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廊坊5年住房限购迎来终局,楼市官宣利好,出险房企能借此上岸吗?

作者 | 苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

一场长达5年的住房限购走到了终点。

8月4日,廊坊政务官微发布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡,宣布取消户籍、社保(个税)等不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。

受此影响,二级市场上,华夏幸福(600340.SH)、荣盛发展(002146.SZ)等环京房企股价均迎来上涨。

8月5日,华夏幸福的收盘价为2.83元/股,涨幅1.07%;荣盛发展的收盘价为2.69元/股,涨幅2.67%。

对于表现低迷的环京房地产市场来说,廊坊限购政策解除或许是一针催化剂,而重仓环京的出险房企能借此东风实现上岸吗?

5年限购走向终局

廊坊市隶属于河北省,因与北京市直接相邻,近年来,承接了不少北京市外溢的购房需求,楼市热度大幅上涨,直至2017年限购政策出台。

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来源:高德地图

按照当时要求,廊坊市内除了大城县外,全部区域执行限购:外地户籍居民需在当地缴纳3年社保或纳税,限购1套住房;本地户籍居民拥有2套及以上住房的,暂停办理商业性质住房贷款。

此后,廊坊楼市热度开始回落,但关于限制性政策“松绑”的消息却不时被传出。

2020年4月,廊坊市政府下发了《关于进一步深化户籍制度改革的意见(试行)》,实行区域差别化户口迁移政策,放宽了包括广阳区、安次区、永清县等多地的落户条件。

当时,市场曾将此举视为限购政策的“破冰”。

2020年年底,有消息传出三河市燕郊镇的限购政策已经松动,没有本地户口及社保均可以购买70年产权的新房。2021年3月,又有中介表示燕郊的二手房也将放开限购。

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来源:今日头条用户“房产有点意思”

不过,虽然多次传言“限购已经放开”。但2022年4月,廊坊市住建局仍表示,目前廊坊仍执行非当地居民家庭提供3年社保或纳税证明等相关购房政策。

直至2022年6月17日,廊坊市政府官网公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。六条措施中提到,将进一步降低住房公积金贷款首付比例,并表示对引进的高端人才,各地可结合实际给予购房补贴或提高公积金贷款额度等。

值得注意的是,在该份文件中,对于六条政策的第一条内容,即8月更新的住房限购取消一事并未提及,而是一字“略”过。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,当时市场上猜测较多,但官方的文件并未公布,可以说明是政策放松的一个信号或思路。即为了防范市场炒作,所以对类似限购等条款做了淡化处理。

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来源:廊坊政务官微

2个月后,8月4日,传了多年的“松绑”政策终于官宣。而除限购条件被解除外,此份公告中,廊坊市政府对"北三县" 和环雄安新区周边县(市)的非本地户籍住房限售年限也进行了取消。

严跃进表示,此类政策的发布,也说明都市圈的房地产市场遇到了一些压力。此前一些都市圈的房地产过热,政策收紧力度大。而现在环京市场压力大,自然也会放松,充分体现了下半年政策继续放松的导向。

廊坊楼市难回2017年

在限购政策出台前的2016年,受北京市政府东迁、通州限购、轻轨设站等影响,廊坊楼市曾经历过一阵野蛮生长的时代。

房天下数据显示,2016年1月,廊坊房价为7872元/平方米。而到了12月,该数字则直接达到16484元/平方米,一年实现翻倍。

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来源:房天下2016年廊坊楼市白皮书

其中环京四县涨价最为明显,当年单价破2万的项目有80%位于固安县、三河县、大厂县和香河县,燕郊地区还一度报出过超40000元/平方米的高价。

与房价一同上涨的还有人们的买房热情,据诸葛找房数据研究中心统计,仅2016年一年,廊坊市新房成交套数就达到49820套,总成交金额达到506.1亿元。

不过,随着2017年限购政策的出台,环京楼市调控效果显现,成交量回落,房价也开始下降。

2017年-2019年,廊坊楼市三年成交数据的总和为39541套,尚不及2016年成交量的80%。

受当地疫情影响,今年上半年廊坊成交量为6763套,仅为去年成交水平的40%。

此外,数据显示,2022年7月,廊坊房价为12012元/平方米,同比下降8.67%。

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来源:诸葛找房数据研究中心

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下,廊坊取消限购具备一定的市场必要性。能缓解当地楼市较为低迷的局面,助力市场回升,有利于当地房地产市场的平稳发展。

