还在迷茫中挣扎的房地产企业,又经历了跌宕起伏的一周。

先是各地纾困政策陆续出台,刚刚缓解了大家的焦虑,但8月10日,一则龙湖集团商票逾期传闻,加上一份海外机构瑞银的“做空”报告,不仅让这位房企“尖子生”遭遇惊魂一日,市值跌去了16.4%,还让整个房地产行业瞬间风声鹤唳。

在业内人士看来,这种境外机构“做空”的熟悉套路,往往代表外资机构对内地房地产市场的恢复存在不信任。但一则传闻、一份报告,就能让龙湖遭遇股债双杀,这背后也反映出当前市场的重度焦虑。

也是那天,在观点举办的博鳌房地产论坛上,曾经的房地产明星职业经理人、现在的海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌坦言,形势比较复杂,很多事情他也看不清。“现在我们的政策措施要足够清晰有力,不然这一场危机怎么度过,我自己也没信心。”

业内人都说,在卸任阳光城执行董事长兼总裁后,朱荣斌创业自己当老板,比以前敢说了。

事实上,房企老板们的焦虑一点不亚于苦苦等待收房的业主们。2021年底,包括银保监、央行、国资委等监管层不断发声,支持鼓励AMC(资产管理公司)通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。

今年1月以来,政府和AMC都在跑步入场,纾困房地产行业。目前,全国性AMC机构信达、华融和长城资产都找到了适合的合作对象,地方平台公司也联手AMC设立纾困基金,开始解决楼盘烂尾、停工的问题。

近日,随着郑州百亿房地产纾困基金项目落地,这场声势浩大的行动走入了更加实质性的阶段。据《经济观察报》消息,多个城市政府官员强调,“救项目,不救企业”是房地产基金的底线原则。

那么,纾困基金真的不能救开发商吗?资金注入那些被筛选出来的项目后,又能产生多大的实际效果?

对此,部分行业人士持观望态度,“有些预售资金被挪用、资不抵债的项目,纾困基金要怎么救呢?可能还得进一步观察。”

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(图源/视觉中国)

纾困基金“抄底”建业?

在房企和业主们的翘首期盼中,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(下称《方案》)从出台到首单项目落地,仅用了4天时间。但伴随企业“久旱逢甘霖”的喜悦一起来的,还有市场的疑惑与争议。

正当众人猜测,究竟哪家出险房企的住宅项目会成为首个获救的“幸运儿”时,事情却有些出乎意料。业内大概率能猜到这个“幸运儿”是河南地产“一哥”建业集团,但没想到首个“被救”的,竟是其在郑州北龙湖金融岛项目中的一栋写字楼。

“说是保交付,怎么先保写字楼了?”一时间,业主吐槽声四起,市场也炸开了锅。外界看不明白,为“保交付”而设立的纾困基金,为何救的不是住宅项目,而是一个写字楼。

作为国内首个纾困楼市的地方基金,郑州的百亿房地产纾困基金方案,这段时间一直被业内视为研究样本。

一位接近金融岛及建业的知情人士李杨表示,外界传言纷纷,实际闹了个乌龙,“所谓的拿纾困资金去盖写字楼,都是无稽之谈。”

据了解,金融岛被定位为“中原经济区金融中心、中部区域金融地标名片”。在媒体的描述中,这里被形容为河南“陆家嘴”,是继北京金融街、上海陆家嘴、深圳前海之后,第四个国家金融中枢。

金融岛建设也堪称“大手笔”,以北龙湖湖心岛为中心,由内外环42栋建筑群围合而成,总建筑面积365万平方米,包括34栋金融办公楼宇、4栋五星级酒店及4栋公寓。

消息传出后,外界将纾困基金帮扶对象指向金融岛。公开信息显示,金融岛的建设公司为郑州金融岛建设发展集团有限公司(下称“金融岛集团”),由重庆协信远创事业有限公司(下称“协信原创”)、河南东龙控股集团有限公司、建业地产控股的河南厚建龙湖股权投资基金中心分别持股40%、20%、20%。

然而,大股东协信远创进入破产重组,建业地产目前又陷入资金危机,让外界对金融岛建设心生忧虑。

李杨告诉《财经天下》周刊,金融岛建设为提前规划、整地出售、代建模式开发,目前已经出售了不少地块,项目正常推进,并不缺钱,根本不需要纾困。纾困基金实际指向的是建业地产在金融岛上持有的一栋写字楼项目。

