在各地陆续出台的楼市刺激政策当中，针对二手房的政策格外引人注目。
4月底，中央政治局会议提出了“支持刚性和改善性住房需求”。
随后，就有城市开始研究如何“支持改善性住房需求”，在“房住不炒”的原则下，“卖旧换新”被认为是最刚性的改善住房需求。
于是，杭州、苏州、南京、济南等城市纷纷出台了刺激二手房成交的新政，归纳其政策要点如下：
● 降低二手房购买门槛
● 减免交易税收
● 加大贷款支持力度
这其中，杭州的二手房新政比较有代表性。
5月17日，杭州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出购买二手房的限购条件由原来的落户2年社保，不落户4年社保或纳税调整为落户无需社保和不落户1年社保；将二手房交易免征增值税条件由满五唯一调整为满二唯一。
据媒体报道：杭州二手房新政出台10天之后，二手房带看量增加3倍，日成交量超过200套。
这可能是前期积累的存量释放，未必是新政落地的效果。
因为，二手房成交周期比较长，杭州的一套二手房平均成交周期在3个月左右，因此二手房新政效果要进一步观察。目前市场的热度只是前期积累需求的释放，不会持续，预计市场仍会进入博弈。
为什么说市场会进入博弈？
因为政府出台二手房交易刺激政策之后，市场会出现三种结果：
● 卖掉二手房的人，继续买新房
● 卖掉二手房的人，不再买房
● 计划买新房的人，转去买二手房
尤其是第3条，是地方政府最不愿意看到的。只有卖掉二手房的人继续买新房，才能促进新房销售，进而鼓励开发商继续拿地，实现地方政府的土地财政循环。
但是，各地二手房挂牌规模很大，如果二手房价格比较有吸引力，分流新房购买需求也是必然。
例如，杭州二手房挂牌量约17万套，2021年新房成交约20万套，如果不能将大部分卖二手房的人转换为继续买新房，二手房刺激政策就是一把“双刃剑”。
这两天，朋友圈流传一个段子：
地方政府陆续出台了不少刺激二手房交易的政策，本来想让二手房业主卖掉二手房继续买新房，结果很多地方突然增加了大量的二手房挂牌房源，吓得一些地方政府赶紧撤销了政策。
房小评并未看到地方政府撤销二手房刺激政策，但是这个段子却道出当下二手房业主的复杂心态。除了刚性改善需求买房必须卖旧换新外，一些手上有2-3套房子的二手房业主，此时卖掉会犹豫是否要继续买新房，最大的顾虑是新房能否保值增值。
这点，在杭州至少不需要担心。
众所周知，杭州楼市存在一二手房价格倒挂的现象，新房买到就是赚到，热点地区的新房都是排队摇号才能买到。杭州互联网等产业带来了巨大的年轻人口流入，这些刚需人口会买走二手房，帮助二手房业主置换，整个杭州楼市刚需和改善购买力形成闭环。
但是很少有城市的行情能与杭州媲美。例如，深圳就没有出台二手房刺激政策，甚至连“二手房指导价”也没有调整。
总结来说，实行二手房刺激政策的城市楼市需要具备以下条件：
● 本地有巨大的刚需接盘实力，能够接住二手房释放量
● 新房市场有价格倒挂等情况，对卖旧换新具备吸引力
● 本地楼市平稳，购买力强劲
所以，刺激二手房交易，虽然是释放“改善性购房需求”的一个好办法，但是由于各地情况不同，以及整体楼市预期较为平淡，各地一定要仔细研究本地楼市情况之后再出台相关政策。
尤其是2017-2020年期间，投资性购房比例比较高的城市，慎重出台二手房刺激政策，谨防投资客趁机抛盘出逃。
楼市是一个地方政府、开发商、买房者三方博弈平衡的市场，二手房刺激政策会对开发商带来什么影响呢？
对于开发商来说，如果某个城市出台刺激二手房交易的政策，那么就需要注意以下问题：
一
谨慎拿郊区地块，因为城区释放了大量高性价比二手房，会吸引刚需、刚改客户回归城区买二手房，郊区的刚需、刚改类新房销售会变得困难。
二
研究卖旧换新需求。研究本城市卖出的二手房主要面积区间、价位区间，测算置换需求的产品趋势，做出应对。
三
不进入二手房库存高的区域。省会城市当中，新区项目扎堆，以前会视作前人耕耘成熟，可以放心进入，现在要考虑次新盘的二手房库存释放，新房可能会销售困难。
所谓事在人为，房企和职业经理人永远要在多变的市场中寻找商机和确定性。无论市场如何变幻，职业经理人都没有理由躺平，因为大家是被公司花钱请来解决问题的。
对于地方主政者来说，同样是这个道理，既然当下稳定楼市是稳定经济大盘的重要工作，那么就要细细研究，认真分析，以便做出正确、有效的决策。
最后，我们来分享下2017年诺贝尔经济学奖得主、著名行为经济学家理查德.塞勒在其《错误的行为》一书中讲的一个故事：
某滑雪场生意惨淡，旁边还有著名滑雪场竞争，经营亏损，必须要通过提高票价来扭亏为盈。但是如果提高票价，就面临客户去其他滑雪场的问题，该怎么办？
结论是，必须提高票价，但是要采取技巧 提高票价，让客户不会排斥，还乐意接受。
于是，这家滑雪场推出了可以一年消费10次的套票，以6折价格出售。滑雪爱好者听说6折觉得很划算，就产生了提前购买行为，让购买决策和使用决策分开，这样帮滑雪场提前回收了现金。在雪不够的时候还可以人工造雪，保证滑雪场的体验感，这样就有更多滑雪爱好者来买套票。
这个办法实行之后，滑雪场很快扭亏为盈。经过3年 ，滑雪场做了统计分析，发现只有60%的套票被使用，其他人买了套票，但是因为时间、自律等问题没有来消费。
这就像健身房的会员卡一样，提前储值办会员卡是“沉没成本”，会员开始总想着要来消费以避免浪费，但是时间长了就淡忘了，实际上大部分健身房会员都不会用满消费次数。
这样算下来，其实滑雪场依然是以原价出售门票，而且收入提前到账，客户还很满意。
此外，滑雪场根据上述的原理，偶尔还会在现场临时售票窗口搞促销活动：如果本次买全价票可以获得一张5折优惠券下次使用。
有很多买了10次套票的滑雪爱好者听说有5折优惠券，本次滑雪就放弃使用套票，而是现场再购买1张全价票以获得5折优惠券。这其实是花7.5折买了2张票，但是滑雪爱好者依然乐此不疲。
虽然最后只有60%的套票被使用，但是没有客户怪罪滑雪场，反而归咎于自己懒惰或没时间消费。
以上，其实是“交易效用”概念的现实应用。人们在一次消费中所获得的满足感、成就感就是交易效用。这对于房地产调控政策出台同样具有借鉴意义。 因为行为经济学当下应用最热门的领域就是宏观经济政策制定和政府社会治理。
有人说，这是一门拔鹅毛又不让鹅叫的学问。
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