2021年下半年头部房企恒大暴雷,正式宣告了房地产行业进入寒冬期。紧接着9月份,70城中, 房价 下跌城市数量超过上涨城市数量,我国房价迎来了普遍下跌;与此同时,暴雷的房企名单不断拉长,包括阳光城、当代置业、融创这些耳熟能详的房企也难逃“暴雷”的魔咒,我国房地产行业正在渡劫,接下来会如何发展呢?我认为2022年下半年, 楼市 将会出现4大趋势:

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第一,楼市政策松绑成趋势

楼市调控的核心是“稳”,房价上涨威胁大稳的格局,而房价下跌危害更大,对于地方政府来说,房地产行业为其创造了丰厚的土地财政和交易税赋;对银行等金融机构来说,公司大半的业务都与房地产行业有关,一旦房价大跌楼市崩盘,后果可能会失控;对于已经买房的业主来说,房价下跌后全家人的资产缩水,免不了会去售楼处闹事,严重的还会弃房断供宣泄自己的不满情绪,几十几百个人这么做风险尚且可控,如果半数购房者都弃房断供,最终损失最大的还是银行以及整个实体经济,所以当房地产行业面临下行压力时,政府就要介入、出台救市政策帮楼市和房企们回血。

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此前,出台楼市松绑政策的主要是 三四线城市 以及弱二线城市,如今已经逐渐蔓延到强二线城市、新一线城市和一线城市。截止目前,位于长三角的上海、苏州、南京、无锡、扬州、合肥、常州、杭州等城市相继出台了不同程度的楼市宽松政策,包括放松限购、限售,降低增值税免征年限、增加多孩家庭的购房套数等等措施,目的就是激活潜在消费需求。热点城市松绑楼市的措施并没有被高层“叫停”,这释放的信号非常明显,未来市场表现欠佳的城市一定会加速跟进楼市松绑政策。

第二, 房贷利率 下调成为趋势

从2019年10月8日开始,房贷利率的计算方式由固定利率转为浮动利率,浮动房贷利率的计算方式是=lpr+基点。其中lpr是由中国人民银行每月20日报价,基点是商业银行根据经营状况确定。基点数值一旦确定,合同期限内固定不变,变动的只是LPR利率。

2022年5月15日,中国人民银行官方发布通知,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,根据这两份文件要求,往后首套房贷利率最低可下调至4.25%。

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房贷利率下调后,还没买房的人将成为直接受益者。已经买房的人也炸了锅,都在评论区留言咨询,自己能否享受房贷利率下调的福利,这要分两种情况来看:

第一种是买了房、房贷审批已经通过的,这类人暂时不能享受房贷利率下调的福利,还是按照2022年一贯执行的标准还房贷,但是今年12月的LPR报价,会影响2023年的房贷,如果LPR下调,还款人不用办理任何手续,次年每月还款金额也会下调;反之,LPR上涨,还款金额增加。

第二种是签订了购房合同还没出批贷结果的,如果属于还没面签的情况,直接就可以享受低利率的优惠;如果是已经面签还没出批贷结果的,可以要求重新面签,如果银行工作人员或者销售以重新面签可能导致审批失败劝你放弃重新面签,购房者千万不要照做,不然你就上当了。

疫情反复严重挫伤了消费能力,国家经济增长面临巨大压力,预计未来下调房贷利率,发放政府消费券提振消费信心将会成为常态。

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第三,房价两极分化愈发明显

过去三四线楼市最大优势在于购房门槛和房价低。但自从去年下半年以来,资金紧张的房企将降价促销定为主要营销策略,消费者尝到甜头后,很难再接受恢复原价的产品,所以,房价一旦下跌后很难回调,现在三四城市的房价和周边省会城市的房价差距逐渐缩小,三四线城市的价格优势逐渐丧失;

另外,楼市松绑政策已经由三四线城市逐渐蔓延到了二线、新一线和一线城市,大城市工作机会多、薪资待遇水平高、基础配套设施完善、也能让孩子的起跑线不落后于人,未来购房需求可能将加速从三四线城市向一二线城市流动,房价也会出现明显的结构性分化。

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第四,房地产企业优胜劣汰

在行业上行时期赚到钱的不算真本事,在牛市结束后还能屹立不倒的才是真正的强者。如今正处在房地产行业的下行期,一些高负债、口碑差、产品质量不佳的房企正在被消费者们淘汰,经过这次行业大洗牌后,大浪淘沙后留下的都是财务稳健、资金充裕、产品优质、战略清晰的房企,对于购房者来说,以后再买房时,购房风险会减小很多。

2022年楼市格局的改变,也给刚需带来了3大买房启示

第一,没必要急着买房

如今松绑楼市政策的城市名单还在极速增加的过程中,首套房房贷利率还有继续下调的空间,房地产商的危机还没有彻底结束,现在买房依然有贬值和烂尾的风险,所以准备买房的人可以再等等,一方面等等说不定能享受到政策利好带来的优势;另一方面等到楼市恢复稳定后再买房,可以避免钱房两失的风险。

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第二,远离三线以下城市

过去三四线城市房价上涨主要得益于外部环境因素的刺激,一是一二线城市限购导致购房和投资需求外溢到三四线;二是棚改造就了大量持有百万现金的棚改户,这些人疯狂囤房导致房价脱离了原始的购买力;三是品牌房企争相入驻三四线,间接抬高了三四线城市的房价,如今外部因素全部撤离,一二线城市又在疯狂掠夺着三四线的购买力和购买需求,内忧外患的三四线城市房价早晚会下跌,房子也会面临无人接盘的风险。

第三,别抱有投机心理

楼市松绑政策以及降低房贷利率确实可以提升楼市消费信心,防止房地产市场继续降温,但是政策也会透支一部分需求,一些原本计划未来两三年买房的人,也可能会提前购房计划,这意味着未来楼市将面临需求萎靡甚至枯竭的风险,投资性房产不仅会贬值,而且难找接盘侠,所以,未来买房只能是为了自住,千万别抱有投机心理。