文 / 村长
先说下观点：
一般而言，买入一个新崛起、又有远大前途片区的资产，有两个好的买点。
1、规划落定，大规模建设之时。
彼时市场共识尚未形成，但后续城市界面的日新月异，共识会形成和强化，进而推动资产价格迅速走高。
比如1992年左右的浦东，和2012年左右的前海。
2、基础设施基本建设完成，区域内生产、生活全面崛起之时。
此时，旧驱动趋弱、新驱动尚未成熟，彼时市场共识出现分歧，市场热度有所下降，乃至振荡调整，是难得的二次买入机会。
比如2003年左右的浦东，以及现在的前海。
为什么说现在是买入前海的极好时点？
因为前海大的趋势逻辑，并未改变，新的发展驱动只是需要更多时间兑现。
拉长时间看，当前恰好是前海第二次爆发式增长的起跳点。
01
一个无法忽视的板块
对于想在下半年打新的朋友来说，前海绝对是一个无法忽视的板块。
给大家看几个项目就知道了
1、深业云海湾，约1000套房源，户型为从120-190平的3-5房，毛坯限价9.2万元，预计11月左右入市。
2、深铁·前海时代三期，约809套房源，户型为从112-196平的3-5房，精装修均价约11万元，预计四季度入市。
3、万科臻悦湾，约639套房源，面积为110-170平的3-4房，精装修参考价10.2万元，预计9月入市。
4、深国际·颐城栖湾里，约352套房源，户型为117-262平的3-5房，精装修参考价约10.7万，预计9月份入市。
5、天健悦湾府，约560套，毛坯限价9.2万元，预计11月入市。
在刚结束的深圳第二轮土拍中，成交的最贵的一块地，恰来自前海。
该地块与前两年的前海网红盘前海天境花园，仅一路之隔。
项目建筑体量11.9万方，最终被招商蛇口以51.29亿的总价拿下，成交楼面价4.79万元/平，销售限价10.7万元/平，地价和售价均为最高，是此次土拍中的单价地王。
高地价，所以高房价。
这是我们一般人房价认知的浅层逻辑。但高地价、高房价又都是城市板块价值的直接体现。
So，导致前海高地价、高房价的底层逻辑是什么？
在村长看来，前海发展的底层逻辑由三个齿轮组成，一是规划定位；二是开发投入强度；三是产业和环境友好度。
1、一个城市、或板块的高度，取决于其规划定位的高度。
关于前海的定位，大家还是自行度娘吧。
只是多啰嗦一句，中国未来有四大顶流的区域：前海、雄安、海南和上海自贸区。
2、一个城市或板块界面能否沧海桑田式巨变，取决于资源投入和开发力度。
顶层设计很重要，但若仅凭规划就盲目买入，无异于靠概念炒股，最后大概率一地鸡毛。
关键还要看落地兑现。
至前海十周年（2020年）时，前海累计完成固定投资2122亿元，年均增速56%，是深圳全市的3倍。
算来下，相当于每平方公里投入141.5亿元，投资强度之大，全国无出其右者。
而政府批复的总投资达3839亿元，这意味着未来其投资强度还将翻倍。
累计实现213栋建筑主体封顶，其中100米以上高楼77栋，成为深圳城市的一张新名片。
累计开通79条市政道路，轨道交通建成4条线、9站点；
3、基建拉开了前海的骨架和提升了界面，产业和制度创新则为前海注入了血液和灵魂，进一步拔高了前海的天花板。
截止2020年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。
2020年，前海经济密度172.8亿元、税收密度32.3亿元，均位于全国同类新兴区域之首。同年实际使用外资约占深圳的50%。
02
前海到了什么阶段
上述这套底层逻辑，支撑了前海过去十年的发展，未来十年的也依然成立，只是不同阶段的侧重点有所不同。
当前，前海正处于软硬动能转换的关键期。
具体来说：
