打开网易新闻 查看精彩图片

◎Tips:今日共5盘正在登记,明细见文末

01

“**小区转角旺铺,14年900万买进,现价600万+忍痛割爱。”最近,一条 商铺 “贱卖”的消息在中介朋友圈流传。

这间商铺位于城南一个小区楼下,现开着一个药房,面积不到200㎡。

商铺确实位于转角位置,而且恰好处在一个十字路口。四个方向全有大型居住小区。

据中介介绍,过去几年,这间商铺的 年租金 一直在35万左右。房东最近是因为急需用钱,才想尽快出手。

我把这条消息转给了一位有着多年商铺买卖经验的老司机,对方一看就笑了:

这个价格要是真的话,赶快去抄底啊!

02

他的理由很简单:回报率太好了。

假设年租金真的可以达到35万,那么即便以650万的价格拿下,年回报率也可以达到5.4%。

“这个回报率相当诱人,目前杭州商铺的的中位数年回报在4%左右。”

即便这样,单看 租金 回报,商铺也要远远高于 住宅 和公寓。

打开网易新闻 查看精彩图片

“公寓的中位数年回报率大约在2.5%。100万左右的总价,租2000-2500/月差不多了。”

住宅就更差了。以该商铺附近为例,一套约90㎡的两室一厅总价在500万+,月租行情大约是6000元左右。

算下来年回报还不到1.5%。

就算是早些年买的房子,房价没那么高,好一点的回报也只有3%左右。

03

人们常说“一铺养三代”,但至少这个案例,似乎提供了一个反向的标本。

无独有偶,最近在中国香港也爆出商铺贱卖的消息:那时一座有44年历史、位于香港岛西营盘、建筑面积约90㎡的商铺;

2018年时原铺主以2390万港币的价格购入,最近出手只卖了1470万港币。

打开网易新闻 查看精彩图片

网传的香港贱卖商铺

“这里面有个误区,商铺不同于住宅,因为二手市场不大,主要不是通过买卖差价获得收益,而是靠租金回报。”老司机说。

“好的商铺,正是因为长年可以有稳定租约,被称为现金奶牛。这才是一铺养三代的真正含义。”

像他手里有个客户,早些年买下了市中心一间商铺。后来租给了一家知名咖啡连锁店,租约一签就是15年。

“这是真正的躺赢啊。不说三代,儿子辈肯定是可以享受到福利了。”

在他看来,如果真像中介发的消息那样,那这位老兄当年一定是买贵了。

“14年杭州的房地产市场还处在阴跌的不景气中。那个时候花4万多的单价买这个区域的商铺,我个人表示不太理解。”

04

不过,他也承认,这两年商铺整体确实面临不小的冲击。

首先,5年之前整体受到过一波因为电商崛起而带来的影响。一个明显的例子是,很多服装店开不下去了。

其次,因为这两年住宅价格一直在涨,所以大家的重心也都放在摇红盘上,关注商铺的人减少了。

而最重要的,是最近两年疫情的直接冲击。

打开网易新闻 查看精彩图片

这波冲击分几个方面:

第一,由于小区经常要进行封闭管理,有时候几个大门就只保留1-2个进出。

这样一来,如果关掉的大门边上有商铺,那这些铺子受到的影响就非常大。

第二,如果整个区域要进行静态管理,那么很多沿街小店就不能正常营业。

这带来的直接后果是,经营户的经营热情少了,谁也不知道我今天租下一间商铺,一年中有多少时间可以正常营业。

经营户少了,商铺整体的流动性就减弱了。

第三,最近包括杭州在内都采取了核酸常态化管理。按要求杭州全市要配1万个核酸采样点。

有些采样点设在小区门口的底商前,某种程度上也会阻挡一部分商铺的辨识度。

05

我所居住的小区楼下,街两边有两条很长的临街商铺。我粗粗算一下,年后至少有10家或改换门面,或陷入空置。

“我们自己的经验是,一个周边有着2000户居住规模的社区,容纳2000㎡总面积的底商,是一点问题没有的。”

“因为很多需求是必需的。比如小菜场、药店、宠物店、理发店等。”老司机说。

不过,在他看来,现在商铺的玩法也变了。

2010年以前,因为房价没有那么高,商铺的价格比较透明,基本是周边住宅价格的1.5倍。

但现在,房价是限死的,开发商拿地时就知道,要靠商铺来获取更多的利润(前提是地块配置商铺)。

所以商铺的定价不会太低,但价格太高又会卖不出去。于是,把面积做小成为主流,内部的硬件(如管道等)也更讲究了。

06

商铺界流传着一句话:当市场上陷入资产荒时,商铺的机会就来了。

从目前的大环境看,现在的市场正好处于“超级资产荒”的年代。股市一蹶不振、楼市下行、汇率走低,难怪年回报3%的银行大额存款都被抢空。

“从我接触的客户看,有一些人确实已经开始出手了。最近就碰到一个温州人来杭州扫商铺的。”

他建议,商铺最重要的就是位置,几个典型的坑一定不要去碰:

比如,商铺所处位置与小区大门正好相反、商铺门前有一条河的等等。