任泽平 团队联合新湖财富发布了《中国财富报告2022》,文章称,2021年中国居民财富总量达687万亿人民币,2005-2021年年均复合增速高达14.7%,财富增速远超美日。户均资产约134.4万元,中国居民财富规模仅次于美国。

这个数据真假不论,我们看一下资产的结构。

结构层面, 金融资产 占比较低,实物资产占近七成。2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3%,主要表现为 房地产 ,全国住房市值达到476万亿元;金融资产占比30.7%,金融资产中现金和存款占比达53%,权益资产和公募基金占比约19%。

从人群看,高净值人群更喜欢金融资产,持有三成金融资产,财富快速增长。

国际对比看,2020年中国住房市值为62.6万亿美元,明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。

用大白话讲,中国居民家庭很有钱,仅次于美国,我们的钱主要是房子,除了房子主要就是存款和现金,中国人不太喜欢投资股票,但是高净值人士喜欢投资股票,这几年高净值人士的财富增长非常快。

逻辑串一串,我们很容易得出,中国的贫富差距应该是非常大。文章难得一见讲了财富基尼系数,从2000年的0.599上升到2020年的0.704。

按照联合国开发计划署等组织关于基尼系数的规定:

若低于0.2表示指数等级极低;(高度平均)

0.2-0.29表示指数等级低;(比较平均)

0.3-0.39表示指数等级中;(相对合理)

0.4-0.59表示指数等级高;(差距较大)

0.6以上表示指数等级极高。(差距悬殊)

我们现在是0.704,但是我很怀疑任泽平数据的真实性,我自己网上查了数据是这样的:

打开网易新闻 查看精彩图片
打开网易新闻 查看精彩图片

但是不管采信任何数据,都可以说明以下观点:

我国贫富差距极大,处于世界前列,这样理解“共同富裕”的出发点是不是更好点?要知道公平和效率是一枚硬币的两面,任何一面的失衡都会造成经济的发展乏力,甚至崩溃。

我国房地产在居民财富中占比极高。

持有 股权 的资产在长期财富增值更快更高,是高净值人士的偏爱,但是我国绝大多数人不喜欢股权资产,更偏爱现金和存款。

根据瑞信《2021年全球财富报告》,全球百万富翁约占总人口的1%,但掌握全球总财富的45.8%,麦肯锡预测2025年高净值和超高净值客户将持有31%的金融资产。

不管从国际经验还是国内现实看,怎么做好公平和效率的平衡,怎么建设良好的股权市场,鼓励居民把家庭财富从房地产转移到股票组合,是我们经济发展的两大核心课题。

报告最后给出了三个资产配置的建议:人口流入的都市圈城市群、优质的权益类资产、供给稀缺的贵金属及稀有金属,跑赢货币超发。

贵金属这块我确实不懂,另外两个我能看懂:买核心城市,核心地段的房子,买优质股票。

买房这件事,我说几个点,大家关注一下,然后自己判断。

第一、郑州的20%首付开始浮出水面。美盛金水印、天伦城、康桥天樾九章、东原阅城、融信奥体世纪、汇泉景悦城、裕华城等已经可以20%首付!

20%首付这个杀手锏,能用,我知道,但是公开用的,还是很不寻常。目前公开执行首套20%,二套30%的还有大连、石家庄、太原、兰州、银川等城市。

从数据看,目前全国重点城市中有超过12个城市土地财政的依赖度超过100%。超过30个以上重点城市土地财政依赖度超过50%。最近5年全国重点城市土地出让当中,杭州出让13056亿元、上海11648亿元、北京10478亿元、广州9483亿元、南京8562亿元、武汉8489亿元。

前面我们说了我们居民财富的主体就是房子,地方财政收入中土地占比很重,银行抵押贷款的抵押物很多都是房子。怎么保证房地产市场的安全,很重要。

第二、二手房和法拍房数量暴增。看XX示范区杭州和经济强市苏州,很有代表,限售松绑后,目前苏州的二手房挂牌量约为16.5万套。这比三月下旬统计的11.78万套,要足足多出4.72万套。

领导以为大家不买房的原因是被限售限购给绑住了,松绑后才发现大家都在抛售。

杭州更猛,杭州5月份的二手房挂牌量已经冲破20万套,达到了22万套,位居二手房挂牌量第一,而且相较于3月下旬的增量,也是第一,增加了4.95万套。成功实现双卫冕。

除了二手房,法拍房也是不遑多让。有机构数据显示,法拍房数量从2019年的50万套,增长至2021年的超过160万套。短短两年时间,超百万套增幅。

在阿里拍卖上,前4月,法拍房超过24.7万套,接近2017年全年的数量。

第三、高品质房源需求火爆。那么房地产的市场需求如何呢?我用我熟悉的郑州市场,有两个小区非常有代表性,一个是海马公园,一个是华润幸福里。

昨天的数据,华润幸福里356套房,销售金额19.03亿,车位1.15亿,合计20.18亿,10分钟售罄。基本上全款。房价在420万到760万之间。

这可是在2017年房价阴跌第六个年头的郑州。

第四、国企不是免死金牌。这家企业叫做绿地控股,管理层对2022年6月25到期5亿美元、票息6.75%的债券展期表示遗憾和抱歉。公司计划3年出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包含自持商业、办公楼和酒店等。

打开网易新闻 查看精彩图片

如图,其10大股东中,上海地产集团25.82%,上海城投20.55%,国资持股合计46.37%。而上海格林兰投资则是绿地职工持股会,目前部分股份已经质押。

可以说,这是一个有上海国资委背景的房企,债务展期你敢想?

第五、稳住房地产对于经济恢复至关重要。经济日报发了一篇文章,题目是《加强房地产市场预期引导》,文章是这么讲的:

4月份主要经济指标显示,在制造业投资、基建投资稳定增长的同时,房地产投资持续走弱。当前,亟需采取有效举措扭转这一态势,尽早消除其可能对整体投资增速产生的不利影响,确保全年经济社会发展预期目标的实现。

考虑到当前经济面临新的下行压力,稳住房地产投资十分紧迫。根据2021年数据,房地产投资占全部固定资产投资比例近三成,一旦连续走弱,会使制造业投资和基建投资的稳增长效果打折扣。

最后总结一下:经过二十余年的高速发展,房地产行业在规模上已经达到历史顶点,市场供求关系出现彻底逆转,行业供给侧改革势在必行。对于房地产公司来说,高杠杆要走不通,高周转也走不通,高利率是唯一可行的道路,但是这需要房地产公司回归产品本身,切实做出高品质的房子。

对于购房者来说,99%的房子已经失去资产增值保值的属性,只有北京、上海和深圳的优质地段,部分二线城市的核心地段才有增值保值的属性,而这会进一步推高这些区域的房价。剩下的房子变为大宗消费品,房住不炒成为唯一的现实。

对于银行和地方政府,在房住不炒,房地产规模到顶的情况下,怎么改善税收结构,适应新常态,寻找经济发展新动能可能是更为严峻的挑战吧。

不管怎么样,现在房地产倒下对谁都不好,我们唯一感到困惑的是,如果房地产不倒下,未来在哪里?