洲“感觉”要“糊无声无息”一些。

2010年,禹洲包揽了天津公开挂牌出让的团泊新城三幅地块(团泊新城2010-48号商业地块、2010-49号和2010-85号居住地块三宗土地),三幅地块土地面积达20万㎡,总建筑面积超32万㎡,成功踏入天津市场。

这三宗地块也就是后来的禹洲·尊府项目,彼时售价在1万+,要知道这三宗地块平均楼面地价仅约1000元/㎡,在市场低潮期拿地是禹洲地产的一大特点。

随后禹洲又相继在天津开发了禹洲·御湖郡、禹洲雍和府、禹洲悦府等项目。从位置上看,这些项目都分布在非主流置业区域。

“我们以利润率达到20%来作为选择项目的依据。另外,要求项目快周转,加速周转期。”当时禹洲地产董事局主席林龙安曾表示。

显而易见,后期这几个项目就没这么顺利了。

塘沽湾区域发展后继无力,禹洲悦府卖的不温不火,交付时因质量问题遭遇业主维权;禹洲雍和府是禹洲分别在2017年3月、4月在北闸口拿下的两块地,到目前为止,项目仍然没有动静。

2017年以后,禹洲在天津鲜少有声音。

今年以来,禹洲集团多次发生美元债务的违约情况,1月到5月底,已合计超5700亿美元,宣告暴雷。

同样情况的还有宝龙地产,这是一家以商业地产见长的闽系房企。

2011年进驻天津,先后开发有天津宝龙国际中心、天津宝龙欧洲公园等。2018年就有媒体曝出,宝龙国际中心招租困难,大量商铺空置。

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在地产行业持续下行的当下,处置资产缓解资金危机已经成为普遍选择。据消息显示,宝龙为了回笼资金,已将天津项目纳入资产出售计划。

2011年就进入天津的福晟,后面的发展也是让人匪夷所思。

先后布局了武清区的钱隆城和津南区的钱隆学府,当时钱隆学府卖得又便宜又好,算是津南的红盘之一。

再之后,福晟重仓静海团泊,福晟公元大第、公元乐府、公元美墅等项目纷纷上架。

项目虽然不少,但口碑一般。

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先是钱隆学府从2017年开始就出现交房一拖再拖的情况,2020年三期完成交付但遗留诸多问题无人解决。

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同样情况的还有公元乐府,2018年就启动建设,原定于2021年12月交房。

没成想,2020年,福晟暴雷。

几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸。

好不容易等来世茂,结果世茂又曝出债务危机,自身难保。

福晟已经走在房地产市场场域边缘,在天津的项目基本都以烂尾收场。

令人唏嘘的还有正荣地产,本来占尽天时地利,以为怎么做都不会太差,哪成想最终落了个一地鸡毛。

正荣集团官网显示,天津是正荣在京津冀区域布局的首站,可见集团当时对天津市场的重视程度。

2014年首个项目——西青正荣·润璟湾,开盘以来一直位居天津各大房产排行榜前列,算是打响了正荣在天津的第一枪。

此后,又相继开发了正荣府、正荣紫阙,与其他开发商合作开发了中储正荣·栋境、和山正院、九和府、正荣美的和筑梅江、中骏正荣悦景湾。

然而,这两年,正荣的债务危机愈演愈烈,不可避免地波及旗下项目。正荣紫阙施工进度积极缓慢;相继退出了和筑梅江与悦景湾。

8月3日晚,正荣地产发布公告称,公司有两笔美元债未能支付到期本金和利息,合计约4300万美元,无疑加速了正荣的暴雷。

还有些入津数载,存在感依然微弱。

大唐地产入津后一直不太引人注目,且都落子于城市边缘区域。

首个项目大唐世家壹号领馆,位于北塘,片区存在感弱,没有掀起什么水花;大唐印象,位于华明镇,彼时华明镇还有华润橡树湾、金泰丽湾同时在售。论价格,比不过华润橡树湾,论品质,拼不过金泰丽湾,所以就这么不温不火的卖着,二期还曾遭到业主投诉,涉嫌虚假宣传;大唐世家位于津南八里台,如今只能靠低价走量。

但好在,大唐还存在于天津市场上。

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融信、泰禾、阳光城、新城等在2016-2017年,扎堆进入天津。这批闽系房企虽然进入天津的时间较晚,但也算赶上了一波天津楼市的红利期,收获了比较好的地块。

阳光城于2017年8月进入天津,在天津有阳光城文澜公馆、阳光城文澜府、阳光城未来悦、阳光城翡丽公园以及和金科合作共同开发建设四季春晓等多个项目。

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可惜交房出师不利,旗下多个项目被爆停工。

不仅如此,母公司阳光城也陷入了债务危机。据新闻报道,截至目前,阳光城已到期未支付的债务规模进一步增至376.9亿元。

这批房企中,最令人唏嘘的还是先后暴雷融信和泰禾

融信进入天津可称得上昙花一现,2017年亮相天津土地交易中心,一天斥资21亿,力压9家房企,竞得团泊东、北闸口两宗地块,溢价率和自持面积均达到上限。

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目前,融信西海岸已停工,融信津南府前景也不乐观。

7月10日晚,融信中国披露了一则内幕消息,其公司有两笔美元债到期,未能支付有关款项,或许这将成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

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当年泰禾踌躇满志,奈何英雄气短。

声势浩大的发布会,请来明星助阵,标榜品质取胜,院子文化的泰禾,一反闽系开发商给人的印象,成功燃起很多人对中式院子的向往。

可惜泰禾的雷爆了,深陷泥沼后,天津项目一度人去楼空。今年年初,项目传出全面复工,但目前泰禾资金链依旧紧张,后续如何,未曾可知。

曾经活跃在天津的这些闽系房企,如今除了联发、融侨、旭辉、金辉、中骏、大唐、新城等,其他闽系房企几乎全军覆没。

而这两年,还在天津拿地的闽系房企,仅剩下了旭辉、金辉、中骏、新城这四家。

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从“爱拼才会赢”到“紧急踩刹车”,很多人可能会好奇,闽系房企的境遇为何如相似呢?

一方面,和地产大环境有关。

正如一位网友所说:“去年的一剂砒霜,今年一剂肾上腺素,身体再好也经不起这样的折腾。”

另一方面,这和福建当地的闽商文化有关。

福建素有“八山一水一分田”的说法,境内90%以上的土地都是山,稻田极少。

这种自然环境锻造了闽商敢于冒险的品质,一首“爱拼才会赢”完美的诠释了它们的特点,“爱冒险、激进”。

放在房地产领域,那就是高杠杆+高周转+高扩张+高风险。

比如,正荣2016年在天津斩获的制本厂地块,溢价率高达113%,成为当时南开区的地王。

禹洲津南北闸口2宗地块,成交楼面价近1万4,成为当时的单价地王。

这些闽系房企敢于借钱“买地”,这就刺激了房企竞相抬高地价和储备土地,储备的土地又能够作为抵押去撬动更多借贷资金,进而储备更多土地,所以房企的规模和债务越滚越大。

当年猛如虎的操作,在地产热潮退下之后隐患丛生。

一旦冲得太猛没刹住车,就容易掉下悬崖。

地产一梦二十年,醒来已是江湖远。

在三条红线下,曾经高光的闽系房企如今再难出现黑马,所以,如何修炼好内功,现金流管理将成为接下来主要比拼的方向。