这是我7月中旬去到郑州的时候,留下来的一些影像

基本上如果你在郑州市打个车,没过一会司机师傅就会提醒你

看,烂尾了

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师傅说他五年前来郑州它就这个样子,现在还是这样,只是加了一些玻璃

让我印象最深的是那个被点名说了很多次的,名门翠园

主体已经搭建好,后面几栋还装了玻璃,但是面前这几栋,塔吊都撤了

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这是一个不太一样的城市,随便街边一个人都能跟你聊一点地产

看似平平无奇的滴滴师傅,能主动纠正你开发商提取预售监管金的具体条件跟准确节点

而最近他们聊的最多的,就是郑州前不久出台的,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案的通知》

这是怎么一回事,真的有效么

我和郑州的地产小伙伴看到第一时间就有一个疑惑

01

钱呢,钱从哪来

自从去年发大水,郑州是真的没钱了

郑州朋友跟我说郑州市公务员工资都不能全发了,有些甚至只能发基本工资,还是隔两三月发一次

一场大水过后,道路冲毁、公共交通停运、工地被泡坏,每一项都需要花钱

就但凡这个城市还有钱,都不会出现后面各种各样新闻

所以这时候看到那份方案的第一感受就是,钱从哪来

一位郑州房企里的小伙伴跟我说,“这个,我们自己的人在聊的时候都看不懂”

我去翻了一趟源文件

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这里面对于基金架构、资金来源、以及各自资金占比都有说

然后我和郑州这位小伙伴最关心的问题就是钱从哪来

也就是这份文件里提到的“母子基金”,它是纾困基金和子基金,母+子基金两部分

加上前前后后关系,我把他们都放在一张图上,比较直观

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最开始的资金还是来自郑州地产集团、河南资产管理

前者属于郑州市国资委

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后者属于河南省财政厅

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相当于省市两级资金力量当作“启动资金”

当然,这些资金并不是全部,纾困资金出资比例,不超过30%,下面各子基金出资比例,不超过40%

然后我还看到另外一个实操版本,来自经济观察网的一份案例

母基金,也就是纾困基金出20%,各区子基金再出20%,这40%的钱再去撬动社会资本或金融机构腾出60%的钱

我们先看40%具体从哪来

从源文件里我们可以看到这些表述,重点看划线部分

➤ 引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及 AA 以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与...

➤ 由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本 (包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体

那这60%的钱又可以从哪来

➤ 盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金

可以看出,央企、国企、国有投融资等企业,负责40%的部分,而金融机构并购贷款等方式则负责这60%部分

我们最近也听到一些房企的项目被救的案例

比如说前段时间,河南省文旅集团,就注资了河南建业地产的文化项目

然后铁建投下属的地产公司,就注资了河南建业的地产项目

02

那为什么被救的是他们?

选择救谁不救谁也是有标准的

7月中旬去到郑州的时候,那时候郑州的小伙伴就跟我说,现在郑州也在思考救谁不救谁,建业、康桥、永威等等

最后小伙伴就猜测说大概率还是建业了

因为建业对于郑州来说有点特别,它不单单是一个开发住宅的开发商,它还有很多文化产业项目,建业·华谊兄弟电影小镇、河南戏剧·幻城

果然,我们就看到建业下面那两个文旅项目被注资了

还有几天前建业北龙湖金融岛一个项目也被救了

但其实从一些细微动作可以看出,纾困基金到底纾谁的困,标准并不那么简单

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整理自©经济观察网,记者 陈月芹

直到8月10日建业北龙湖金融岛写字楼项目并未在名单中

而且这份名单里,包括了瀚海、名门、康桥等多家郑州当地房企

但是不包括永威(郑州本地房企)

