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近期做了几期瓯江口的踩盘,乐清地区的踩盘更新速度稍微慢了点,那么这一期我们来讲讲柳市地区的一个热门盘,卓越广场。

先来说说卓越广场的总结

地块属性:乐清地区较大的地块,整体方正,硬性指标不错

周边情况:周边还在开发中,板块潜力较大。

楼盘内打造:中规中矩,具体到柳市地区,较为不错

价格:远低于乐清市区,柳市地区平均水平

下一期:开盘之后的翡翠滨江

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说说开发商吧,开发商也就是瑞鑫。

瑞鑫地产有限公司是隶属于中国·瑞鑫集团旗下专注于房地产开发经营的全国性无区域企业,总部位于浙江温州。经过近几年的潜心发展,已经形成集投资规划、开发建设、策划营销和物业服务为一体的全过程、系统化、高效率的多业态综合开发能力。产品覆盖了住宅公寓、高端别墅、商业综合体等多种类型,每一种都拥有城市标杆性的代表作品。(来源:瑞鑫官网)

可能会有朋友问,那宝龙呢。

这里需要注意,宝龙是作为卓越广场商业部分的运营商,而非开发商,卓越广场这并不是合作的盘,基本上就是瑞鑫独立开发的楼盘

这点从股权结构图上可以清晰的看到

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来源:爱企查

可以看到开发卓越城的乐清浙瑞置业的股权穿透图上,跟宝龙是一点关系都搭不上的。三大股东都是瑞鑫系的公司。

另外合作商为宝龙商业并非宝龙地产,这点我们到下面涉及到卓越广场商业部分的时候我们再仔细说说。这里我们只需要知道,卓越广场这个楼盘是瑞鑫集团独立开发就可以了。

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然后我们还是从地块属性上面讲起

对地块好不好的评价楼哥重申一遍:地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言,并不是独立去评价地块如何!楼哥认为没有差的地块,只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。

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来源:房管网

首先说说一些较为基础的方面

首先这块地占地约119亩,地块是相当的大的,有意思的是,这块地是包含商业地块和住宅地块的,但是并未分成两个地块出让,而是整体出让,其中住宅部分占地约76亩,商业部分占地约43亩。

其中建筑密度,绿地率,建筑高度,都特别的标出了住宅部分的基础数据,单说住宅部分2.5容积率,22%的建筑密度,35%的绿地率和80米的限高。

整体的属性还是相当优秀的,也算是低容,低密,高绿地率。作为对比,君兰和著算乐清地块较大的,也不过62亩,君兰和著其它基础指标2.2的容积率和54米限高比卓越广场略好点,其它属性,基本无异。

而不要忘了,卓越城还有一块43亩的商业地块,而乐辰名筑不过46亩。也就是说,卓越城的整体体量是比君兰和著乐辰名筑两个盘加起来还大的。

而楼哥觉得卓越城最值得关注的点还不在这,而在于其地块内多种不同类型的设施以及配建。

1.竞得人建设计容面积不少于30000平方米的集中商业,须整体持有不得分割转让。

2.竞得人须在地块内建设一座精品酒店,计容面积不少于8000平方米,须整体持有十五年运营不得分割转让,运营满十五年后可整体转让。

3.竞得人须在集中商业内设置进口商品直营超市,计容且实际建设建筑面积不少于2000平方米,须整体持有运营不得分割转让。(以上三点均来自乐清自然资源与规划局)

商业部分就包括了,商场,酒店,进口商品超市。

而住宅部分则是

1.住宅地块内需配建社区服务用房一处,建筑面积≥350平方米;

2.社区养老助残设施一处,建筑面积≥800平方米;

3.社区卫生站一处,建筑面积≥120平方米;

4.社区文化活动站一处,建筑面积≥500平方米(以上几点均来自乐清自然资源与规划局)

做了那么多楼盘,这个盘给楼哥感觉非常像“未来社区”的概念,相似性是非常高的。自身自带的设施极其多的,非常有未来社区的那种感觉。而卓越广场自持的商业部分更是其一个巨大的优势。

