对于年轻人买房,王石曾经苦口婆心劝大家不要过早背负巨额房贷买房,因为这样会被房子牢牢限制,动弹不得。年轻人还可能丢失拼搏、创新的精神。

王石预测,房价会逐渐回归理性,房产也会严重过剩,年轻人不用为买房而发愁。

“现在是一个流动性的社会,买房很容易把人固定下来,而且房产已经过剩,年轻人即便不买房,你的父母亲、岳父岳母亲也会把房子遗留给你,所以不用担心没有房子住。”

打开网易新闻 查看精彩图片

业内人士分析,王石的预测主要包含三个方面的内容:其一、房地产会逐渐回归居住属性,以住人为根本,未来房子的投资属性会大大降低;其二、住房过剩的局面迟早会出现,房价不会只上涨不下跌;其三、年轻人买房会变得越来越容易,房价回归理性后自行购买或者从长辈们那里继承。

站在2022年的开端,回头看王石5年前的预测,不得不说,王石的预测已经全面得到应验了。

首先,过去三年,在房住不炒调控重压下,在各大热点城市房价逐渐趋稳的背景下,房地产投资比例逐年下降。根据易居研究院数据,2017年投资性购房比例高达65%,2020年末投资性购房比例不足4成。尤其是进入2021年下半年,市场上的购房人群以首套和改善为主。用马光远的话说,过去这几年很多城市的房价都是“稳中微跌”的状态,现在已经很少有人投资炒房了,因为整个市场周期变了,炒房的风险越来越大,机会成本越来越高。一言概之,房地产已经回归居住本源,投资属性已大大降低;

其次,住房“供大于求”的时代确实到来了。前有易居房地产研究院的数据证实,从2020年起,新房市场就已经步入“供大于求”的局面了。尤其是很多三四线城市,新房存销比一度超过36个月,这意味着,三年内不新建一套房子,也够卖。后有专家估算得出结论,全国截止到2020年底,拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5亿套,以每套房子住3人计算,全国的住房已能满足近20亿人的居住需求,远超真实住房需求,房地产在数量上存在很严重的“泡沫”;

再者,涨了二十多年的房价,终于在2021年下半年迎来下跌了。国家统计局数据显示,2021年10月份,全国住宅平均价格为9749元/平,低于2020年底的9859元/平。另根据房价行情网站的数据,2021年,全国有163个城市房价出现下跌,百强城市购房平均成本(按揭)为55.6万,较2020年减少了3.5万。换言之,2021年购房者买房成本大大降低了,买房变得容易了。

打开网易新闻 查看精彩图片

2022年房地产会延续“下降”趋势吗?从各大机构和专家的预测来看,这是大概率事件。1、易居房地产研究院预测,未来几个月新房和二手住宅价格下跌的城市数量大概率都将超过90%,甚至明年年初70城房价可能全部下跌。其中三线城市二手房价格同比涨幅12月大概率将转负,一二线城市则可能在明年上半年转负;

2、社科院《中国住房发展报告(2021-2022)》预测,2022年第一季度的楼市会继续降温,随后降温幅度会逐步减小,一二线城市有望在2022年年中迎来回暖。房价方面,预计全年平均涨幅为-3%至3%。值得一提的是,这是过去二十年,社科院第一次预测房价涨幅可能为负,且最高降幅为3%;

打开网易新闻 查看精彩图片

3、中指院预测,2022年商品房销售价格会结构性上涨2%-3.5%。注意这里的“结构性”三个字,其实指的是未来土地市场结构不断优化,购房需求大量聚集的更有人口吸引力的一二线城市。对于三四线城市,中指院更倾向于认为,房价保持稳定或微跌的态势。

此外,多位专家也直言预测,2022年的楼市会继续保持“阴雨天”的态势,尤其是一二季度,房价涨幅大概率为负。一方面,购房者的预期短期很难扭转,2021年12月份,全国有超过25个城市出台了真金白银刺激购房的政策,从反响来看,并不理想;另一方面,政策层面并未转向,限购、限贷、限价等政策丝毫没有放松,楼市不具备短期快速回暖的基础。尤其是信贷政策仍然偏紧,开发商、投资客、购房者等的基本信贷需求都很难满足。

