本文来源:时代财经 作者:陈泽旋

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“深圳客,快点过来买吧!”挂牌半年两次降价,即便如此也没把房子卖出去的东莞业主黄桦(化名)终于等来了限购的解除。

7月4日凌晨,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合公布,东莞市住房限购区域由全市32个街镇及一个高新区,缩减至主城区4个街道和松山湖高新技术产业开发区,主城区4个街道指的是莞城街道、东城街道、南城街道和万江街道。

这是两个多月以来,东莞第三次调整购房政策。根据新政,无论是否东莞市户籍,居民家庭均可在28个街镇不限套数地购买商品住宅,且无需进行购房资格核验,这些街镇包括与深圳接壤的清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门和塘厦。

按照原来的规定,拥有2套及以上住房的东莞市户籍居民家庭,无法在东莞全域购买新建商品住房;非东莞市户籍居民家庭如要买房,需要2年内累计缴纳12个月个税或社保才可购买首套,购买二套则需要在4年内累计缴纳36个月个税或社保。

由于靠近深圳的地理优势以及较大的房价差,且发展规划上与深圳联动,多年来,东莞吸引了一批又一批深圳购房者,很大程度上,他们撑起了这些区域的成交量和房价,这当中尤以东莞成熟的主城区、临深街镇和拥有华为基地的松山湖为甚。

不过,在2021年东莞对外地人出台了最严格的购房要求,不仅市场上的投资客几乎消失,连本地人也不爱买房了,尽管在今年多次调整政策之后东莞出现回暖迹象,东莞业主黄桦依然感受到了市场的冷清。

两轮新政后,业主降价仍卖不掉

“房子挂了半年了,很少有人看(房)”,至今仍卖不掉,黄桦告诉时代财经,她的房子位于南城街道,“是东莞的市中心”,无论是位置还是价格都已经“很可以了”,但“偶尔有人问,(还是)觉得价格过高”。

实际上,在黄桦挂牌的这半年间,东莞已经度过了史上最严政策年,进入了政策放松的阶段。

2022年初至今,多家银行屡次下调东莞地区的房贷利率,同时加快房贷的放款速度。然而,这对市场没有产生明显的刺激,4月底至5月中旬东莞两度发文调整楼市政策,5月14日发布的“莞七条”被视为刺激力度最大的新政。

“莞七条”中最为关注的措施包括商业银行要准确执行好差别化住房信贷政策,合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率,限售年限也从3年降低到2年,增值税免征年限亦从5年调整为2年。

市场对“莞七条”的反应较为明显,在新政发布后的第五天(5月18日),资深房产中介王隽武(化名)告诉时代财经,“新政出来以后,我每天都在带客户,咨询的人也很多,之前无动于衷的现在也主动问了”,而咨询的人主要是东莞的小老板。

当时,王隽武判断新政对成交量的影响,需要等到6月中旬才能有所显现。不过,他在7月4日告诉时代财经,6月份东莞的市场表现还是没有达到预期。

业主黄桦也表示为了尽快卖掉,她在挂牌半年间两度下调价格,一共降了15万,但依然没人买。

而另一位东莞业主黎莉(化名)也告诉时代财经,其位于麻涌镇的房子自去年9月放盘以来多次降价,还是未能成功卖掉,“前段时间‘莞七条’出来以后,一下子太多房源了,看的买家多了,但他们的选择也多,砍价砍得也厉害”,尽管她的房源已是小区同户型的最低价。

贝壳找房显示,黎莉的房源放盘价仅约1.7万元/平方米,而小区同一户型的价格基本上达到1.8 万元-1.92万元/平方米,而同期小区正在出售的房源合计95套,近3个月仅有1套成交。

限购解除,东莞业主呼唤深圳客回归

根据合富研究院的数据,2022年,东莞一手住宅的累计成交量同比减幅从1月开始逐月收窄,经历4月底和5月中旬两次政策叠加刺激后,6月东莞一手住宅成交约29.6万平方米,创下年内最高,环比增长超过50%。

不过,整体跌幅基数仍然较大,2022年1-6月东莞一手住宅成交128万平方米,同比减少52%;对应的成交额约353亿元,同比减少51%,创下近8年同期最低。

相对而言,二手住宅回暖明显,成交量连续4个月低位回升。6月,东莞二手住宅网签将近21.9万平方米,合计2017套,同比增加12%,环比增加55%。不过,2022年1-6月东莞二手住宅累计网签67.9万平方米,约6234套,整体仍然同比减少55%。

“前期两轮政策松动,没有触及‘退出限购’这个底线。但是,从现实来看,东莞本地居民特别是常住户籍居民,住房拥有早已饱和,外来打工人群主要住城中村,东莞房地产两极分化”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,东莞的购买力主要来自深圳和看好东莞的外来人口,“从过往情况看,深圳居民是东莞楼市的主要购买力”。

由于市场热度不减,东莞自2016年10月开始实施限购并在2017年限购升级,此后多次收紧楼市政策。乐有家研究院的数据显示,2021年,东莞的购房者中深圳客的占比由2020年的27.7%下降至18.7%,而2018年深圳客的比例高达41.5%。

现在,无论是中介,还是业主,都希望解除限购给市场带来回暖。

黎莉的房子位于麻涌镇,属于本次解除限购的范围,她认为有了新政“后面应该会好卖一点”,而业主黄桦的房子虽然坐落在仍然执行限购的主城区南城街道,但她期待深圳客带热市场氛围,以促成自己的交易,“深圳客有购买能力,(他们来了)我们东莞业主也好卖掉手头的房子”。

不过,黎莉告诉时代财经,目前购房者对该政策还没有明显反应。而与深圳市光明区接壤的黄江镇中介告诉时代财经,“新政被今天的暴雨影响了,目前购房者还没有什么反响”。

“深圳和东莞楼市的联动性比较强,只有当深圳楼市热起来,居民购房热情被激活起来了,在深圳没有购房资格,或购买力不足的居民,才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。所以,深圳是深莞惠楼市的发动机”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断,“什么时候深圳楼市有了起色,捂热了居民那颗心,大家要去买房了,才会给东莞楼市带来新鲜的血液”。