而知道最近大家比较关心商业部分,也就是卓越广场商业和宝龙商业的合作。首先呢,与瑞鑫合作的是宝龙商业,而不是宝龙地产,如果去搜索宝龙商业

还能看到这样的新闻,宝龙商业还能考虑是否“输血”给宝龙地产,可见宝龙商业相比宝龙地产的财务状况还是不错的。

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(来源:百度搜索)

另外对卓越城来说,宝龙商业也不过是自己请来的的运营商而已

觉得卓越城最近的情况像是被无缘无故卷进了一场家庭伦理剧。

就像是瑞鑫这个小伙子谈了个女朋友叫宝龙商业,宝龙商业还有个姐姐叫宝龙地产,宝龙地产最近遇到了点经济纠纷,妹妹是可以帮也可以不帮的,但是你说妹妹的男朋友有风险这不是扯淡吗。说难听一点也只是男女朋友,真的分手了,瑞鑫这个小伙重新找个家庭关系更简单的女朋友,也是可行的,可以理解的。

卓越广场最近真是无辜躺枪。

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话归正题,我们继续看看卓越广场周边的其他配套如何。

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来源:百度地图

周边道路

首先我们所说卓越城周边的道路,目前卓越广场主要依靠两条路,一条是位于其西侧的柳江路,另外一条是其南侧的南城路。

柳青路作为柳市主干道之一还是较为繁华的,顺着柳青路往北,柳市政府,德力西大厦等,都在这条路上,柳青路可以算是从柳市中心城区横穿而过,论繁华程度,在柳市也就今年来崛起的柳江路可以一比。

而除了这两条已经有的路之外,还有一条重要的道路,目前已经进入批前公示阶段了,那就是“翁象大道”

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来源:乐清人民政府网站

翁象大道位于卓越城北侧,紧挨着卓越广场,这也让卓越广场这个地块整体上面都是路,且两面是大路,给原本就较好的道路环境,锦上添花。

商业资源

商业资源可以说是卓越城最强项之一,特别是在柳市这种缺少大型商业综合体的地方,商业综合体的加成是巨大的,举个例子,在柳市,某楼盘能将五公里之外的商业综合体都说成是自身便捷的优势,更不要说卓越广场这种就在楼下的了。

并且卓越广场这个商业综合体还是有专业运营商的,也就是宝龙商业,前面已经说过宝龙地产和宝龙商业的区别了,宝龙商业不管怎么样都还是中国知名的运营商之一。其能力还是有的。

另外从地块出让的公告上可以看到,卓越广场的商业项目是早于住宅项目验收的。这也算是一剂定心丸。

商业地块、住宅地块同步报批报建,住宅部分的工程验收前必须完成商业部分工程验收。(来源:乐清市人民政府)

并且商业部分也需要开发商自持。

退一万步讲,抛去其他的加持,单单就一个商业综合体在那里,这对卓越广场的住户的日常生活来说就方便了不少。

而据了解,目前卓越广场商业部分的招商已经开始了,目前已经签约了不少知名商家,还有一些是首次入“乐”。

而商业综合体的正式营业可能在明年十月份。

教育资源

教育资源部分楼哥则觉得需要结合瑞鑫的一贯思路,就是提前布局,近期瑞鑫多个项目周边的学校都成了其宣传亮点

比如说,大家比较熟悉的翡丽名筑,在公立寄宿对面,翡丽名筑自己打出的宣传语“八小施教区”(此处仅为可观陈述,具体学区请以划分为准。),比如新地块云锦园,在三中对面,滨海新区的怡锦园就不用多说了,另外还有瑞锦园也是同样的。

而卓越城也是如此,目前周边已经存在的乐清乐田幼儿园(百度测距直线距离三百米),乐清英华学校(直线距离1公里),柳市中学(直线距离2.4公里)

另外其直线距离五百米的地方目前已经规划了,柳市第三小学新校区(规划中)。整体来说周边的教育资源可能不如乐清那么“名校林立”但是其在柳市已经相当可圈可点了。

当然以上提到的所有学校,具体学区,请大家一定要以政府划分为准!

