8月3日，是天津楼市留痕的日子。
“不见兔子不撒鹰”也好，“狼来了”也罢，“兔子和狼”终于出现。
楼市宽松政策，终于有实质性的苗头了。
天津发改委公布了《市发展改革委关于对天津市关于促进消费恢复提振的若干措施公开征求意见的公告》。
这个“津20条”中，第6条是实实在在的“楼市政策指挥棒”。
稳定住房消费。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。（市住房城乡建设委、市金融局、人民银行天津分行、天津银保监局、各区人民政府按职责分工负责）
接下来，天津楼市政策将有变化。
集中在4方面：分区施策、信贷政策、房贷利率、首付比例。
从今年3月开始，相关内容或多或少都听到一些。
这次算是官宣了，无需再质疑。
天津这一轮楼市调控，已完成历史使命，宽松的预期，终于正式确立。
征询意见稿，截止8月12日。
预计8月下旬，各职能部门将陆续出台细则。
风向标的小红旗已经插上，坐等。
“728政治局会议”提到，“要用足用好政策工具箱”。
上半年，其它城市工具箱都翻了个底朝天，天津还没怎么打开。
既然如此，就一口气“给足给好”。
【分区施策】
每个区根据自己的楼市情况，制定政策。
公告中也明确注明，“各区人民政府按职责分工负责”。
【信贷政策】
终于要动楼市七寸了，“认房不认贷”的概率很大。
这也是最有效、最直击的政策。
如果出台了“认房不认贷”，楼市会怎样？（详情）
【房贷利率】
首套房贷利率已经降过一轮，现在4.25%，比LPR低20个基点。
但二套利率仍较高，5.05%，比首套高了80个基点。
预计降低二套利率的可能性较大。
【首付比例】
天津作为22个重点城市，首套三成的比例基本是底线了。
此次，或将调整二套首付比例。
天津打开的“政策工具箱”，更多将利好改善。
其实，上半年，天津改善市场已经起势。
市区成交占比从2020年的8%，到2021年的10%，再到今年的13%。
6月占比已达15%，份额越来越高。
从成交面积来看，改善势头更猛。
80-110平米的成交占比缩小，相反，110-200平米的成交占比扩大。
上半年，天津楼市的标签：回归市区，改善扛旗。
成交结构，已特别能说明一个真实的市场了。
刚需疲软，改善购买力比较强劲。
政策出台后，这种状态会更强化。
只要改善的信贷条件被放松，调控5年挤压的需求，会涌入市场。
改善盘的成交量，将有“应激反应”。
但刚需盘，今年不会受到市场带动，毕竟现在对于首套的政策已经较宽松了。
下半年，天津楼市继续分化，市场将非常撕裂。
虽然细则暂未出台，但楼市转弯的预期已经起来了。
至此，可以正式划线：
不用再期待改善盘大降价。
房企与买房人在接收消息方面，是同频的。
从现在开始，到政策出台一段时间内，改善盘房价暂时维持现状。
房企不会立马涨价。
当量冲的足够高，房企就要收回点位。
如果继续冲量，才会涨价。
房企的首要任务是保量，加速去化。
我们坚定之前的判断，三季度，天津楼市筑底（详情）。
所以，改善人群的买房窗口期，即将打开。
而“雪上加霜”的是，今年改善盘供应太少。
二批次市区只有南开昌源里一宗地块，河西新梅江、西青水西等，均无土地出让。
改善买房，必须要关注存量了。
不要在“感觉”和真实刻度之间，产生误判。
今年一二批土地出让，仅有125.5亿。
有些城市，可以用预期带动土地市场。
但天津，需要用新房市场，带动土地市场。
只有新房市场热起来，才能提振市场化房企的拿地热情。
三批次土地，预计9月挂牌，10月出让。
所以，9月是关键月，新房成交量必须要冲上来。
今年上半年，新房成交353万平米，同比下降44%。
因此，下半年的成交量，肯定会好于上半年。
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