不懂这些变化，做产业园区就是找死！
传统地产开发疲弱，不少房企和地产人都想转型，产业园区是重要的方向之一。国家「十四五」战略规划把科技创新摆在了核心地位。作为科技创新的重要「载体」，近年来，特别是2021年以来，受到了地方政府、产业巨头、资本大佬、传统房企等各方力量的持续关注……
最近，明源君受邀参加了一个小沙龙，有不少涉足产业园区的老总大倒苦水：产业园区太难做了，根本不赚钱，不知道能做什么，感到很迷茫！
可是，明源君跟他们交流完之后发现了问题：大部分仍然是在用地产的思维，用老套路在做产业园区，想赚快钱，这恰恰是做产业园区的大忌。
去年下半年以来，我国房地产行业形势急转直下，逻辑发生重大变化，而类似变化早在几年前就已经体现在产业园区领域了，如果不明晰这其中的变化以及拥抱新趋势，还在用过去的方法做，无异于驾着马车追汽车，距离越来越远。
产品模式上
从「园区经济」转向「城市经济」
但产业新城模式已死
华为在智慧城市业务展望中提出，城市除了马路，就是园区，一个人每天有22个小时是在园区，剩余的2个小时则花在马路上。这个说法看似夸张，但是有其道理。简单地说，就是产城深度融合。
产业园区早已逐渐超越单纯的产业园，从「园区经济」转向「城市经济」。
曾几何时，「产业新城模式」备受追捧，各地政府欢迎，大量房企纷纷布局。可是，近几年「产业新城模式」失灵了。
产业新城模式，需要一个闭环才能持续——地方给开发商低价土地，开发商低价拿地，通过卖房带来的现金流反哺产业，然后去招商、培育、发展产业，产业做大之后可以为当地带来税收，同时带动房地产的升值。
从过去的案例来看，产业新城容易落地的地方普遍距离港口较远，且以北方城市居多，无论是GDP总量还是增速都较慢，本身产业基础比较薄弱。
▲来源：陆铭教授的演讲PPT
过去房地产有小周期，城市化率也不高，偏远地区产业新城的房子也不愁卖。现在，这两个逻辑都不存在了。更要命的是，「产业新城模式」跟经济结构转型升级也不兼容。
农耕文明和工业文明时代，都需要大量的土地资源驱动。可是，进入信息文明时代，驱动经济发展的引擎是以信息产业、互联网、智能制造等为核心的数字经济。最重要的是人才资源。
没有人才，就算土地资源、办公成本再低廉，也难以吸引产业到这种地方去。产业新城没有了优势。人才在哪里？经济发达地区，高能级的城市。
几年前，有些巨头不信邪，还想这么玩，结果迎来当头棒喝……
当然，即便在产业发达的城市，只做做产业园区，也越来越难了。
因为，社区和产业相融合的创业社区，已经成为一种趋势，这种新型的社区形态打破了工作与生活边界，形成更开放、更多元、社群交流更活跃的创新空间。
优秀的产业园区，早已脱离单调，承载的功能日益多元化，向着「产业+社区」，甚至「产业+社区+文化」转变，城市要素和生产活动在园区内并存，园区经济与城区经济逐渐走向融合，生产和生活走向一体。
比如未来云帆城。在杭州7个首批试点项目中，未来云帆城是唯一一个以「双创」为核心需求导向，展开9大场景设计的未来社区。
未来云帆城总建筑面积约77万平方米，在未来社区「一心三化九场景」的顶层设计下，打造的产城融合、多元共生的城市单元，生活、居住、学习、休闲、社交、商业需求在一个主题社区内都能实现。完全根据创业者的日常需要而量身定制。
而且，未来云帆城打造的约5万方办公空间，包含近2万方的双创中心，涵盖共享办公空间，一站式创业服务平台等.，满足从初创公司到独角兽乃至大集团总部的全链需求。
同时，它又是一个充满烟火气的社区。这种通过产商住一体，让社区和产业相融合，不仅赋能了社区内的「双创」，还将其辐射到了整个城市。
再比如总面积3.78平方公里的传化科技城，聚焦生命科学产业，依托国际化生活配套、全生命周期高能级产业平台，已基本形成「国际科创社区+产业生态」的样板……
参与主体上
国资和民资合作
优势互补的格局快速成型
4月份，我们发了一篇分析产业园区上市公司年报的文章，后台有不少留言说：表现好的基本都是国央企。
这个是事实，也很好理解，连传统地产开发领域，大量高负债的民营企业，都在调控下风险暴露了，何况是产业园区这种赚小钱、难赚钱的细分领域？过去，很多进军这一领域的民营企业本来就是挂羊头买狗肉的居多，随着房价普涨结束，做产业园区的真功夫又没有，自然举步维艰。国资在产业园区领域的占比，正变得越来越大。
一方面，产业升级是十四五规划的重中之重，关系到中国能否步入发达国家行列，国央企肩负着区域内经济增长，引领产业发展的重要责任。
为此，截至2021年底，中央层面先后改组组建了中国国新、中国诚通两家国有资本运营公司以及国投公司、招商局集团等19家国有资本投资公司，形成「2+19」的格局。
中国国新围绕国家创新驱动发展战略，聚焦关键技术「卡脖子」环节，瞄准产业链供应链薄弱环节补短板，领投孵化「专精特新」冠军企业填空白，促进实现科技自立自强。
在此之前，深投控、合肥城投、张江高科等国企，在推动产业升级，推动区域经济发展方面也都有着优异的表现。
像张江高科，自己就是做产业园区的。即便产业集团本身，也越发意识到产业园区对推动产业升级的重要性。
近几年国央企纷纷大力布局：有进军一级片区综合开发和二级园区开发，有各类经开区、高新区大力支持对园区平台子弟兵做大做强做优，还有国央企参股甚至控股民营产业园区运营商……
国资主导、民资助推的「国民共建」格局正在快速成型。
国资的优势是资金成本低，可以坚持长期主义，民营产业园区运营商如果运营能力够强，就可以跟国资形成良好的互补。
去年5月19日，华润置地和中城新产业就宣布合资设立了润城新产业，业务布局囊括产业运营服务和产业空间载体开发两大部分，定位为「专业产业运营服务商」。
表面上，润城新产业由华润置地和中城新产业各持股40%，深圳合创共赢持股20%，但穿透之后，中城新产业所持有的股权比例更高。
