文|凯风
中小城市鹤岗化，正在成为常态。
继鹤岗因“房子跌回白菜价”多次刷榜热搜之后，黑龙江另一个城市同样因房价获得关注。
作为黑龙江第5大城市，牡丹江市房价已跌回2007年水平，目前市面上有不少总价在10万元以下的房源，有的总价甚至低到5万元以下。
5万一套房，牡丹江怎么了？
01
房价回到15年前
谁都没有想到，东北城市竟然以这种方式一个接一个出圈。
与一度名不见经传的鹤岗不同，牡丹江一直都是国家统计局划定的70个大中城市之一。
要知道，苏州、佛山、东莞等经济强市都未能跻身其中。
然而，在70城中，牡丹江房价走势却一直处于垫底位置，房价已经跌回15年前。
最新国家统计局数据显示，与2020年相比，牡丹江二手房价变化为-15.4%，为全国唯一跌幅为双位数的城市，跌幅位居70城之首。
这不是牡丹江房价第一次下跌了。
从2020年至今，牡丹江房价一直处于下跌通道，连跌2年多，没有出现任何反弹迹象。
与2019年的最高点相比，3年来，牡丹江房价最高跌幅超过22%。
要知道，这还是平均数据，一些偏远地区房价腰斩或许不是孤例，5万一套房的出现也就不令人奇怪。
事实上，牡丹江房价并非一直横盘，在历史上也曾创下50%的巨大涨幅，但最终挡不住经济、产业、人口基本面的制约。
2006-2010年，中国房地产迎来史诗级大涨，一二线城市房价集体翻倍，而牡丹江房价也一度上涨50%以上。
然而，2011-2015年，中国楼市面临第一次高库存之困，多个城市房价横盘，而牡丹江一度下跌20%以上。
当然，这一次高库存，最终被涨价去库存、棚改货币化等组合拳力挽狂澜，一众城市开启了新一轮房价狂欢。
在这场狂欢中，牡丹江虽然整体涨幅不高，但市场迅速回暖，当地楼市一度极其火热。
然而，狂欢终不长久。
2020年以来，在经济增速放缓、疫情冲击以及楼市大盘见顶的冲击之下，牡丹江房价一路走跌，回到15年前。
业内人士表示，“现在牡丹江市差不多是人均两套房及以上的状态，住房保有量很大。”
5万一套房或许是孤例，但房价跌回15年前，却是不争的事实。
02
人口回到40年前
房价，终究只是表象。
众所周知，房价短期看金融及政策，中期看土地供求，长期则取决于经济产业与人口。
房子跌回白菜价背后，要么是经济产业出了问题，要么是人口出了问题，或者是几者全部出了问题。
牡丹江面临的问题，当地官方报告曾经直言不讳：
牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。
牡丹江经济总量，在黑龙江位居第5，在东北排在TOP15，但早已不及高峰时期的水平，与全国差距越来越大。
2021年，牡丹江GDP为875亿元，人均GDP仅为3.5万元，不到全国平均水平的一半。
要知道，10年前，牡丹江就已官宣GDP突破900亿元，而2017年更是一度创下1404亿元的历史新高。
当然，这些数据都是初核数据，经过第四次全国经济普查及各地主动挤水分之后，牡丹江2011年、2017年的GDP分别核减到504亿元、789亿元。
与经济相比，人口流失更为严重，10年时间人口减少50万。
众所周知，过去10年，东北三省人口整体减少1100万，除了沈阳、大连、长春保持正增长之外，其他地市全部减少。（参阅《》）
牡丹江就是其中之一。2010-2020年，牡丹江常住人口从279万减少到229万人，降幅超过18%。
与经济总量回到10年前相比，牡丹江的人口体量更是回到了40年前的水平。
早在1980年，牡丹江的户籍人口就已高达221万，与目前的常住人口规模相当。
对于习惯了经济、人口、收入高增长的国人来说，经济总量回到10年前、人口回到40年前，是超乎想象的事情。
然而，这一切都在真实发生，而且向更多中小城市蔓延。
03
当产业衰退之后
在中小城市里，鹤岗与牡丹江都具有一定代表性。
鹤岗是典型的资源枯竭型城市，因煤而兴，因煤而衰，产业未能及时转型，造就如今的困境。
与鹤岗不同，牡丹江虽然也是资源型城市，但其主导资源不是矿产，而是森林，加上地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，造就了第一产业的主导地位。
这从牡丹江的三次产业结构就能看出来。
2021年，牡丹江第一产业占比高达24.2%，而以工业为主的第二产业占比仅为21%，这是少有的第二产业比重低于第一产业的地市。
这一数据，与许多人对牡丹江的传统印象相违背。众所周知，牡丹江最初正是以工业城市而闻名的，作为东北重要的老工业基地，第二产业占比一度接近50%。
短短几十年过去，牡丹江工业占比大幅腰斩，到底发生了什么？
同时，作为边境城市，牡丹江与俄罗斯毗邻，距离俄罗斯远东交通枢纽乌苏里斯克209公里、海运枢纽海参崴248公里、远东最大货运不冻港纳霍德卡331公里。
在重工业时代，牡丹江形成了以化学、机械、纺织、电力为代表的产业体系，但这些产业在市场年代都失去了竞争力。
与此同时，俄罗斯经济不复以往，而其远东地区更是战略忽视地带，牡丹江的区位优势难以真正发挥。
如今，牡丹江能拿出手的仅剩下冰雪旅游、农业及森林工业，这些产业固然重要，但要想让牡丹江重回历史荣光，显然远远不够。
而作为延边城市，牡丹江这两年一直处于外防输入的最前线，曾因疫情反弹而封城，对经济造成了难以估量的影响。
抛开疫情影响，牡丹江及黑龙江如何突围，东北老工业基地如何振兴，仍旧是一道难题。
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