烂尾楼业主的胜利!裁判文书网近期公布了一例烂尾楼业主起诉银行的案例,许昌一业主首付22万,贷款52万买房后,房屋烂尾,业主不仅停止交房贷,还起诉银行,要求银行退还此前已经交过的房贷月供。最终,业主大获全胜。

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房企违约后,业主不交月供了

2018年1月2日,家住许昌市的程先生与许昌嘉和置业有限公司(以下简称嘉和置业)签订商品房买卖合同:约定程先生购买许昌市恒大悦府小区10号楼2单元101号房,该商品房用途为住宅,建筑面积共98.84平方米,总金额人民币747727元。程先生需支付首付款224727元,余款523000元在2018年1月4日前办理银行按揭贷款手续。

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2018年1月15日,农业银行许昌魏都支行与程先生签订个人购房担保借款合同,约定借款523000元,借款期限30年,自2018年2月1日至2048年1月31日,利率5.98%。

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然而,进入2021年后,房屋施工基本已经停工,房子无法按时交付,且短期看不到交付的希望。于是,程先生于2021年11月果断停止继续偿还月供。

从2018年3月20日至2021年10月20日,程先生先后支付购房贷款本金及利息共计226970.05元。

停贷后告银行,要求退还已支付的购房款

此前,程先生以房企违约为由,将房企嘉和置业及银行起诉到法院,许昌市建安区法院于2021年7月作出判决,解除了程先生与嘉和置业签订的商品房买卖合同,以及银行签订的个人购房借贷合同。

判决房企返还程先生购房首付款224727元及利息,并向银行返还购房款523000元及利息。

程先生停贷后,曾先后3次前往所在银行与银行沟通,要求银行消除其贷款状态。并多次对银行进行催告,要求银行退还其已支付给银行的购房贷款本金及利息,消除贷款状态,但银行并未同意或积极对接。

随后,程先生将银行起诉到法院。请求银行退还其自2018年3月20日至2021年10月20日,支付的购房贷款本金及利息共计226970.05元。请求银行1个月内将其在银行系统的贷款状态予以消除,消除征信影响,以保证其后续贷款不受影响。

银行称业主告错对象,应向房企主张权益

面对程先生的诉求,被告农业银行许昌魏都支行辩称:银行作为被告主体不适格。根据有关规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保借款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应该向嘉和置业主张权利。

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关于征信问题,需要经过银行相关的流程和手续,银行已经提交给总行,目前流程已经走到总行,应该再有10个工作日左右会处理完。

银行认为,无论是事实依据还是法律依据,法院都应该驳回程先生的起诉或者诉讼请求。

法院判决,银行返还业主已交购房款

法院查明:签订个人购房担保借款合同后,银行于2018年2月1日发放贷款,程先生于2018年3月20日至2021年10月20日期间,依约偿还贷款本息。截至庭审当日,程先生共向银行支付贷款本息226970.05元。程先生个人信用报告显示:案涉贷款为逾期状态。

法院认为:该案中合同解除系因嘉和置业违约导致,业主无责任。银行关于主体不适格的辩称,与事实不符。

银行应按生效裁判文书确定的内容,与原告解除贷款合同,将案涉贷款状态予以消除,并消除因此给原告带来的征信影响,确保原告后续不因案涉贷款合同受到影响。银行应根据法院判决向房企主张权利。

本案中,原告诉求符合法律规定,遂判决农业银许昌魏都支行返还程先生贷款本息226970.05元;并在三十日内消除与原告程某某签订的个人购房担保借款合同的贷款状态及征信影响。

权利义务失衡,有违公平原则

针对此案,法律人士认为:在商品房买卖合同中,购房者支付房款,开发商交付房屋;在商品房担保贷款合同中,银行获得房屋抵押,并将贷款项直接支付给开发商,购房者并不支配购房贷款。

如果合同正常履行,购房者取得房屋,各方权利义务可保持平衡。但如果因开发商违约不能交付房屋而致使合同解除,则会导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

具体表现为:开发商违约不能交房,但却实际占有使用购房者的首付款及银行按揭贷款;银行既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者没有过错,支付了首付款,结果却既未取得房屋,又需偿还按揭贷款,明显不合理地加重了其负担,有违公平原则。

以前此类案件,都是银行告业主违约,收违约金或拍卖业主房子。但法院在审理此类案件中,也会充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系,和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。