我是郑叔,拥有多年郑州房产研究和投资经验,长期持续关注郑州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容,来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问:

提问:郑叔,你好,郑州周边城市的人,想在郑州买房投资,都说地铁一响,黄金万两,所以想要买地铁房投资,暂时不自住,想问一下郑州3号线的沿线有哪些楼盘呢推荐呢?

郑叔:你好,首先需要明确一点就是真地铁盘才是硬通货。地铁对房子价值影响较大,房子代表资源,配套对人影响很大,地铁价值很高,不过要注意买“真地铁房”。离地铁超过一公里远的不是真地铁房,一公里以内代表了交通便利,生活体验感好。具体详见知识星球内部资料《郑叔郑州买房十大顶级思维》。

提问:郑叔,你好,本人名下有套自住房,不过房龄比较老了,现在想买套改善房,预算在150-200万之间,买哪里比较好呢?

郑叔:你好,这个预算的话对于改善购房者来说,北三环的金水北片区、北三环、杨金片区、龙子湖、金水老城西部、滨河(四环外)都是比较不错的选择。相对来说,目前滨河的地理位置偏僻,且价格略高,不属于最优选择,在滨河地区工作的购房者可以考虑;金水北位于主城区,配套设施较为齐全,整体生活环境好;龙子湖内有大量安置房,所以整体环境一般;而杨金区最大的优势就在于离北龙湖较近,但是价格略高。整体而言,可以重点考虑金水北以及中原老城,其次可以关注杨金片区和龙子湖片区。详见知识星球内部《价值百万的购房逻辑》。

提问:郑叔,你好,刚需买房,本人名下无房无贷,首套房,目前可承担首付在40万左右,想问一下这个预算的话在郑州买房怎么选呢?

郑叔:你好,在郑州如果买房有40万的首付预算的话,对于刚需购房者来说,可以选择可以关注四环内的中原区、惠济区、高新区、管城区、二七区;如果对于地区要求不高,没有偏好,建议首选管南和惠济,这两个地区离郑州东区距离近,多为高收入人才聚集区;其次是中原区和高新区,这里有完善的配套设施,整体的居住环境也不错;最后是二七区,因为二七区的地理位置相对偏僻,发展前景一般,也没有政策利好,所以不建议在此买房。

提问:郑叔,你好,本人已婚,名下有套自住房,孩子今年3岁,计划下半年买套学区房,购房预算200-250万,想在金水区买房,面积大概在90平左右就行,买新房还是二手房呢?有哪些好的推荐呢?

郑叔:你好,如果看中学区的话,建议买二手房,新房一般交付时间1-2年,而且新房的学区的话需要时间沉淀和检验,大概需要5年左右的时间。金水区好的学校是文一、纬五路一小、黄河路一小、优胜路小学,不过这些学校对口的学区房房龄都比较老,具体买房选筹,详见知识星球内部分享

提问:新手想要买房投资,请问买房的哪个环节最重要?也实地考察了很多板块和楼盘,但是始终不知道要怎么选择,请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢?

郑叔:你好,买房投资判断投资是否有价值,最直观的一点就是房价的涨幅,而房价的涨幅大不大,至关重要的一点就是看选筹,即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块,都是从当下可观测到的条件来判断,城市配套、价格梯队、交通距离等等,但这样很容易局限在主流观念,和大部分普通人一样,也就很难实现更高的收益。购买房产,预算选筹十分重要,买哪个地方,什么产品,基本上就可以决定你的财富增速,选筹如果出错,会影响后期的资金周转与投资,一步跑输,以后就很难赶得上。我们所希望的投资,是在一个正确的时机,尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

首先是板块,一个片区的发展一般会分为三种,发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和,配套齐全,大部分价值已经体现在房价上,升值空间有限,但后期如果出现真的利好,又会有一定的涨幅。发展中期的片区,一般规划较多,利好在逐步兑现,价格、涨幅也是相对的。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现,价值要在远期才可以体现。

其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时,最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比,如果出现倒挂或者价差较小,说明楼盘的性价比高,但如果价差较大而又没有硬性利好支持,说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘,就要了解这些盘的特点,尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。