7月5日，南城万科广发南地块正式备案投资，备案名为万科瑧湾汇花园。
该项目总投资约70.04亿元，主要的建设内容包括了住宅、商业、办公、文化、地下室、幼儿园、社区综合服中心等。
对此，房叔结合市场环境、总投资金额和住宅可售建面推算万科瑧湾汇花园的售价范围如何？
总投资约70.04亿元
住宅可售建面约17万平
项目占地面积约7.32万平，容积率为3.1，总计容建面约22.7万平，限高150米。另外，地块出让时规定住宅建面不超过总建面的75%，即可售住宅建面约17万平。
地块位置图
该地块的成交总价约47亿元，可售楼面价约2.6万/平，同时需要无偿配建建面7000平的商品住房、3万平的商业物业以及3760平的12班幼儿园等。
根据该地块的备案投资情况来看，地块备案投资约70.04亿元，可售住宅建面约17万平，由此可推算出项目保本售价约4.12万/平。
这推算的保本售价，需要结合市场环境综合考虑，若项目以高端产品定位，同时追求高溢价率，意味着单价的天花板将超过南城鹏瑞·天玥。
若以南城鹏瑞·天玥的备案价作为测算依据，以2022年3月拿预售证的9号楼备案均价4.65万/平（毛坯）为基准，万科瑧湾汇花园住宅可售建面约17万平，意味着总销售额约79亿元。
项目效果图
万科瑧湾汇花园总销售额减去总投资额即是项目的利润，销售利润约为9亿元，利润率约13%。
值得注意的是，该地块6月24日上午拿地，下午即动工仪式。
项目如此神速，这是要与华润·悦府一较高下了。
另外，据小道消息透露，项目户型建面有143平、190平和248平三种，并且最终售价可能触及6万/平。
房叔根据6万/平测算，约17万可售的住宅建面，总销售约102亿元；项目销售利润约32亿元，利润率约31%。
如此看来，未来一年内，南城的大平层市场进入“三国演义”状态，鹏瑞·天玥、华润·悦府和万科瑧湾汇花园要在南城群舞了。
华润·悦府
户型167-249平
华润·悦府占地面积约3.39万平，容积率为5.6，总建面约18.99万平。规划了6栋超高层住宅楼，最高一栋住宅楼层高约250米。
悦府效果图
项目预计有640套房源，户型约249平+237平+193平+196平+190平+167.8平；预计明年才能入市。
华润·润府+华润·悦府+商业部分统称为华润置地中心，除了规划了4栋润府和6栋悦府外，还有占地面积约6万平商业体，包括了万象城高端商业体的规划、引进东莞银行总部等。
整个项目建设时间约54个月，商业部分最快要2025年下半年才可能进入运营状态。
华润·悦府现在的压力大概率是来自万科瑧湾汇花园的神速动工和备战模式。
虽然悦府有南城国际商务区的规划大利好，但是万科瑧湾汇花园位置和配套都是现成东莞的天花板级别。
最后鹏瑞·天玥，看到华润·悦府和万科瑧湾汇花园的到来，自身的压力也会随之而来。
莞E认购9号楼
根据莞E认购的数据显示，鹏瑞·天玥9号楼还有31套房源未售状态。
对于关注万科瑧湾汇花园、华润·悦府和鹏瑞·天玥的朋友，万科瑧湾汇和悦府的户型重合度相对较高，它两之间竞争更加明显；而鹏瑞·天玥户型重合度相对低（约270平和约320平），同时配套与前两者差异明显。
对于准备购买南城大平层的朋友，如何从它们中选择是一个值得探讨的问题。
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