据他透露,纾困基金是以购买建业在金融岛项目公司的方式,买了一栋写字楼,“预计6亿元左右,价格‘很抄底’,因为建业盖这栋楼建成价值约12亿元。”

在李杨看来,这笔纾困资金实际上是通过购买写字楼直接注进了建业地产的身体里,再由建业投向其它困难的项目,以缓解烂尾楼资金不足的问题。“《方案》也强调,危困房企收到盘活资金后,应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘,尽快实现复工复产。”

据媒体报道,“被救”的写字楼项目公司为郑州协盛置业有限公司。企查查显示,8月4日,该项目公司已由河南建业投资控股有限公司易主为郑州地产集团有限公司。

一位接近建业地产的行业人士称,选择纾困建业,是因为该公司时间准备最充分,“建业从2018年就开始梳理资产了,这些年一直在寻求外部资金进入。”

而且,金融岛写字楼也符合纾困基金的条件。据了解,《方案》明确能获得纾困基金眷顾的,是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

在上述行业人士看来,金融岛写字楼项目是建业目前手中非常有价值的资产,“这个区域未来都是省级金融企业总部,预计有15万人办公,未来五年收益非常高。”

纾困基金先抄底买,再做成资产包,看起来是笔十分划算的生意。李杨也表示,纾困基金具有金融属性,首先要确保盈利,否则就成了“救济金”。

对此,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,不管是国企央企、金融机构,还是资管机构,投入资金要讲社会责任,但更要讲盈利。因为只有盈利,不打水漂,才能投入到下一个项目。“必须按市场化、法制化原则注入,所以第三方尽调很重要。”但尽调过程复杂、费力,因此李宇嘉坦言,想看到纾困基金立即起效,还没那么简单。

不过,业内普遍认为,无论如何,建业与纾困基金在写字楼项目中达成合作,是行业转好的迹象。这意味着房地产纾困基金开始落地,把出险房企从悬崖边拽回来了一些。

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(建业集团董事局主席胡葆森(左)与冯仑(右) 图源/视觉中国)

全国、地方AMC跑步入场

“郑州是停工、半停工、烂尾最严重的城市,它的‘纾困基金模式’,代表着纾困基金介入的天花板。”李宇嘉说。也正因此,郑州率先公布的房地产纾困基金落地方案,备受关注。

在了解完这份方案的首个落地项目后,我们回过头来再看下《方案》本身,让纾困基金的完整操作过程,更容易理解些。

简言之,就是由郑州国家中心城市基金设100亿元纾困专项基金,采用“母子基金”运作模式,由各区县吸引不同类型的社会资本,共同出资设立子基金,实现一个子基金纾困一个项目。

根据《方案》要求,纾困基金盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目,督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,实现“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。

李宇嘉称,这是个“引子资金”,在政府引导下,本市、本区国企、城投平台牵头出资,再吸引央企、资产管理公司、金融机构及其他社会资本等。此外,这笔基金是能“循环使用”的,“短期流动性困难解决了,项目能动起来了。有了销售回款,纾困基金成功退出,并投到下一个项目。”

这个基金出台的背后,外界关注到了地方AMC河南资产管理有限公司(下称“河南资产”)的身影。早在7月19日,河南资产做出“预告”,称将与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。

河南资产的介入,也为其他城市纾困房地产提供了新思路。

8月11日,中南建设公告称,控股股东中南集团与地方AMC江苏资产管理有限公司签署了合作框架协议,拟共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金,用于中南集团及关联方投资的项目合作,包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

其实,AMC纾困房地产并不稀奇。只不过,在保交楼和当前房地产调整期的压力下,在不良资产处置领域有丰富经验的AMC被寄予厚望,成为化解企业风险、纾困行业的重要力量。

今年上半年,AMC几乎每个月都有纾困动作出现。4月,长城资产成为佳兆业“白衣骑士”。5月,中南集团迎来中国华融的入场。6月,佳源国际找来了中国信达香港。最近消息是,8月5日,中国华融“官宣”纾困阳光城的母公司。

据媒体报道,4月下旬,金融监管部门向四大AMC和18家金融机构提供了12家出险房企清单,针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

克而瑞研报称,目前市场低迷态势延续,出险企业名单在拉长,房企间的收并购却停滞难前,在政策支持下,全国性AMC和地方AMC都在加速介入房地产行业,成为加快风险出清的又一抓手,尤其对于出险房企来说,释放出积极信号。

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(图源/视觉中国)

纾困基金,成效几何?