“不过,在当前购房者愈发趋于理性,外加近几年投资客在环京投资楼市遇挫的背景下,廊坊的市场很难回到2017年限购之前的市场水平。”王小嫱补充。

重仓环京的出险房企能否上岸?

在限购政策的影响下,环京楼市一片冷寂,而深耕于此的房企更是倍感压力。

华夏幸福是其中的典型代表,2015年,踩中环京红利的华夏幸福曾以725.1亿元的销售额跻身房企10强。

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来源:克而瑞数据

2017年,环京区域接连出台“限购令”,楼市大幅降温。受此影响,华夏幸福经营性现金流由正转负,为-162亿元,降幅超过300%。

2018年7月和2019年2月,中国平安共斥资180亿元,两次入股华夏幸福,使得华夏幸福资金危机暂解。不过,后由于疫情和政策的双重影响,华夏幸福现金流回补不足,在2021年正式爆雷。

当前的华夏幸福正全力推进债务重组工作。截至2022年7月31日,华夏幸福《债务重组计划》中的2192亿元金融债务已签约实现重组金额累计为1196.7亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。

除了华夏幸福外,环京地区也是“河北王”荣盛发展的土储大仓,在2018年后逐步成为环京区域拿地最多的房企。

仅2019-2021年三年期间,在荣盛发展新增的196宗土地中,就有94宗位于河北省,廊坊、张家口、承德、保定等城市均有布局。截至2021年年底,在荣盛发展的土地储备中,河北省总建筑面积为1501.28万平方米,占比总土储的43.28%。

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来源:荣盛发展年报

2021年年底,随着市场环境的变化,荣盛发展高速扩张的弊端开始出现,负债增加、业绩亏损,荣盛发展的流动性面临巨大压力。此外,今年5月,其与平安信托一笔10.38亿元规模信托计划也出现违约。

除了本土房企外,佳兆业(1638.HK)、碧桂园(2007.HK)、合生创展(0754.HK)等房企也曾入局环京。期间,有些房企踩中红利,有些房企则因高价拿地被套其中。

那么,此次廊坊地区的限购政策取消,能助力出险房企上岸吗?

一名环京房企内部人士表示,廊坊楼市与北京外溢的购买力之间的关系是非常强的。所以此次限购解除,从历史经验上来看,会对环京、对廊坊楼市有非常明显提振作用。但由于疫情干扰,该提振作用可能会出现滞后效应。

他预计廊坊房价现在就应该能够坚持住,甚至开始上升,但是短期销售量未必会有明显提升。

另一名环京房企内部人士却有着不同的判断。他预测,限售政策官宣后,从首付比例、贷款利率,公积金提升都有改进,应该会刺激一批刚需,价格上涨不好说,但交易数量应该会提升。

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事实上,放眼全国,环京地区的房价和产业配套,与上海、深圳等一线城市周边相比仍有差距,尚有提升空间。而怎样调动起购房者的信心,现在对于房企销售来说是比较关键的因素。

而对于出险房企能否上岸,有业内人士表示,现在政策对民营房企相对宽松,但是由于疫情影响,政策的效果还没有体现出来,所以绝大多数民营房企还未完全走出资金链断裂困局。大家都在等市场回暖,销售有起色之后,再去做新一轮的安排。

你觉得此次廊坊限制性政策取消后,环京市场会因此回暖吗?而出险房企又能否因此借到东风呢?欢迎评论区留言讨论。