作者：子非鱼
01 | 沈阳自掏财政腰包推动卖房
为了卖房，各城市也是煞费苦心。
除了放松限购、降低房贷利率、降低首付等常规操作外。降税，也是很多城市的手法之一。
这不，沈阳最近就开启了一场大规模的房屋销售活动，并承诺全市所有在售楼盘，都给予全额契税补贴。
据21世纪经济报道披露：
6月6日，2022年沈阳房地产展示交易会（后简称“房交会”）新闻发布会召开，明确6月11日-17日将举行2022年房交会，采用“线上看，线下购”的联动形式进行。
这次活动，全城所有在售楼盘均参加，大概有100多个房企参加，楼盘超200多个。
沈阳房产局表示，根据契税征收相关规定，沈阳普通住房、非普通住房、一套房、二套房、三套房适用不同的税率，也就是差别化税率。本次“房交会”契税补贴政策覆盖所有税率，且为全额补贴。
从这件事情上，可以看出两点：
第一，为了卖楼，沈阳相当卖力，决心无比坚定。现在都自掏腰包，用财政来支持开发商和购房者。
第二，沈阳的库存压力太大。
一场房交会居然有这么多新房楼盘在售，说明沈阳的库存得有多严重。
库存严重，也是沈阳最近一段时间来，想方设法复苏楼市的动力。
沈阳目前的库存压力有多大？
克而瑞披露的数据显示，4月末沈阳商品住宅狭义库存高达2091万平方米，位居全国第三，仅次于青岛、武汉。
另外，克而瑞披露的沈阳广义库存在1.3亿平方米左右，位居全国第四。
库存高企，销量又在低谷，目前沈阳的去化周期为19个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线，也超过谨慎供地平衡线的18个月。
去化周期如此长，必然会影响沈阳卖地，对于本身就非常依赖卖地收入的沈阳来说，这很难受。
02 | 楼市信仰坍塌
当下，可以说，除了京沪深，没有库存不高企，去化周期不长的城市，哪怕一线城市广州，去化周期也长达14.9个月。
更别说东北了。
大连的广义库存约1.5亿平方米。很多人对这个数据存在怀疑，说没看到大连有这么多新房在建。
事实上，广义库存是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。广义库存量中，一部分可以看得见，一部分还在规划图纸上，是将要建设或正在建设的。
哈尔滨的广义库存也在8000万平方米左右。长春的狭义库存1462平方米，位居全国第九。
哈尔滨、长春的库存虽然都不比沈阳、大连多，但由于销量更加低迷，所以去化周期反而更长。
哈尔滨目前的商品住宅去化周期高达144个月，超12年，仅次于广西的防城港，位居全国第二。
长春的去化周期高达130个月，约11年，位居全国第四。
如此规模庞大的库存，还是在哈尔滨、长春过去几年一直走在鼓励购房路上的结果。两座城市本就不限购，只能在给补贴等鼓励购房的措施上下功夫。
不久前，哈尔滨官宣，废除了2018年发布的调控措施，现在基本不再对楼市调控。去化周期这么长，调控已经没有了意义。
长春在4月份解封之后，也发布了一些降税给补贴等措施。
东北限购的两座城市，沈阳和大连，也先后放开了限购。
4月末，沈阳就打开了大门，取消了对非户籍人口的限购规则，不用什么社保或纳税证明，就可以直接在沈阳购房。此外，沈阳还将个人住房转让增值税免征年限从5年调整至2年。
大连则完全取消了二手房限购，新房全面放松。
然而，当下所有城市的复苏措施，都是过去二十年调控与放松调控的惯性思维。过热就收紧限购，冷场就放松限购，从不考虑市场的现状。
也难怪他们，毕竟收紧与放松，在过去二十多年中国房地产发展路上，的确是屡试不爽。
然而，当下的市场逻辑变了。
最大的改变在于：
第一，对房价永远上涨的信仰坍塌。
在城市化速度放缓，人口拐点到来，全国商品房库存高企的大背景下，大众过去对房价的信仰，已经坍塌。
试问，现在谁相信房价会大涨？如果还有，那就真的是盲目自信了。
即便是供需矛盾严重的深圳，由于房价已经到了让人无法企及的高度，虽然还有大把的购房需求，但都是空有需求没有实力，无法转化为有效需求。
所以，深圳房价未来虽然还是会在供需结构性矛盾下，缓慢上涨，但基本不可能再出现大幅上涨的局面。
第二，市场都缺钱。
房企缺钱，拿不动地，想方设法搞促销，想加快回款。还有一些房企，还延用惯性思维，采取涨价去库存模式。
但无论是降价促销还是涨价去库存，都不好使。因为，大家都缺钱了。失业和明天不知道谁会先到来，裁员潮上演，收入缩水，谁还敢买房。
即便有钱承担首付，也不敢去背负房贷，因为工作和收入的不确定性加大，一着不慎，就可能出现断供，房子就会变成法拍房。
所以，当下的市场，并不是放开限购就能管用的，只有等到经济彻底复苏、收入复苏、就业复苏，才能推动楼市复苏。
03 | 东北楼市复苏无穷远
东北楼市，大概是当下全国楼市最低迷的地区。即便全国楼市在四季度或者明白，恢复正常，东北楼市复苏，仍遥遥无期。
本号认为，主要原因在于：
第一，东北库存高企。
上面已经看到，东北四个主要城市的库存，均位居全国前列。主要城市已然如此，其他城市更不会好到哪儿去。
第二，东北人口持续流失。
去年公布的七普数据显示，东北三省过去十年常住人口合计减少了约1100万。36个城市中，除了长春、沈阳、大连外，其余包括哈尔滨在内的城市，都在减少。
此外根据东北几个主要城市的最新公布的2021年统计公报来看，哈尔滨人口去年减少了12.49万人，人口已经跌破千万。
长春尚未披露公报，无法知道是增是减。沈阳去年增加了4.5万人。但是大连，却首次出现了人口减少。
大连公布的2021年统计公报，虽然没有直接公布常住人口数据，但根据公报中披露的全市医疗机构实有床位50542张，和按照常住人口计算的人均床位数（每千人6.8张），可以计算出，2021年年末常住人口为743.26万人，较七普数据减少了1.82万人。
这意味着，东北人口增加的城市，又少了一个。
库存高企，人口和经济两大基石持续摇晃，这种背景下，谈论楼市复苏，已经没有什么意义了。
这种背景下，东北多数城市的房价，会继续调整。去年本号梳理的全国房价最低的10个城市中，东北占了一半。
未来，东北房价白菜化的城市，只会越来越多。
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