数据显示2022年上半年,各地出台楼市松绑政策已超460次,覆盖城市超200个,而这些松绑调控集中在公积金贷款、首套房利率、购房补贴、限购、限贷、限价、限售,减免税费,调降土拍门槛等门槛放松上。

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楼市房产供需来看,目前我国正在从增量时间向存量时代过渡,截至5月末,百城库存降至23.3个月,比4月末时减少了1.3个月,但仍然需要近2年时间才能去化完成。

一边是去化难,另一边房企现在处于负债大、融资受限,销售惨淡的状态,1~5月份,全国房地产开发下降至4%,销售面积和销售额下降相比1~4月份降幅增大,销售额降低幅度突破了30%。

既然楼市销售这么难,不少人又提出了能不能直接大降房价,这样可以促进更多刚需有能力买房,但降低房价每年都有不少人在倡议,为什么就是不能落实呢?究其根源,主要是5个难题“绑架”了楼市,多群体不能忍受房价大跌带来的损失和危害:

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第一,引发购房者抄底情绪

房价一旦大面积下跌,并且降幅大的话,刚需观望情绪将更严重,一个原因是害怕做了高房价接盘客,另一个就是认为只要不出手,房价就能一直下跌,达到倒逼房企服软的效果,最终他们能够在最低价的环境买房,减少存款消耗。

第二,房企亏损惨重

网传融创中国董事长孙宏斌曾经预测过,房企的毛利为20%左右,如果房价跌破30%,他们这些房企就都不存在了,房价能够称得上是大跌,基本需要在30%以上,50%以上的情况才能符合老百姓心目中的降幅。但达到这个水平后,房企们无法经营,原先投入的成本拿不回收益,没有利润,企业无法周转,无论是大中小房企面临就是破产倒闭。

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第三,关联企业倒下

房地产的关联行业非常密集,涵盖建筑、装饰装修、原材料、五金、机械、家具家电等城市大量企业,房企从开发到房子销售,间接养活了上百个行业,房企倒下,这些行业也将很难生存。除了产品和服务的需求量骤降外,房企开发建房过程中,与部分企业结算款项都是按照半年或者一年,短一些的也要一个季度,很多还是项目成功后才开始交付的,房企都不在了,这些钱根本给不了其他关联企业,大量企业将跟着房企一起倒下。

第四,金融机构将有万亿坏账

房企要负担几十亿上百亿的项目,但这部分钱不是来源他们企业的自有资金,而是通过各类金融机构拿到的贷款,房企运行艰难,致使倒闭后,没有资金再还给银行。房贷遗留的万亿坏账,银行只能选择停贷止损。除了房企外,很多实体企业可能也将贷不到钱,与房地产非相关的企业,可能也活不下去。

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第五,持房者将血本无归

炒房时代的后遗症就是房价高位横盘,万元一平米的房价压力下,很多人是掏空全家的存款买了房,房价走平已经是亏钱,如果房价大降,他们的全部投资等于打水漂,资产缩水下,还不能断供弃房,因为要赔偿银行,而楼市彻底崩溃后,银行收走房子也无法找接盘客,卖不出房,你不想还贷也得继续还,否则将被限制消费,背上征信污点。

第六,失业人口暴涨

房地产作为城市行业龙头,上下游无数企业依赖其生存,房地产如果崩盘,将产生大量失业人口,去年任泽平团队曾经出具过一组数据,2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万,预估至2021年从业人数将达1500万,这么多人集体失去工作,其他行业不如房地产密集度高,本身自己的行业也有大量的从业者、求职者,今年毕业生人口突破1000万大关,三胎政策放宽下,求职者未来将更多,面对失业,没有收入,别说买房,维持生活都是问题。

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综上来看,楼市调控松绑,可以从多个方面刺激市场,但唯独不能利用房价大跌饮鸩止渴,毕竟楼市调控的目的是让大家愿意买房,而不是让楼市继续走下坡甚至引发恶性循环,属于等着房价一直下降后在买房的人,现在要理智起来了!