所以这背后救谁不救谁的依据是什么

郑州小伙伴告诉我,项目未来销售收入和负债之间的关系占很大因素,怎么说呢,就是如果资产超过负债,货值可以覆盖前期负债这样一类项目

其实在文件里也有表示

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说白了,救急不救穷

当那么多项目遇到问题的时候,当然不可能没选择的救

而因为流动性出现问题的房企,远比企业本身更深层次问题更值得救

03

但是上纾困名单的这些房企不都是穷么

并不是

各位认为郑州烂尾楼具体是因为什么

我们团队去过郑州几次,每一次都有不同的收获

关于郑州烂尾楼话题我们也有不一样的看法

其实去年720洪水对郑州的影响远比我们想象的要严重的多

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先说房企这边

洪水来了停工,洪水褪去不就可以开工了么,不是的

施工单位的材料和设备,全部泡在坑里,这些按照合同来走,都是开发商需要赔给建筑商的,某国企开发商光这一项就赔付上亿

一个展示区要花大几百万上千万,刚出来的展示区还没面客呢,做展示区的账还没结呢,就在泄洪区,直接淹到1层

这些都需要重做,加上之前没付的钱,这就是成本✖2

而且排水,需要时间和钱

因为基坑泡了2-3米的水,不是说把水抽出来就完事了,当地库的结构跟水的结构达到新的平衡,不能盲目的把水抽出来

所以抽水需要长时间,去年7月20日的洪水,有的工地最后排完水都到八九月了

更需要钱,你让施工单位给你抽水,施工单位肯定让你把上一次的结了再说,这一个来回就是两道钱

这笔钱就是一笔不小的开支,对国企、央企还好,但是对本土开发商,就越来越吃紧了,当然这期间你还卖不了房子

所以,水就泡了一个晚上,但是水退下去两个月了,很多开发商工地还没开

屋漏偏逢连夜雨,7月20日之后,郑州又遇到新冠疫情

大家都在家里继续隔离,7月、8月、9月、10月、11月这些都不行

一直到冬天的时候,又遇到冬奥会环保管控,河南河北这些工地都要停了

就算上海疫情对郑州这些工地也有影响

地产是一个全链条产业,这些工地上很多材料都被耽误在物流上

比如某开发商让打个玻璃样板,玻璃是在国内有,但是胶是国外的,所有的都在上海海关待着

小小的一个胶没有,就意味着生产线上缺材料了,没办法正常运转

所以水灾带给这些房企的影响远比我们以为的要重的多

这也是为什么有些房企更多还是流动性的问题

与此720同时,城市也备受打击

郑州朋友跟我说,洪水过去后两个月,她打了两个月车,上班打车,下班蹭同事的车,因为城市没有公共交通了,公交车都没

虽然只泡了一晚,但是水大,地下管道被冲坏了,路基底下的土直接被冲垮了,路面那点混凝土根本不管用,道路被冲毁,而每一公里都要钱

所有银行都被贷了一遍,哪还有钱,各区政府真的没钱了,以往房企有问题还可以贷款,但是城市和银行没钱了,就都没钱了

郑州小伙伴说,他们区长每天早上7点钟带着各个局局长、各事业单位一把手,共同解决区里遇到的问题,就是担心效率太低,因为问题实在太紧

不过没钱就是没钱,国企、央企还好,建业、正商、永威这些本地开发商就很惨,都是重仓河南的

而且被水泡过的房子,谁还敢买,二七区有一部分泄洪区,720之后全郑州人民都知道了那里是泄洪区,谁还敢去买,而那里恰恰被不少开发商拿了不少地

所以你说郑州烂尾真相是预售制度么,不敢说不是,但是这个理由“有点远”,眼前从去年开始的灾情引发的一系列断裂才是真要命的

也正因为如此,对郑州房企来说,肯定要救,但要分是“穷”有“急”

而最好的区分就是,项目公司债权债务关系是否权属清晰,项目剩余货值是否充足,资产是否超过负债

04

信心比有救重要

其实纾困基金刚出来的时候,我就看过不少“账”

比如有媒体测算说3000亿元房产基金,按业内公认的3000元左右一平建安成本,也不过能完成1亿平方米的工程量

还有媒体说,郑州有106个问题楼盘,涉及居民超过60万,按五口之家来算,每20户就有1户买到了烂尾楼

就连郑州本地一家央企开发商的小伙伴都跟我说,100亿真的不够

但是别忘了,比救更重要的其实是信心

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而郑州这次的纾困方案,可能是一个不错的开始

以上为正文,来自巧克丽丽