华润置业是央企，融资成本低，整个华润集团央企平台，更是具有多元实体产业优势和城市综合配套服务能力；中城新产业的运营能力很强，明源君也跟刘爱明交流多次，他们在产业运营商确实扎得很深。
二者合资成立新公司，必然会产生1+1＞2的化学反应！
据润城新产业总经理马洪波介绍，未来三年该公司计划布局全国80余座城市，落地区域创新中心不少于60个，链接优质产业生态资源10万家，深度服务上市公司、国高企业及规上企业超1万家；拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上；开发建设产业空间载体50个。
润城新产业「12484」战略体系
▲来源：华润置地、明源不动产研究院
这种民企和国央企合作的案例，还有不少。2020年5月份，碧桂园创投和保利资本就宣布发起设立房地产产业链赋能基金。
明源君相信，「国民共建」的格局下，未来这种优势互补各取所需的合作会越来越多。过去也碰到过不少真心想做好产业园区的民营企业，奈何资金压力太大。跟国资合作，可以大大缓解这一问题。
2019年国务院印发11号文，自此园区开发主体IPO得到政策的大力支持。至今，已经中新集团、进和商业、德必集团等多家产业园区IPO。再加上基础设施公募REITs的推出。共同打开了产业园区未来的想象空间，推动产业园区进入新的发展阶段。
盈利模式上
从单一走向多元化
运营商和客户的边界模糊
「有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。」这是明源君参观某产业园区时，看到的一条横幅。这背后是长久以来产业园区的盈利模式——卖房（厂房）赚钱。
这种产销模式，更偏向产业地产，而非产业园区的运营。明源君之前跟星河产业集团总裁陈忠交流时，他就说：是不是真爱，就看自持还是卖。
从2021年产业园区上市公司的年报，我们可以看到，无论是国资还是民营产业园区，以「卖」为核心盈利点的，去年基本都大幅亏损。
产业园区正从过去主要依赖房地产开发销售盈利模式，转变为「房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资」平衡型盈利模式。
如上所说，产业新城的模式已经不行了，现在，运营比较好的产业园区，多处于产业基础雄厚的区域和城市，地方政府不可能低价出让大量土地给开发商。
事实上，这些城市要么将住宅用地和产业用地分开出让，要么有各种条件限制，比如产值、产业类别以及缴税额度等，深圳甚至还发明了「先租后让」，现在海南、成都等都在借鉴。
这倒逼了产业园区做「难而正确的事」——
一方面，以终为始来考虑产业园区的区位、定位等，产销逻辑下的产业园区很难做起来，考虑的都是怎么快周转赚快钱，没有真正考虑产业客户的需求，更不用说与产业紧密挂钩；相反，资管逻辑（自持）下，产业客户回归到C位，当客户的诉求被重视，痛点被解决，繁荣就有了基础；
另一方面，做深做广服务，并且下场投资培育产业。过去的招商比较像零和博弈，你挖我的我挖你的，对整个国家来说无非是左手倒右手，增益不大，何况现在产业升级，很多领域可能是空白的，不是你想挖就有，得自己培育，如此还可依靠产业服务和投资获取稳定利润。
这方面，无论是国资还是民营运营商，都有不少成功案例——
国资代表有中电光谷、张江高科、深圳湾科技等。以中电光谷为例，2021年，中电光谷园区运营服务营业额达21.5亿元，较2020年同期上涨34.5%。
其中实现设计建造服务收入人民币7.27亿元，物业管理服务收入为人民币7.6亿元，园区物业租赁服务收入人民币2.91亿元，区域能源、园区金融等其他服务收入人民币3.73亿元。
中电光谷做股权投资，一方面是为了培育产业，另一方面也获得投资收益，该业务2021年的投资收益为3.32亿元，较2020年的8903.7万元大增273%，中电光谷的产业投资业务进入收获期。
星河产业集团，则是民营企业的典型代表。其形成了「房东+股东」的模式（如下图），重点投资航空航天，人工智能、互联网+、生命健康等产业，斩获颇丰（注：星河集团是深创投主要股东之一）。
▲「房东+股东」双闭环（资料来源：星河产业集团）
这其实是跟客户的进一步深度捆绑。随着园区的盈利模式由传统的「物业租售模式」向「投资共生模式」转变，园区运营商也从「客户思维」转向「伙伴思维」。现实中，已经有产业园区运营商和入园企业合作成立产业投资基金，共同投资孵化入园和潜在入园企业，做大做强做优了产业园区，又享受到了成长收益。
小 结
1979年，深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕，至今已发展40多年——从开发的粗放式的开发，到关注区域的规划和产业环境，到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业园区对构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。
根据商务部数据，仅两类国家级别产业园区的经济总量就占GDP的1/4左右。产业园区已经成为国家经济发展的重要助推器。在国家经济结构转型和产业升级的当下和未来，产业园区的重要性与日俱增，发展前景广阔。如何抓住机遇呢？
业内一直盛行这样一个说法：做住宅开发是小学生，做商业地产是中学生，做产业园区的是大学生。明源君认为，做到大学生该有的样子，就少不了你的机会。
（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）
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