有句话大家常说:20年前闭着眼睛买房就行,不管买哪到现在都大涨。

事无绝对,在北京还真有这么一个神奇的楼盘,20年间亏的一塌糊涂。

这个神盘就是贡院六号。

2002年项目开盘时均价5万左右。最便宜的一套总价530万,面积133平,单价4万;最贵的一套单价达到6万。

现在贝壳网只挂牌一套大户型,单价11万多。其实近期小区成交均价就10万左右。

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20年翻了2倍,还有比这更惨的案例吗?如果计入通货膨胀,妥妥的巨额亏损。

毕竟2002年,花4、5块钱就能吃顿快餐。

对比一下同期楼盘更能体现这个数据有多惨。

2002年,北京另一个全市闻名的项目是海淀世纪城,不是因为贵而是因为大,占地面积就达到176万方。

这个大盘2002年仅卖3600元/平,妥妥的刚需上车盘。然而现在房价已经突破13万,成交均价也高达11万——翻了30.5倍!

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或者说2002年你有两个选择:

那么现在你的货值分别为:

  • 贡院六号大约1300万;

  • 世纪城大约1.6亿元。

嗯,差距大到计量单位都不一样。

当然我们这都是穷人的算法,真正的有钱人也许无所谓,花1个亿住20年豪宅也值了。

世纪城涨幅再高,2002年土豪也不会去买,当时是真正的36K屌丝盘。

而贡院六号就不一样了,妥妥的北京第一豪宅,住进去多有面子。

据说当时开发商很豪横,必须预约看房,首富刘永好没有预约直接去看房,被拒绝了。

另外对业主身份也有要求,比如不卖给演艺界人士。现在各路豪宅纷纷标榜某某明星来买房了,跟贡院六号比就是自降身价。

现在敢要求业主身份的,也就只有上海康平路的部分小区。

这个项目豪横的底气有两个,其一就是位置好。

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北京二环内基本上不开发,商品房很少,而且限高,电梯公寓极为稀缺。

贡院六号不仅在二环内,而且离长安街不远。到王府井1.5公里,到天安门2.5公里,到鼎鼎大名的金宝街500米。

其二是真的豪。

马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具;

用手工贴制的金箔、银箔、丝、锦缎、桃花芯木等装饰的墙体;

整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关,百年榆木树瘤装饰柱,牛皮墙面,整张马驹皮手工缝制茶几,可擦洗的真丝壁布;

可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机

装修效果怎么样呢?就下面这样子。

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这个风格让环二想起了小时候一部电视剧《插翅难逃》。有个片段是张子强绑架了李嘉诚的儿子,去李家要钱,李嘉诚家里的装修就是这个风格。

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这部电视剧恰好就是2002年拍摄,当然出自大陆,说明当时大陆人对豪宅的想象就这样子了。

凭借着无敌的地段和金灿灿的装修,贡院六号荣获中国第一豪宅称号,北京均价不到4000时就卖到4万以上。

汤臣一品出名也要三年后。

当然成也萧何败也萧何,金灿灿的装修极大的提升了溢价,也极大的阻碍了升值。

现在普通中产看到这个装修也会吐槽一句:真的好土啊。

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看看这性感豹纹的楼梯设计,你家有钱了会这么装修吗?

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现代豪宅逼格最高的是极简北欧风,连纽约的富豪都喜欢。

与装修一并落伍的是贡院六号的小区设计。

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小区就三栋住宅一栋办公,容积率高达9.6,称得上密不透风。

更奇葩的是,顶级豪宅也设计成两梯四户,大家都见过市面后就看不上了——三年后上市的汤臣一品三梯一户。

当然户型也是一塌糊涂。

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220平户型客厅竟然只在角落有半扇窗,230平米“贵族型”户型狭长的可以当跑道。

这样的品质如今严重落伍,顶级富豪是一定不在这住的。当一个小区被主流客户抛弃时,统统被打上一个标签——老房子。

你以前是不是豪宅不重要了,你现在没人喜欢,现在就是老房子。

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这不,附近的6层高老房子都卖到10万以上,大家拉平。

当然贡院六号单价低有个特殊原因——户型太大,中产客群根本接不住。

130平米户型中产倒是接得住,却只设计了一房。哪里的中产客群蠢到花1300万买个一房?

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富人不想要中产接不住,这个小区一辈子翻不了身。

世纪城的故事恰恰相反。

2002年,北京连三环都没修好,靠近四环的世纪城附近还有农民在种小麦。

不过后来北京像吃了春药一样的膨胀,世纪城这里建了世纪金源购物中心,修了地铁10号线,更重要的是,成了人大附小的学区。

这下地段上跟二环内差距缩小,加上学区后几乎平起平坐。

当然现在城市化放缓,由农村变城市的故事越来越少,像世纪城这样的奇迹一般人等不到。

而且即使有新片区成功,在成功前房价就已经被透支——我们再也回不到那个淳朴的年代。

赌不对风口,我们至少可以避开贡院六号这样的坑。

如果一个小区价格远高于市场,而且溢价主要来自产品自身,这时就要注意。

不管多好的产品,总有落伍的一天,我们的审美是会变的。

装修一旦落伍,为装修花的溢价就瞬间消失。

更恐怖的是小区整体设计落伍,你后面连挽救的机会都没有——装修大不了砸了,小区却基本没机会翻新。

当下上海市场仍然有不少“贡院六号”,均价远超同级地段,吸引高端购买力的主要武器就是产品。

你知道是哪些小区吗?

以上为正文

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