我的网速越来越跟不上小学生换“暗号”的速度。

听说最近,他们的暗号已经从“爱你孤身走暗巷”变成了“come的喂 ABC”。

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网络梗的更新速度跟不上没关系,但对于购房者来说,楼市风向的变化可得要把握好。

不然一不注意,就沦为了楼市待割的韭菜。

比如深圳的学区房市场,如果你是2019年以前入场,并在去年高点顺利卖出,我得夸你一句:"买卖都选对了时候。"

但如果你在今年还准备要高价买入学区房,那真是我都想给你众筹安个5G网了。

毕竟,在去年深圳的二手房参考价、大学区以及教师轮岗制等政策的多重打压下,不少名校学区,不管是交易量还是成交价,和过去的“高高在上”相比,都原地“塌房”了。

潮水终于还是退了……

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最近,乐有家数据研究中心统计了深圳六大名校片区在今年上半年二手房过户量、价格的情况,数据很震撼,一起来看看!

首先,从二手过户量来看:

1、深圳六大名校片区,一半过户量环比明显下滑;(福田百花、罗湖深中、宝安宝中三大片区过户量环比下滑)

2、二手过户量环比跌幅最高的片区,跌幅达到了49%;(宝安宝中片区)

3、六大片区过户总量环比下跌3%

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图片来源:乐有家数据研究中心

很明显,学区房市场降温了。

2022年上半年与2021年下半年相比,学区房的需求量在减少。

其次,在价格方面,我们发现:

1、六大片区二手成交价都有不同程度的跌幅;

2、大部分片区成交单价跌幅超1万/㎡;

3、挂牌价与指导价距离在不断拉近。

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图片来源:乐有家数据研究中心

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图片来源:乐有家数据研究中心

其中,宝安宝中片区和罗湖深中片区房价跌幅超10%;福田百花片区和罗湖深中片区挂牌价跌幅超15%

由此,我们可以得到一个好消息和一个坏消息:

好消息是,深圳学区房的房价泡沫被不断挤压,业主心态也有所动摇,现在想要在深圳淘到笋盘更容易了。

坏消息是,拥有地段和圈层优势加持的片区,业主心态还是依然坚挺。

如福田香蜜湖片区,挂牌价跌幅为0%(六大片区中跌幅最小),成交价跌幅为9%(六大片区中跌幅居中),半年过户量环比不减反增(涨幅为50%,为六大片区之首)。

如果看过上周我们的文章的朋友,对这个结果应该不会感到奇怪。回顾请戳:三年来最贵!暗潮涌动下,深圳法拍房卖了近1亿!

里面提到:

1、香蜜湖法拍房1套拍出近1亿的价格(远高于评估价);

2、之所以法拍房这么火,是因为香蜜湖豪宅的圈层以及地段优越;

3、对因学区优势而标价过高的房源要重新估值。

一周后,我们发现这些判断再次被最新数据一一印证!

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众所周知,在深圳,好学校是稀缺资源。

而当商品房和好学校绑定,高溢价是必然的结果。

所以,要想控制房价,就得让稀缺资源不再稀缺。

那么,让商品房和好学校脱钩,或是增加好学校的数量无疑都是有效的手段。

在这两个方面,深圳已经在发力。

——政策上

早在今年1月深圳科技“十四五”规划中,就已经提到,5年内深圳要新建基础教育学位超90万座,保障居民子女入学需求。

同时,也提及会逐步推行大学区政策,抑制学区房炒作。

5月,深圳教育官媒也发文称,将推动集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校,推动集团内部教师交流制度化。

官方文件虽然指明了未来的发展方向,但实际房价走势如何,还得学校的建设速度、大学区和教师轮岗制的执行力度等。

——实际执行上

龙华作为深圳的人口大区,一马当先,从去年开始就不断加大学位供给。如今已经拥有深圳外国语学校、深圳高级中学等教育集团的多所分校。

光明如今也有等深圳实验学校等头部教育集团的多所分校。

坪山和大鹏新区等远郊区域也能够分配到头部教育集团的教育资源,比如坪山有深圳中学坪山创新学校,大鹏新区有红岭教育集团下的红岭中学大鹏校区等。

在大学区政策的执行方面,今年4月,罗湖新增的6所公办学校也全部实行大学区招生。

深圳龙华也实行了大学区制度(单片区的学区还是会优先录取)。

可以预计的是,随着时间的推移,购房者和业主对于学区房的预期会逐步减弱,学区房的泡沫会被进一步挤压,并逐渐回归到房子本身的真实价值。

所以,除了本身拥有优越地段的学区房源,其他学区房已不值得高价梭哈。