一个无法忽视的事实是,尽管外界对AMC纾困充满期待,但进展并不明显。截至目前,AMC公开宣布与出险房企战略合作的不过才四五家。

一位在AMC机构工作的行业人士孔州告诉《财经天下》周刊,尽管有AMC机构宣布与出险房企签署框架协议,但目前还没有针对房企纾困的,都是在单个项目上合作,“房企的窟窿,那不是一点半点的资金能解决的。”

据他介绍,目前AMC入场,主要以救助项目为主,方式包括以类似共益债的方式,提供保交楼所需的增量资金、协助并购方并购具体项目等。

但即使是救助具体项目,也需要逐一地谈。而项目上的大股东、小股东、债权人、总包方等各方想法总会不一致,导致纾困很难轻松落地。

“如果原股东不愿退出操盘、不愿低价转让,价格谈不拢,并购方不愿进。原股东不退出操盘,新的资金方也不敢进入项目。”孔州表示。

他进一步解释称,这些项目都有负债,且往往是超额融资,即使卖了项目,能回流到房企的资金也不多,因此原股东没有卖项目的动力,况且卖了好项目,房企以后重组会越来越艰难。“另外,对并购方来说,眼下市场公开出让的土地一大把,溢价率很低,他们同样没有动力费时、费力去谈收并购。”

IPG中国首席经济学家柏文喜则将AMC进场形容为“雷声大雨点小”,难见实效。在他看来,AMC擅长处置不良资产,且有成熟的模式,在面临复杂问题时也有丰富的法律实践经验,但发挥这一长处的前提是获得出险企业的资产管理权和处置权。

“在出险房企尚未进入破产清算程序时,AMC只能成为出险房企自救的配角和资源提供者,而无法成为资产处置的主导者,AMC的优势和长处无法发挥和施展。”柏文喜表示。

孔州称,地方AMC入场的优势在于能快速落地,“因为他们受地方政府指挥,可以不用考虑商业收益,但劣势是资金量小。”不过,在他看来,地方AMC的最大作用在于探索出一条模式,方便政府后续和四大全国性AMC合作。

但地方AMC的快速落地并非是从根本上解决问题的“灵丹妙药”。在柏文喜看来,地方AMC入场,盘活出险项目,实际仍只是充当了房企增量资金的投资者、项目盘整方案的咨询人,虽然具有外部增信作用,但不会成为出险项目的主导者,更不拥有资产处置权。

“这种合作方式只适合资产大于负债、待售货值较大,及被挪用的预售款能够追回的项目。”柏文喜以江苏资产与中南集团组建的基金为例,指出该基金规模只有20亿元,无法直接注入资金,盘活企业所有停工项目。

郑州纾困基金同样面临这样的困境。

李宇嘉认为,要撬动社会资本参与,就要遵循市场化、法制化原则,能够收回本金和适当盈利。因此,该基金的纾困门槛也颇高,如项目债权债务关系清晰;剩余货值充足,资产超过负债等。

然而,现实情况中,目前停工或烂尾的项目大多都是预售资金被挪用、资不抵债的项目。部分业内人士坦言,对于纾困基金实际能发挥多大作用,仍需观察。

孔州告诉《财经天下》周刊,政府直接接管的项目,绑定政府共同参与的项目,更容易纾困。在他看来,系统性风险之下,不能等着常规化、市场化手段,需要政府下场,接管项目,替换掉原股东,自己请人来操盘代建。也只有在政府的主导下,新的纾困资金才敢进入。

在8月10日的博鳌论坛上,朱荣斌坦言,危机是非常严重的,但房地产行业是不会消失的,“有变局就有机会,我是今年刚刚开始创业,如果没有这次危机,可能我都没有这个机会。”在他看来,过去行业良莠不齐,谁都可以赚钱,但未来会是大变局,优秀的企业还是要坚持信心。

那天会上,中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明也表示,中国的个人财富超过一半在房地产市场,房子需要流通,“不管怎么样,流通性功能要恢复起来,如果这个还不恢复,大家判断问题还是看不清楚。”

然而,想要重建市场信心,想要让房子恢复流通,第一步就是完成“保交付”。尽管AMC纾困成效尚不显著,但在前行中重建秩序,重构格局,AMC或许依旧是房企逃出困境的最大希望。

(应受访者要求,文中李杨、孔州均为化名)