打开网易新闻 查看精彩图片

需知,2017年全国法拍房数量仅有7000余套,这意味着短短4年时间,法拍房的数量就激增了285倍,仅2021年就增加了65万余套。用业内人士的话说,断供房的大规模出现,是楼市住房消费能力减弱的明显信号。

房产专家刘博认为,断供是透支经济能力强行买房的必然结果。在楼市火爆行情,房价快速上涨时,疯狂加杠杆买房,短期房价快速拉升后再卖出赚取差价,这种操作无可厚非。但当楼市归于平静,房价趋稳或微跌时,潮水退去时,谁在裸泳一眼便知,当初加杠杆投资炒房有多凶猛,结果就有多狼狈。

打开网易新闻 查看精彩图片

2021年全国断供房出现最多的两个城市是燕郊和张家界。2021年12月31日,华夏时报报道,燕郊有人炒房3年,巨亏150万——房价3万/平方米进场,3年不到,房价跌到了1.6万/平左右。市值仅160万,而当初购房时银行按揭贷款就高达210万,是典型的市值覆盖不了贷款。这种房子继续还贷只会让自己亏得更多。业主权衡再三,叠加工资收入确实不足以偿还高额的月供,最后决定“弃房断供”。类似这样的案件在张家界也大规模出现过,2018年张家界部分新盘平均价在1.3万左右,但是2020年底,已经跌到了6000左右,“腰斩式下跌”的结果就是,业主手中的房产“资不抵债”,弃房断供成了最好的选择。

有人可能不解,为什么不卖掉呢,这样还能少亏点?然而最关键的问题是,当业主真正卖房时才发现,手中的房子是有价无市且无人接盘,哪怕是直降20%都没人要。

打开网易新闻 查看精彩图片

这种背景下,专家认为,2022年该不该买房其实已经很清楚了:

一二线等大中城市,刚需自住买房,有资格有能力,应该按需行动;而对于绝大多数三四线城市,2022年房地产仍然会处于深度调整期,尤其是出台“限跌令”、“购房补贴”的城市,房价持续“阴跌”或是常态。所以不管是自住还是投资,我们都认为应该谨慎,尤其是投资性购房,最好是立即停止。

?马光远曾一针见血指出内在原因:大量的三四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。

当然,从当前的局势来看,抛开房价涨跌情况,刚需2022年买房将迎来三个好消息:

第一是政策上会更向刚需购房者倾斜,关于这一点,央行、银保监、住建部等均有所表态

——维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求。专家分析,2022年政策将在两个方面向刚需购房者倾斜:1是明确要求热点城市必须拿出一定比例的房子向刚需供应,以满足消费者的基本购房需求;2是信贷政策会率先满足首套、改善性购房需求,且商业银行贷款利率可能迎来进一步下跌;

打开网易新闻 查看精彩图片

第二是开发商打折促销频现,一二线城市刚需迎来低价上车的好机会。

随着楼市调控的持续收紧,叠加融资监管的日益加深,绝大多数开发商资金流问题仍然没有彻底解决,尤其是“三条红线”全踩的开发商,2022年会更加积极开展自救。当前时期,对于开发商而言,“自救”最好的方式就是以价换量拉动回款。开发商降价让利,一二线城市的刚需购房者确实迎来了低价上车的好机会;

第三是“多主体供应”下,刚需解决居住的方式进一步拓宽了。

共有产权房、安居房、人才房等保障性住房供给力度会加大,买不起商品房的刚需,可以通过这些途径解决住房难题。尤其是住房供需矛盾突出、房价租金高企的城市,大力发展保障性住房非常有必要,且真正能够底层刚需带来实惠。北京、江苏等地通过大力发展保障性租赁住房,努力实现住房总体供需平衡。1月6日,北京市市长陈吉宁明确表示,2022年公租房政策将向多子女家庭倾斜。此外,江苏、上海、陕西等地也出台系列政策措施,进一步加快保障性租赁住房的供给。