周边医疗

而医疗方面,卓越广场是较为依赖乐清市第三人民医院的,其距离大致在1.4公里左右,没有挨的太近,整体还是可以的。另外周边整体的路况是较为不错的。

医疗方面没有什么大问题。

自然资源

而自然资源方面则是柳市地区一直较为缺失的方面,柳市地区真正有影响力的公园大致上只有林宅湿地公园。

卓越广场到林宅湿地公园的路况相当不错,不过直线距离接近三公里。

另外卓越广场周边的自然资源还是有值得一说的,其周边有个“柳源生态园”,柳源生态园是以季节性作物进行景观打造,有些许类似“乐清城区的中央绿轴”

这对卓越城周边的景观打造还是有一些帮助的。

其他值得一说的

而这方面楼哥觉得最值得一说的就是卓越城的位置,按照之前说法,滨江新区的范围一直从江边到中心大道(来源:乐清发布),这样看的话,卓越广场还是处于滨江新区范围内。

能够在滨江新区的范围内,无疑对卓越广场未来的发展增加一份保障。

另外卓越广场周边还有雍华园,雁林湾等楼盘,再加上周边还有一些自建房,再加上自身住宅部分的体量不小,整体的周边的人口密度还是不错的。紧邻柳青路和外来的翁象大道。整体的人流量车流量在未来还会持续走强。

考虑到柳市地区不同于乐清城区已经有多个大型的商业综合体,柳市地区目前产生一定规模的商业综合体,楼哥感觉只有一个,柳市整体市场还有很大的开发潜力。特别是中心大道以南的区域,是未来柳市开发的重点。

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效果图

这里有一点自己的想法,因为这个区域还有五洲电气城。原本可能期望五洲电气城,成为板块发展的翘板,但是因为老电气城还在持续营业,所以,五洲电气城的发展这些年是有点不温不火的。

而现在卓越广场商业综合体的发展可能会作为此区域发展的另一个翘板。

这对商业综合体的发展无疑是巨大的利好,楼哥个人觉得卓越广场配建的商业综合体可能会在未来迎来一个不错的发展。

而这也能进一步提升卓越广场的整个楼盘的价值

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然后我们看看卓越城小区内的环境打造如何

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卓越城效果图

首先较为明显的是卓越城的两个部分,也就是商业部分和住宅部分。

商业部分在整个地块的西侧,而住宅部分则在东侧,两部分之间是人行步道,也就是“金街”,并且可以看到住宅部分是有大门直接通往“金街”的。

这里还有一个值得一说的方面

就是商业综合体是需要卓越广场自持的,但是商业综合体的底层商铺,也就是面对卓越城的金街部分是可以对外销售的。并非卓越广场自持的。

这其实是一件好事,可以令一些更加便民的体量较小的商家入驻卓越城,对业主来说,日常生活会更方便一些

另外商业部分涵盖了,酒店,商场以及柳白众创中心

而住宅部分内设13栋楼,楼栋号则是跳过了4号和14号。目前卓越城住宅部分已经到了第五期,也是最后一期,整体楼盘内的所有13栋楼都已经放出。

卓越城整体布局采用了行列式的布局,这个布局设计还是比较适合卓越广场这样比较方正的地块的。这种布局对采光和通风都比较友好。

而户型主要面积段则是在89-160㎡,户型可供选择的还是较多的。层高普遍在3米。

另外其内部打造得益于整个地块2.5的容积率却限高80米,再加上35%绿地率,这一点给卓越城留足了内部景观打造的空间。常规的打造卓越城自然不会少,除此之外在楼盘中心位置,卓越城还安排了游泳池。给楼盘整体提升了一些质感。

并且据卓越广场销售所说,虽然铝板这种外立面在乐清已近屡见不鲜了,但是他们的项目是柳市第一个使用铝板的。(真实性有待考证,此处仅做参考)

