乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

这届年轻人不想为银行打工了?2022年提前还贷潮突然爆发,引发全民热议,从小红书、抖音、微博等社交平台,不乏分享自己提前还房贷,省下多少利息的案例。

提前还房贷,仿佛正在成为一种潮流。在佛山,该不该提前还贷,怎么提前还贷?补偿金只是“细枝末节”?提前还贷潮背后,对房子的信仰正经受考验?

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受访者供图

01#“还左3年贷,仲系喺度还利息”

“还左3年贷,仲系喺度还利息,条气唔顺,宜家手头上有闲钱,又冇咩投资,就霖住还左距。”

一位佛山本地购房者向乐居新媒体算了一笔账:“总贷款79万,本金供了3年只还了3.3万多,却付了近十三万利息。”

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她在2018年10月入手狮山一套房产,恰好赶上了双合同(毛坯价+装修价)尾声,前三年还有高昂的装修贷要还,当时房贷利率也高达5.485%。今年为了提前还贷,她先修改了还款方式,从等额本息改成等额本金,即每月贷款逐月递减。

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“如果有提前还款需求,按等额本金比较好。因为每个月还的本金多,利息少,下次再提前还款的话,就不用交太多利息。”对接的银行工作人员向其分析,“不过如果没有继续还款需求的话,保持现在的等额本息就可以了。”

根据农行合同约定,三年后是没有利息、违约金的,但是银行的人跟我说要收一个月的还款利息。7月中旬发起了申请,最近又去问了进度,说还在走流程,预计要1个月到1个半月先可以批下来。她表示。

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“这次提前还了20万后,还款年限就剩15年,粗略计算可省下40万利息,打算明后年把剩下的也提前还了,无贷一身轻。”她感慨道。

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02#交行投石问路 业内:补偿金为枝节问题

提前还房贷潮起,交通银行坐不住了,率先要收补偿金!

回顾8月1日,交通银行官网官网一则“提前还房贷将收1%补偿金”引发热议,次日就紧急下架,但自11月1日起依旧按上述公告政策执行,不过在合同约定基础上,各地分行具有补偿金优惠减免权限。而此前该行对不论是部分还是全部提前还款,均未收取补偿金。

即交行公告“一日游”之后,政策不是全部收回,而是交由下属分行自行决定,其他国有大行乃至股份制商业银行都在虎视眈眈。交行此举或想通过提高补偿金的形式,减少部分提前还贷现象,也不乏“投石问路”的意味。有评论称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,银行“不太欢迎”提前还贷的原因或许与今年银行贷款的投放任务等有关。另有业内人士分析,鉴于目前不同银行规定执行标准各异,其他商业银行跟进的可能性较小。

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等额本息,前几年主要偿还利息,受访者供图事实上,提前还贷偿还补偿金、违约金并不新鲜。据佛山多位购房者向乐居新媒体展示的合同显示,多数银行都存在提前还款需偿还一定比例违约金的格式条款,比例多规定为1%,普遍需提前30天发起申请,最低还款金额为1万元。不过,多数银行在补偿金的收取实践中会选择减免或优惠。

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有银行可线上发起申请前两年房贷利率高企,最近各种贷款利率大幅下降,早前贷款更显得“不划算”。如一位去年上车禅城某盘的购房者,70万商业贷款,利率高达5.8%,确确实实买在了高位。银行工作人员也建议:“提前还款肯定划算,省下不少利息。”

对此,地产经济学家邓浩志认为,提前还贷的补偿金,那是枝节问题,小问题,找银行谈就可以了。但如果操作经营贷,违规“换贷款”,风险还是太高了。

03#没有标准答案!本质是缩负债、降杠杆

风向说变就变,自从房地产交易陷入冰冻,房贷基准利率LPR两次下调,银行也主动下调了贷款利率,银行的一个稳定的获利来源陷入困境。

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来源:克而瑞广佛区域

作为普通人能从银行借到的最大、便宜的一笔贷款,以往对购房者建议都是“贷最高的房贷,还最长的时间,绝不提前还贷”。该不该提前还贷,乐居新媒体也跟多位购房者聊了聊,这明显是一个没有标准答案的问题,其本质是缩减负债,降低杠杆,提前避险。

