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今年,花都楼市更难了。

谈论花都,总是离不开三个点:机场、北站新城以及融创文旅城。

这些年白云机场拿过全球客运量第一,北站也投入使用,冬奥会也带火了冰雪运动和融创文旅城。

但实际上,这三者并没有给花都带来明显的区域提升。

以至于,关注花都的购房者不算多,供大于求的情况比较明显,甚至在市场上的声音也少之又少。

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说一个残酷的事实,在2018-2022年,这五年时间里,花都房价一直维持在1.7万/㎡以下,也就是说,这几年花都整体房价几乎没有涨过。

同一时间段内,广州房价从3.3万/㎡,涨到今年3.6万/㎡,涨幅为9%。显然,花都房价涨幅跑输大市

板块方面,个别板块表现相对较好,但整体还是下跌为主,花都十大板块中,均价下跌的占6个。

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其中,表现较好的CBD中轴线板块,得益于同时拥有不错的规划以及花都旧城区的成熟配套。

近年来,中轴线大规模开发在花都人眼中已经得到一定的认可,汇聚了一批中高端项目,因此房价明显提升

不过需要注意的是,花都中轴线的商务发展进度较慢,也没有重磅企业进驻,购房者需要注意一下。

而一些比较受关注的楼盘,在整体下跌的情况下,走出了独立行情。例如位于花都湖板块的越秀·滨湖悦府,今年1-7月涨幅达19.01%。

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自由人花园也是其中一个涨幅比较明显的项目,达到27.24%。或是因为目前在售大户型产品,单价有所提高,同时该项目也带动了广花路板块的均价上涨。

可见,花都整体房价虽然很难往上涨,但个别板块与楼盘却有鹤立鸡群的感觉,分化现象比较明显

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通过现象看本质,花都之所以如此,与自身发展不均衡有很大关系。

什么区域都离不开规划,而花都炒作得最厉害的就是空铁联运。但稍微了解过的人应该明白,空铁联运并没有带旺花都楼市。

一方面,机场与北站直接需要其他交通工具接驳,与一直对标上海虹桥机场与高铁站有本质上的区别。

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同时,经过广州北站的高铁线路较少,暂时起不到枢纽作用,削弱了空铁联运的意义。

另一方面,围绕机场的空港经济区以及依托广州北站的北站新城,离成熟还有很长时间

像空港经济区发展了这么多年,只有与航空相关产业比较突出,例如物流、飞机维修等。以人流量为核心的商务区、会展业等依然缺乏。

空铁联运,这个如此重要的概念也得不到很好的发展,何况是其他规划概念呢?

还有一点更值得注意的是,花都太过注重房地产开发。

今年6月,花都区调整了3宗地块规划,将部分商务金融用地、商业商务用地、村庄建设用地、农林用地,调整为住宅用地,新增住宅用地面积超40万㎡

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这意味着,花都的住宅供应量将继续增加,但我们试想一下,花都缺的是住宅吗?答案非常明显,不是。

源源不断的供应量,加上冷淡的楼市,可想而知未来花都市场有多艰难。

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不过,花都还是有表现亮眼的地方。

其一是人口,统计局数据显示,过去十年,花都区净增人口约70万,增长率为73.78%,增速仅次于南沙,位于全市第二。

2021年,在多个区域出现人口负增长的情况下,花都依旧坚挺,常住人口新增5.84万人,排在全市第三。

人口增长,反映出不少人愿意在花都居住生活,这与花都房价不高有一定关系。

其二,花都汽车产业,一直处于广州领先的地位,已集结有东风日产、东风启辰两大整车企业,零部件配套企业达200家。

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今年4月,更是提出花都区城乡融合发展试验区(汽车城片区)新型城镇化提升项目。换言之,花都汽车产业在当前的优势下,将实现转型。

这个项目不仅要建设成为花都西部产业新城,其还担负着一个极其重要的使命,便是将规划成世界级的汽车产业名城

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更关键的是,时间不用等太久,规划2025年建成。发展强势汽车产业,这才是花都最具优势的地方,值得购房者看高一线。

在人口与汽车产业都不错的情况下,花都依然是一个不错的自住选择,前提是通勤时间合适

可选择的板块也有不少,注重居住环境的可以选花都湖,喜爱热闹的可以选文旅城周边,想要城市中心感觉的有中轴线板块。

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虽说如此,但花都仍不适合投资,因为规划有一定的不确定性,前面提到的调整用地规划就是依据之一。

缺少投资客,会导致花都去化较慢,6月花都去化周期为21.9月,是全市第二高。

供过于求的情况,会直接影响未来出手的难易程度,如非自住,不要轻易选择花都。

© THE END

(略有门槛,介意勿加)