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效果图

总的来说,卓越广场的内部打造,可以看出是努力向乐清看齐的,内部的泳池安排还是外立面都能看出这一点。

卓越广场的内部打造如果放在乐清城区或许稍显中规中矩,但是其位于柳市就有点“降为打击”的意思了,这对柳市其他的楼盘也有一定的示范作用。

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然后我们在说说价格方面。卓越城因为体量较大,整体开了五期,整体的数据也是较为庞大的。楼哥把每一期的数据都整理了一下。

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来源:房管网

先来说说整体的一个情况,卓越广场整体的价格一般都能享有94折的优惠,优惠完之后价格在13600元/㎡。

其中一期的均价价格是最低的,后续推出的呈现了小幅度的上涨,其中三期和五期的价格相比较之下是较高的。

各个户型之间的价格也存在一定的差异。因为整体的户型较多,楼哥就不进行具体的比较了,说说一个大致的情况。

可以明显的看到,卓越城整体的价格呈现出来的是,面积越大的价格越高,比如其最便宜的89㎡户型的,优惠完的价格甚至不到13000元/㎡,而其价格最高的159户型优惠完的价格也就15000元/㎡。相比乐清市场动辄2万往上的价格,这个价格真是“赏心悦目”,也难怪去化如此迅速。

而户型和价格整体呈现的就是,面积越大的户型单价也越高。

而其销量却反了过来,也就是,单价越高的,或者说户型越大的,其销售情况越好。这可能在于整体价格并不高,柳市地区又较为偏爱大户型。

了解到卓越城之前的四期大户型基本已经售罄,剩下的也就刚加推的五期和一些小户型了。作为一个首开在21年9月份的楼盘目前已经到最后一期了,一年没到这样的去化效率确实还是非常不错的。

而后续上卓越广场的销售重心可能会在其自持的商业综合体上,因为整体住宅部分的压力已经不大。

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相信经过前面的介绍大家已经对卓越广场的大致情况已经基本有了一定的了解了,也来说说自己的想法。

卓越城正迎来一个非常理想的局面,也就是住宅部分的热销,可能会带动其商业部分的商家进驻。

因为卓越城自身的体量足够大,其整体有1200多套房源,并且去化迅速,整体去化率非常不错。这些购房者同时也是潜在的消费者,这就相当于卓越城自己给自己的商业综合体的人流量上了一道保险。

大体量楼盘加上商业综合体真是一对“美妙”的组合,住宅可以有商业综合体的噱头,商业综合体也有了基础的人流量。对住户来说这也方便了自己的日常生活。

而除此之外,柳市地区整体是一个在城市化发展的过程中的。遥想10年前,在现代广场都没有的时候,那时候休闲娱乐可能还是要靠女人街。而现代广场距今也有些年头了,其周边的基础设施已经有点负荷太大的趋势了,如果你在休息天下班高峰时间段前往现代广场,大致上就能明白是一个什么场景。

而卓越广场,其位置位于柳白新区,周边的整体规划都是按照较高的规格建设。其整体设施相对来说更符合时代的发展。容纳能力也会更强一些。

以及滨江新区和柳白新区的发展已经开始了,其中翁象大道进入了审批阶段。而卓越广场紧靠翁象大道,这就给卓越广场的带来了更多的周边乡镇的人流量。

整体卓越广场给楼哥的感觉就是很精确的踩在了柳市发展的点上。

整体来说楼哥是较为看好卓越广场未来的发展的。

但是也要泼一些冷水。

那就是卓越城目前整体的区位还略显荒凉,其北侧和西侧目前还是一些农田。

五洲电器城本来应该成为撬动这一整个搬开发展的。但是其经过这么多年,还是有些不温不火。另外其周边,还是略显荒芜,其未来还是需要更多的规划和发展。

特别是其东侧,是大量的自建房。未来可能会压缩卓越城周边发展空间。

以及之前一段时间卓越广场整体的发展是比较顺利的,但是未来,比如说翁象大道建设时间会不会和卓越广场产生冲突,最坏的情况,会不会出现修轻轨对蝴蝶广场那样的影响?这些都还需要时间的检验。

好了,楼哥想说的也就这么多了,如果你还有什么想法,不如在评论里告诉楼哥。

最后,本期内容不做任何购买建议,内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。

来源:乐清楼市 侵删