“是否提前还款,只有一个判据:自己的长期投资收益率能不能跑赢贷款利率。”“要看个人的具体情况,还完房贷可能手里没闲钱了,万一有急用房子可不能马上变现。”一众网友议论纷纷。

“职业收入不会一直提高的,总有个峰值,(考虑提前还贷)为了减轻家庭压力。”一位长期在广州工作的互联网从业人员表示,在尝试过一众多投资渠道之后,发现最为稳定的收益竟是茅台打新,所以其近期开始考虑提前偿还佛山房子的贷款。

“当下来看,提前还贷可能是个不错的选择,毕竟省下不少利息。但放远来看,很难讲,中国经济还有很强的发展动力,未来一切皆有可能,LPR也有可能向发达国家看齐。”另一位佛山购房者表示,他房子买的早,利率就4个点出头,并不着急还贷。

去年买房的人做错了什么?我现在每年多还的利息,需要我妻子三个月的工资。有购房者大吐苦水道,国家说要保障刚需合理购房需求,我是首房首贷,只有这一套房,我不是刚需吗?深感自己被割了韭菜,现在只想拼命搞钱,早点还清。

当然,也有一个群体表示不需要提前还贷的,那就是公积金较高的人群,“公积金贷款利率才3.25%,我们虽然是组合贷,但大头还是公积金,商贷部分很少,所以也不会考虑提前还贷。” 对于公务员、银行等公积金较高的职工来说,用公积金便足以供房贷,确实没有提前还贷的必要。

未来投资收益能不能跑赢贷款利率,未来收入增速能不能跑赢贷款利率,未来通胀能不能跑赢贷款利率,如果这三个问题全都回答不出,那就听从自己的内心,想怎么做就怎么做,反正努力也是徒劳,不如安心接受时代浪潮的洗刷。也有购房者清醒地认识到。

04#还贷潮背后 对房子的信仰经受考验

“提前还贷”潮的背后,未来不确定性提高,投资市场景气值不高,人们储蓄意愿也不断提高。

央行二季度城镇储户调查问卷结果显示,体现出就业和收入预期转弱、投资意愿下降、更愿储蓄等鲜明特点,尤其是居民储蓄倾向创有统计记录以来最高水平,居民储蓄意愿的继续上升,与收入、就业预期弱密切相关。

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中国人对房子的信仰正在经受全方位的考验。国家统计局数据显示,1-6月份,全国商品房销售面积68923万㎡,同比下降22.2%;商品房销售额66072亿元,下降28.9%。“房市和股市无异,只要没有增量资金进入,下跌是必然的。”

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图源:国家统计局

佛山楼市也不例外,经历6月解限短暂复苏后,佛山7月成交再度回落,新房近网签6028套,创下近9年新低。有一位从房地产转行到保险行业的人士,如今朋友圈充满了“警世恒言”:经济增速放缓、下行,各行业冲击非常大,信心没了,未来预期就没了,直接影响消费和投资。

此外,烂尾楼停贷风波过后,期房风险一时间关注焦点,预售制短时间内不会退出。“保交房、保民生、保稳定”,就成为今年地方政府政策执行的重点。XX房企暴雷,XXX楼盘还能准时交楼吗?一众佛山业主对此忧心忡忡。

如北滘新城某盘业主,甚至使用了无人机监工,但项目依旧停工多时了;陈村有盘已停工长达9个月,隔壁的同期楼盘都已经封顶了;顺德有盘历经停工、复工波折,迎来信托入股之后,“政府重点关注”竟也成了卖点。

不过,近期又有一家千亿房企债务违约,有乐居网友放言,如果该房企旗下中心、地铁旁的某盘甩卖出地板价,他还是愿意搏一搏的。