中国房子够住了吗?这么简单的一个问题,到现在还争论个没完。我认为,除了统计上难有统一的标准外,最重要的还是大家的认知和观念问题,或者说不想承认房子够不够住。

因为你怎么回答,其实都会有人反对。

你说房子够住了,问问老百姓,谁信?你说房子不够住,那么多房子空着,难道还要大肆疯狂盖房子?

其实,谁的话有道理,老百姓们心里门清着呢,谁也骗不了他们。在很多老百姓心里,他们知道房子不够住,但同时他们也不希望再像过去那样疯狂盖房子了。

难道这不矛盾吗?不盖房子咋够住呢?

8月10日,北大教授姚洋发表主题为“中国住房够了吗?”的演讲视频引发关注,视频中显示,姚洋表示,40多年来,我们的住房面积增长了19倍。但是国际横向一比较,我们的人均居住面积还没有日本多,这么一比我们的住房还是不够。

多少才够住呢?

不妨我们先看看官方公布的数据。

前不久,官方刚刚公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示,我国家庭户人均居住面积达到41.76平,平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。

此前有机构发布过几年前各国人均住房面积的对比,除了前两个国家在60平以上,其他发达国家,都在45平左右,甚至一些东亚国家人均也就在30多平。中国虽不及前两个国家,但在东亚国家中已经高出很多,基本已达到发达国家的人均住房面积水平。

北大教授姚洋说还没有日本多,不知道从哪得出的数据。当然这只是从图表或者数据来看,毕竟数据的维度从来不是从老百姓感受出发的。不管是不是比日本高,毕竟统计方法不一样,所以真到了现实生活中意义也不太大。

可能有的统计人均住房面积都接近50平了,不管40多平还是50平,我们不去深究,也不去跟国外相比,因为没有啥太大的可比性,就让我们的老百姓感知就行了。从老百姓对房地产的态度就能看出,爱之深责之切,甚至可以说恨铁不成钢,既喜欢又讨厌。

喜欢是因为需要,讨厌是因为不尽人意。从大家对房地产的讨论热衷程度足以见得,不是够不够住那么简单,更不是人均住房面积有没有超过日本或其他发达国家的水平。

从北大教授姚洋的话我们能看出什么信号呢?他的话简单看并没有毛病,房子不够住或者说未来的房地产还有很大的发展空间,这都是成立的,即使不说其他,人们对美好居住生活的不懈追求也是无止境的。我们既要看到过去这么多年房地产取得的成绩,同时也要看到一些不足。虽然总量上增长了很多,人均也提升了不少,但是在分配结构上却离我们的初衷有很大的距离。

这一点是老百姓有深切感受的,这就是老百姓为什么一听平均就觉得自己被平均了的原因,因为一平均谁家都是豪宅,事实也是如此。其实从他的背后含义还可以看出,或许是在为房地产唱赞歌,市场不好说句好话无可厚非,但很容易成为某些人炒作房地产的口实。

我们并不否定平均的战略意义,它在国家制定大政方针或者政策上具有重要参考性,但这绝对不是我们的最终目的。国家无数次说过,让老百姓住有所居及幸福获得感才是目的。

无论你认为房子够不够住,其实都改变不了房地产内在逻辑的变革。以前就有中介大佬说过:“我们现在已经不缺房子了,基本解决了居住问题。核心问题在于,房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布,实际差异是非常巨大的。”

这才是说到了七寸上,直指要害。如果只是说房子缺还是不缺,其意义不大,最重要的在于谁缺或者哪里缺。这就是一个分配结构不均衡的问题造成的。怎么办?

国家已经明确,不再搞大拆大建,其实这正是基于人均住房或总量饱和做出的判断。

8月9日,著名房地产开发商经理人朱荣斌表示,“这场风暴会很猛烈,肯定是一场大变局。过去是良莠不齐,谁都可以在这里面赚钱,但大变局之后会出现很大的分化。”即便今年市场大幅度下行,房地产仍然是一个10万亿的市场,这是一个很大的赛道,所以这个行业、这个赛道还值得坚守。

他给了房地产未来一个信心,那就是巨大的市场空间。我认为这个空间更大在于将来在分配结构上的一个调整机会,或者说存量市场的发展机会。既然那么多房子空着,就说明有的地方不缺房子,如何分配?这是人的问题,是人的流动性问题。存量市场逐渐超越新房市场规模,让不动产动起来。

从这角度看,我们必须吸取既往教训,因为过去房子之所以不够住,还在于炒房的存在。过去盖再多的房子也到不了需求者手中,都会被炒房者所消化,多少都可以,存量房市场有着很大的空间,只是如何把它们逼到市场,是我们将来要努力做到的。当然不是搞平均分配,而是要通过市场机制的手段把房子逼向市场,形成有效的供给。

在国家政策上,8月10日,央行发布2022年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出,牢牢坚持房住不炒,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期三个预期,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,促进房地产市场健康发展和良性循环。

这其中最重要的一点就是支持刚性和改善性住房需求,可以说是房子是用来住的不是用来炒的这个定位的坚定落实,也只有让他们得到满足,才是真正意义上的房子够不够住,否则免谈。没有炒房者参与的市场,也才是最健康和良性循环。

老百姓从来不会过多关注那些数据,不是说数据不重要,而是对他们来说意义不大,他们只在乎自己的感受。人均即使达到100平,他们也会信,但那与他们无关,够不够住,从他们的关心程度就知道了。