上一个10年，前海发展的驱动特点是：大跨步的基础设施建设，小碎步的产业和制度创新。
彼时，推动板块价值提升的关键，是高强度的硬基建开发带来的城市界面和区域风貌的巨变。
而这些在前海的房价中也已得到了充分体现。
但现在前海基本结束打硬件基础的阶段，大规模基础设施建设已进入尾声。
下一个10年，前海将迈入产业和制度创新大跨步的新阶段，硬基建则进入了小碎步阶段。
在软基建的基础上衍生出更强大的经济动能，正是下阶段前海实现飞跃式发展的关键。
为什么这么说呢？
一是如前述所言，大规模硬基建已进入尾声，前海亟需新的发展主驱动；
二是因为目前前海的经济密度主要得益于企业注册量，而企业选择注册前海及入驻前海则因其财税优惠。
这也就引出了当前前海面临的一个现实问题。
即优惠政策是能吸引大量企业注册，但也因为大量注册企业不在前海办公，导致前海存在人气相对不足、当地写字楼空置率过高的问题。
前海要想摆脱优惠政策吸虹力，依靠市场力量形成良性的发展循环，关键就在于体系化的制度性突破。
制度创新对一个地方发展的意义，深圳是最有发言权的。
深圳之所以能成为深圳，中国最具创新活力的地方，很大程度上得益于制度创新、政策红利造就的宽松、友好的市场环境。
而当下制度创新正是“前海模式”的内核所在，这也正是“前海是特区中的特区”这句话的精髓所在。
而从个体置业角度来看，前海恰处于难得的二次买入点。
03
前海该怎么买
在回答这个问题之前，首先我们要先明白一点，即该怎么定义前海。
在我看来，前海有两个：
1、狭义上的前海，即扩容前的前海，仅包括前湾、桂湾、妈湾3个区域，面积约14.9平方公里。
2、广义上的前海，即扩容后的前海，以“三湾”为基础，向南延展到毗邻的蛇口及大小南山片区；
向北从宝安中心及大铲湾片区，一路延伸到会展新城及海洋新城片区。
扩容后的面积约120.56平方公里。
站在前海及被扩容区域的角度，前海扩容无异是好事，因为有了更多的可能和空间。
但站在买房置业的角度，却并非是什么好事。
虽然范围大了、选择多了，但内部的不平衡性也大了，被“前海”概念迷惑而买错的概率反而高了。
怎么办呢？
一句话，不管前海怎么变，紧盯着“三湾”就对了。
因为不管前海怎么扩容，前湾、桂湾、妈湾的核心地位都是不会动摇的，永远都是前海的价值高地。
作为前海的核心区，“三湾”除了地缘优势外，住宅长期性的供需矛盾，也是有利于房产持有者的。
统计显示，国际大都市存量建设用地中，住宅用地占比普遍超过了30%，很多在30%~40%。而“三湾”离这一标准还有相当大的距离。
前海片区开发单元规划显示：
桂湾，规划就业人口规模约为22.8万人，居住规划用地约为61.79公顷，约占区域城市建设用地的18.81%，相当于国际标准的50%左右。
下图中的黄色地块，即为桂湾的居住和商业用地。
前海，规划就业人口规模约为9.5万人，而居住规划用地约为24.59公顷，约占区域城市建设用地的6.37%，仅相当于国际标准的18%。供给属于高度短缺。
下图中的黄色地块，即为前湾的居住和商业用地。
妈湾，规划就业人口规模约为22.3万人，居住规划用地约为59公顷，约占区域城市建设用地的9.11%，仅相当于国际标准的26%。
下图中的黄色地块，即为妈湾的居住和商业用地。
考虑到深圳尖锐的人地矛盾，在寸土寸金的前海核心区，住宅供给层面的结构性短缺，更是一个无解的难题。
而这又进一步凸显了前海“三湾”内住宅的长期价值。
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文 | 村长♂
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