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万科金口一开,地产股立马集体飙升。

前天万科召开了股东大会,郁亮说:

“房地产市场已触底!”

昨天不仅是股市,就连媒体发声也变得温和起来,市场信心似乎开始转多了。

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看来郁亮的话真的很管用啊!

万科的行业地位自然不用多说,但更关键的的是, 万科作为房地产行业的“吹哨人”和“预言家”非常称职。

2008年,万科提出拐点论;

2012年,万科首次提出了地产将会进入“白银时代”;

2018年的股东大会,万科的主题是“活下去、活得好、活得久”;

2022年2月,万科提出房地产进入“黑铁时代”。

万科就像是一个房地产“大空头”一样, 老是说一些不合时宜、不讨喜的话, 刚开始大家都觉得万科在作秀,都在嘲笑万科。

但回过头来看,这些预言多么的具有前瞻性。

1.下半年经济攻坚战号角吹响!

今年上半年,中央到地方已经下发了“一揽子政策”,我们可以把总结为以下6条:

1、退税、缓缴费。

2、支持贷款、延期还贷。

3、稳定产业链。

4、刺激消费投资。

5、保证能源安全。

6、做好基础保障。

整体内容,换汤不换药,但这次强调的重点更为集中,主要是两大重点:“稳”和“促”。

两条腿走路。

稳什么?就业,而稳就业的前提是,必须稳住市场主体。

所以在“一揽子政策”中,决策层明确表示,市场有关部门一定要优先保护这些小微民营企业,它们解决了全国80%的就业,是打好攻坚战的第一步。

除此之外,还特地提到了几个产业,分别是汽车、航空业、水利与农村公路、铁路等。

促,就是促增长,把去年定调的“外循环 内循环”进行疏通,外循环涉及的因素比较多,无法左右。而内循环,就是实打实的关起门来搞消费。

内循环的核心是扩大内需,直指国内第一大矛盾点“老百姓购买力。”

大家都知道,这些年实业被压着,老百姓的工资收入一直都跑输资产增值和通货膨胀,在三年疫情打击下,更是捉襟见肘。

文件给出了两个方法,一是降压,二是撒钱。

比如在被疫情所累,失去收入的群体,房贷和消费贷都可以延期还,不计入征信系统,过去是银行各自的取舍,现在是国家督导强调这么做。

这次文件没有提到房地产,很多人都跑来问我,是房地产不受重视了吗?

没有不被重视,只是内容很少。

比如在第10项,提到让LPR要形成改革效能,引导金融机构将存款利率下降效果传导至贷款端,继续推动实际贷款利率稳中有降。

目前市场最低房贷利率,已经降低至4.25%,四大一线城市陆续逼近最低值,其中广州是第一个达到最低水平的城市,接下来北京、深圳、上海都会跟进。

这段时间,大大小小会议的关注点都在房地产,刺激政策马上要追平2015年水平。

房地产是经济之母,对经济有托地的效用,也是全国最大规模的消费刺激项,事实上,早已被拎出来自成模块。

这次没有在文件中提及房地产,也是为了防止舆论过分发酵,让房地产形成炒作预期,毕竟这次释放的货币规模不小,也可以说是近些年的峰值。

2.市场不会再下探了!

从五六月的数据来看,市场的确不再继续往下探了。

现在的数据看同比意义不大了,关键要看环比,是否走出了今年三四月份的最低谷。

先看新房,根据中指研究院的数据, 6月截止到25日,全国17个主要城市成交量环比上升88.9%。

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数据来源:中指数据CREIS

其中一线城市上涨最多为122.1%,二线84.4%,三线为56.1%。

一线城市主要是上海复工复产了,数据一下子就拉上去了。

表:一线城市成交面积同环比情况

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数据来源:中指数据CREIS

二线城市的表现也不差 ,其中苏州的表现最亮眼,成交面积环比上涨208.5%, 青岛涨幅153.5%,位列第二。

图:二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

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数据来源:中指数据CREIS

其他的城市虽然表现一般,但也能维持稳定,没有继续下跌了。

3.市场的预期从底部回升

再来看看土地市场。

今年的第一轮土拍中,大部分城市依旧是地方城投接盘,该流拍的一个都不少。

但是这段时间第二轮集中土拍,房企竟然开始行动了。

6月份合肥土拍,38宗地块全部成交,12宗地块进入到竞品质阶段;

6月24日东莞土拍,8宗地全部拍出,其中一块地更是有六家房企疯抢,经过50轮激战,才被保利拿下的;另外南城的一宗地被万科以46亿元拿下,地价刷新南城的天花板;

6月29日,武汉土拍,18宗地全部成交,有5宗土地产生竞价,2宗触顶“熔断”,白沙洲惊现新地王!

无论是新房市场,二手房市场,还是土地市场,6月份的数据的确是比之前一季度更有生机活力些。

市场的预期也已经开始从底部回升。

主要也是因为中央到地方的利好政策开始发力了;另外被疫情所所延误的需求在6月份得到一些回补。

最近全国各地对疫情的管控也开始逐步放松了,昨天还取消了行程卡的“星星”。

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人口流动速度加快,势必对于社会经济产生积极的影响。

最恐慌的时期的确已经过去了 ,但是否就预示着市场就此触底反弹呢?

郁亮还是比较谨慎的,后面还补充道:市场虽然触底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。

来源:樱桃大房子 | 编辑:老孙